Земельные отношения в России

     Они определяли не только размеры участков, но и домов, хозяйственных построек, тип строений. Все это существенным образом повлияло на размещение земельных участков, их размеры и на рыночные цены, которые установились в настоящее время, спустя 12 лет после начала земельной реформы. Приватизация сельскохозяйственной земли была социально ориентированной, она предоставляла равные права большой части сельского населения. Однако было ясно, что обрабатывать участок самостоятельно смогут далеко не все, — к моменту передачи земли в общую собственность около 50 процентов собственников земельных долей составляли пенсионеры. Но благодаря разрешению сделок открывалась возможность перераспределения земельных долей, которые переходили от собственников к новым собственникам и пользователям. Как следствие, один собственник или пользователь мог сосредоточить в своих руках сколь угодно много земельных долей, выделив их в единый земельный массив. Этот путь (наделение долями, а не участками) существенно сокращал издержки по проведению землеустройства, способствовал формированию крупных земельных массивов, учтенных как отдельные участки недвижимости без дробления.

     Таким образом, особый подход к приватизации земель, находящихся в пользовании  бывших колхозов и совхозов, предопределил  возникновение рынка не только участков земли, но и земельных долей — долей в праве общей собственности на один земельный массив. В ходе приватизации 11,9 миллиона граждан в счет земельных долей получили 117,6 миллиона гектаров из 209,8 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий, которые находились в пользовании сельхозорганизаций накануне реформы.

     Значительная  часть земли в первые годы реформы  передавалась гражданам в пожизненное наследуемое владение и, так же как сельскохозяйственным организациям, в постоянное (бессрочное) пользование. После введения в действие нового Земельного кодекса РФ граждане могут получить такие земли в собственность бесплатно, а организации могут выкупить или арендовать их.

     Ограничения размеров участков, передаваемых в собственность бесплатно Земельные участки передавались в собственность бесплатно и за плату. Бесплатно передавались участки:

     в общую собственность коллектива — исходя из нормы бесплатной передачи земли на эти цели и количества членов коллектива. Норма устанавливалась решением властей каждого района. В среднем по стране размер доли составил 7–10 гектаров. Если в пользовании организации до приватизации земли было больше земли, чем приходилось по расчету, то излишки передавались в районный фонд перераспределения земель; если меньше — то доля устанавливалась исходя из наличия земель;

     крестьянским  (фермерским) хозяйствам — в пределах норм передачи земли в собственность для КФХ. В одних областях норма устанавливалась в расчете на хозяйство, в других — в расчете на члена крестьянского хозяйства. В средней полосе России эта норма составляла обычно 30–50 гектаров. Норма устанавливалась решением областных властей и была единой на территории всей области. Кроме того, КФХ могли получить землю в пожизненное наследуемое владение. При этом площадь не ограничивалась. Фактически эти два способа — предоставление в собственность и владение — мало чем отличались: собственник не мог распоряжаться своей землей из-за моратория на продажу, а владелец мог только пользоваться землей, но не имел права ею распоряжаться;

     личным  подсобным хозяйствам — в пределах норм, установленных муниципальными администрациями в расчете на одно ЛПХ. Обычно — до половины гектара в пределах населенного пункта и одного гектара — за пределами села, в поле. Позднее Указом Президента РФ (2001) было разрешено увеличить размер ЛПХ до размера земельной доли, если кто-либо из членов ЛПХ ее имел;

     для индивидуального жилищного строительства, садоводства— в пределах нормы, установленной решением областных властей. Обычно она составляла 0,1 гектара для жилищного строительства и 0,06–0,08 гектара для садовых участков.

     Как видим, предельные размеры участков, которые передавались гражданам для ЛПХ, садоводства, огородничества, жилищного строительства, обычно не отличались от нормативов, в соответствии с которыми происходило наделение в дореформенный период. Участки сверх этих размеров могли быть переданы в аренду или выкуплены пользователем. Однако эта логика бесплатного наделения землей была нарушена введением нового Земельного кодекса РФ. В соответствии с ним все граждане, которым ранее земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, могут получить землю в собственность бесплатно. Это означает, что в начале земельной реформы одни фермеры получали в собственность бесплатно, как правило, не более 50 гектаров, другие же, получившие не одну тысячу гектаров в пожизненное наследуемое владение, теперь могут стать их собственниками. На стадии обсуждения проекта Земельного кодекса рассматривались предложения о передаче земли бесплатно в пределах норм, а сверх того — за плату или в аренду. Однако в принятом Земельном кодексе таких ограничений нет.

     В ходе приватизации земли существенно  сократилась доля государственной собственности. Введение нового Земельного кодекса РФ ускорило этот процесс: по-прежнему уменьшается площадь земли, находящейся в собственности государства (федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципалитетов) и юридических лиц, увеличивается площадь земли, находящейся в собственности граждан (Табл. 1).

     Таблица 1

     Распределение площади земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности (на 1 января, в миллионах гектаров)

     Как видно из табл. 1, площадь земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  собственности, уменьшается не только абсолютно (с 327,3 до 272,7 миллиона гектаров), но и относительно (с 72 до 68 процентов).

     Доля  государственных земель сельскохозяйственного  назначения остается большой. Это и  понятно: основным объектом приватизации были сельскохозяйственные угодья, именно их приватизация была детально регламентирована. Между тем они составляют только 47 процентов земель сельскохозяйственного назначения. Все остальные земли сельскохозяйственного назначения также могли быть приватизированы (бесплатно или за плату), однако на практике потенциальные собственники не смогли воспользоваться этой возможностью, не был создан работающий механизм приватизации. Кроме того, 12 процентов земель сельскохозяйственного назначения находятся в восьми автономных республиках, где приватизация земли не была разрешена республиканским законодательством.

     Таблица 2

     Распределение сельскохозяйственных земель по собственникам и пользователям (на 1.01.2007 в процентах)

       Как видно из табл. 2, основным собственником (за исключением КФХ и ЛПХ) по-прежнему остается государство. Совершенно иначе распределяются по собственникам сельскохозяйственные угодья. К сожалению, существующие системы сбора информации не учитывают сельскохозяйственные угодья отдельно. По оценке автора на 1.01.2006 год, сделанной на основе анализа способов формирования землепользования различных пользователей, доля частных земель в сельскохозяйственных угодьях значительно больше, чем в целом по землям сельскохозяйственного назначения (табл. 3).  
 

     Таблица 3

     Доля  частных земель в землепользовании основных пользователей (в процентах)

     3.2. Типы и формы  собственности на  землю на сельскохозяйственном  земельном рынке  в 2005 – 2008 гг. 

     Официальная статистика выделяет в аграрном секторе  российской экономики три категории хозяйств: 1) сельскохозяйственные предприятия, 2) хозяйства населения, 3) крестьянские (фермерские) хозяйства. Представление о динамике роста сельхозпроизводства в последующие годы (при отсутствии надежных абсолютных показателей) по тем же категориям хозяйств за 2004–2007 годы см. в табл. 4 и 5.

     Таблица 4

     Объем продукции сельского хозяйства в разные годы по категориям хозяйств (в фактически действовавших — миллионах рублей)