Брокерская (риэлтерская) фирма, её функции и организация деятельности

   Риэлтерская деятельность в РФ представляет собой  действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При  этом риэлтерская фирма может  действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах  которого совершается сделка.

   Во  времена СССР зарегистрированных риэлторов  не существовало. Продажа и покупка  недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия  для граждан было обращение в  государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.

   В 1990-2000 года профессия была лицензируемым  видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности  участников. По состоянию на май 2010 года, часть риэлторов работают в  частном порядке - лицензирование этого  вида деятельности, согласно российскому  законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного  проведения сделок.

1.2 Функции риэлтерской фирмы

     К основным функциям риэлтерской фирмы  относят:

1. осуществление любых операций на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
2. получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
3. изучение спроса и предложения на рынке недвижимости;
4. регистрация поступающих предложений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проведение ознакомительного осмотра. В отдельных случаях заключение эксклюзивных договоров между собственниками и агентством;
5. осуществление поиска потенциальных покупателей и арендаторов, установление с ними деловых контактов;
6. организация ознакомления покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
7. оформление заявки покупателей, подбор вариантов продаж или сдачи внаем;
8. согласование договорных условий, оформление операции с недвижимостью;
9. в ходе подготовки и совершения сделки представление права и законных интересов всех сторон по договору;
10. обеспечение своевременного получения платежных документов по окончании сделок;
11. информирование клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
12. организация подписания договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
13. содействие своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
14. представление интересов клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15. составление установленной отчетности о выполняемой работе.
16. реклама своей деятельности;
17. получение от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;
18. получение в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

   Закон о риэлтерской деятельности до сих  пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской  фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

Как было указано выше, к риэлтерским услугам  можно отнести:

1. деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2. деятельность риэлтора в качестве брокера;
3. деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
4. деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
5. деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
6. деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
7. деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

   Качество  предоставленных потребителю риэлтерских  услуг определяется выполнением  риэлтором всех предусмотренных  в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

   Качество  предоставленной потребителю риэлтерской  услуги, связанной с приобретением  в собственность или в пользование  потребителя, либо продажей (передачей  в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его  использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

   Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в  собственность последнего недвижимого  имущества, обязан обеспечить потребителю  юридическую возможность его  дальнейшего использования в  его собственных интересах, в  частности:

1. приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
2. приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
3. приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;
4. передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
5. при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
6. проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

   Выполнение  риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем.

   Приобретение  риэлтором в собственность потребителя  спорного недвижимого имущества  либо имущества, юридическая возможность  использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии  иного прямого письменного согласия потребителя.

   Своевременность предоставления риэлтором потребителю  услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором  принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

   Каждый  вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между  фирмой и клиентом.

   Предоставление  риэлтором услуг юридическим  и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между  ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

     Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия  заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий  указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.

     Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских  услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров  на выполнение отдельных видов риэлтерских  услуг (осуществление отдельных  видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

     В зависимости от особенностей оказываемых  услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

1.3 Рациональная организация риэлтерских предприятий

     Рассмотрим  необходимые условия для организации  риэлтерской бизнеса.

     Для осуществления риэлтерского деятельности необходимо:

1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;
2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлторов;
3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.

   Как правило, бизнес начинают минимальным  составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению «левых» сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.

   Проведенный анализ опыта большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

• организационная структура предприятия;
• лидерские качества руководителя;
• квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;
• численность предприятия.

   Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

• фирма строится по иерархическому принципу;
• чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше состояние ее бизнеса;
• руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);
• штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.

   На  основании этих признаков можно  вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного  предприятия: 

   где К - число сотрудников рационально организованного предприятия;

   n - число уровней организации предприятия (натуральное число);

   N - максимальное число уровней организации предприятия.

   Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную  деятельность. Возможные варианты.

1. При N = 0 число сотрудников равно единице. Данная ситуация соответствует случаю - индивидуальный предприниматель. Индивидуальные предприниматели - риэлторы на рынке недвижимости практически не работают, так как клиенты предпочитают иметь дело с фирмами, считая их более надежным вариантом;
2. При N = 1 число сотрудников К может варьироваться от 2 до 8. Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике

такой состав встречается на начальном  этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая между собой все обязанности - директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтора. Работа в такой фирме достаточно сложна, утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела - риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.