Земельные отношения в России

     Цены  за аренду государственных земель устанавливались  постепенно, по мере вовлечения земельных  участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.

     В целом администрации большинства  субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2006 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2006 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

     Значительное  распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2006 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

     Судя  по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2006 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.

     Продажа государственных и муниципальных  земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1998 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1999 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1998 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 2002 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 2006 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2007 года количество продаж вновь начало расти. В 2006 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

     Прежде  всего уместно обратиться к данным, характеризующим процесс приватизации в России в целом и приватизацию земельных участков в частности. Соответственно доля земли, переданной в частную собственность (особенно юридических лиц) в среднем по России в конце 90-х гг. была ничтожно мала (график 1).

Рис. 1. Распределение  земель поселений по формам собственности  в Российской Федерации на 1 января 2008 г.

     Аналогичное положение дел может быть продемонстрировано на уровне муниципальных образований: площадь земельных участков, перешедших в частную собственность, как правило, не превышает 5% и эта доля на протяжении последних пяти лет не показывала тенденции к росту (таблица 8)

Таблица 8

Динамика  распределения общих  площадей городских  земель по формам собственности (в процентах к общей площади земельных участков в городе)* 

     В целом анализ общего для Российской Федерации хода реформ в сфере  земельных отношений и передачи земли в городах в частную собственность приватизированных предприятий, собственников объектов недвижимости дает возможность (таблица 9) выделить три заметно отличающиеся друг от друга этапа.

     Таблица 9

     Объем выкупа земельных участков собственниками  предприятий и объектов недвижимости по отдельным регионам России, га

     Вместе  с тем, как видно из той же таблицы 9, динамика выкупа земельных участков на этих трех общих для всех этапах не была одинаковой для отдельных  регионов. Например, по Санкт-Петербургу, Нижегородской и отчасти Самарской областям динамика приватизации земли не совпадала с характером вышеуказанных этапов, а была более равномерной. Эти и другие особенности исследуемого процесса по отдельным регионам или городам будут рассмотрены в последующих главах настоящего раздела аналитического доклада. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Земля — специфический хозяйственный  ресурс, ценность которого постоянно возрастает в силу роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и сокращения природных ресурсов в результате эрозии почв и использования их под промышленное и городское строительство. Земля не только ограниченный, но и невоспроизводимый фактор производства.

     С использованием земли связано землевладение (признание права отдельного лица на определенный участок земли) и землепользование (использование земли в установленном обычаем или законом порядке). Способы землепользования различны: прямое землепользование, издольщина, денежная аренда.

     Ограниченность  земли, ее невоспроизводимость и  неподвижность обусловили стабильность предложения земли на рынке. Фиксированный характер предложения означает, что кривая предложения земли абсолютно неэластична.  Величина предложения находится под влиянием неэластичности спроса на продукты питания.

     Спрос на землю включает сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Кривая спроса на землю имеет отрицательный наклон и является производной от спроса на продовольствие.

     Экономическая рента — это доход не только от земли, но и от любого другого фактора, предложение которого ограниченно. Земельная рента — частный случай экономической ренты.

     Различают абсолютную (или праздную) ренту (которую  получают все собственники на землю независимо от ее качества) и дифференциальную ренту I и П. Дифференциальная рента I — это разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших земельных участках и затратами на лучших и средних по качеству (по плодородию и местоположению) землях. Дифференциальная рента II образуется в результате повышения экономического плодородия земли (внесения удобрений и др.) землепользователем и представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась в результате интенсификации хозяйства на арендованной земле.

     Цена  земли определяется путем капитализации ренты. Цена земли — сумма денег, с которой бывший собственник земли получал бы банковский процент на вложенный капитал.

     Большинство заключенных сделок относилось к  участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.

     В среднем по России цена на незастроенные  земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2006 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр.

     В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2004–2006 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 2003 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

     Передача  земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли - это стержневой элемент всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. 
 
 
 

     Список  литературы 

1. Бабурин. В.Л., Казьмин М.А./Земельные реформы  и проблемы развития Московского региона //. В.МГУ.2001
2. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - N 3, 4, 5. - март, апрель, май 2007г.
3. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. - N 10. - октябрь 2007г.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2006 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2007. С. 96.
5. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - N 5. - май 2006г.
6. Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. - N 3. - март 2007г.
7. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 2002. - №1.
8. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И.. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2007г.
9. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). М.,2007. С. 209.
10. Лойко П. Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики). М., 2006. С. 13.
11. Микроэкономика: Учебное пособие /Под ред. И.П. Николаевой. - М.: ЮНИТИ, 2005.
12. Микроэкономика: Учебник/ Под ред. К.А. Хубиева. — М.: ТЕИС, 2004.
13. Многоукладная аграрная экономика и российская деревня (середина 80-х — 90-е годы ХХ столетия / Под ред. Е. С. Строева. М., 2006. С. 48—49.
14. Никулин А. Крупхозы современной России: варианты развития // Рефлексивное крестьяноведение: Десятилетие исследований сельской России. М., 2007. С. 411.
15. Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Окунькова Л.А. – Фонд «Правовая культура». – М. 2004.
16. Россия в цифрах. 2007. М.: Госкомстат РФ, 2007. С. 90
17. Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. - N 1. - январь 2007г.
18. Скрябина О.Л. Землепользование и земельные платежи // Финансовая газета. Региональный выпуск. - N 19. - май 2004г.
19. Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Беларуси// Журнал российского права. - N 4. - апрель 2007г.
20. Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы // Журнал российского права. - N 11.- ноябрь 2007г.
21. Устюкова В. В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы. М., 2005. С. 9.
22. Экономическая теория: Учебник./Под ред. А.Г. Грязновой, Т.В. Чечелевой. – М.: Издательство «Экзамен», 2004. – 592 с.