Федеральное государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального образования

«сибирский федеральный университет»

Институт  управления бизнес-процессами и экономики

Кафедра «Экономическая теория»

КУрсовая  работа

«Земельные отношения в России: традиции, проблемы  
и поиск эффективных форм хозяйствования» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Преподаватель   _______________   А.В. Лихтер

^{(подпись,  дата)}

Студент ПЭ09-04   _______________   К.М. Ермакова

^{(подпись,  дата)}

Красноярск 2010г

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1 История земельных отношений 4

2 Особенности земли как товара 9

3 Оценка стоимости земли 12

3.1 Земля как объект оценки стоимости 12

3.2 Показатели стоимости земли 12

3.3 Земельный участок как объект недвижимости 13

3.4 Рыночная стоимость земли 15

3.5 Процедура и методы оценки стоимости земли 15

3.6 Классификация методов оценки 16

3.7 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка 17

3.8 Нормативные показатели стоимости земли 19

4. Поиск эффективных форм хозяйствования 21

4.1 Особенности земельной политики в России 21

Заключение 27

Список использованной литературы 28 
 

Введение

     Земельные отношения традиционно относятся  одновременно к числу наиболее значимых и сложных в правовой системе государства. Особое место они занимают и на протяжении всей истории российского государства. В современной России с решением земельного вопроса связаны судьбы не только 40 млн. людей, работающих в сельском хозяйстве, и 44 млн. горожан, так или иначе вовлеченных в сферу земельных отношений, но и в целом политическое и экономическое положение страны.

     Несмотря  на значительное количество попыток  реформирования земельных отношений, до сегодняшнего дня Россия относится к числу стран, в которых аграрный сектор не реформирован должным образом. Это проявляется, в первую очередь, в отставании аграрного производства, продовольственной зависимости от других государств, отсутствии средств механизации, связи, транспорта, наличии других негативных факторов. Все это позволяет сделать вывод о том, что земельная проблема в России по-прежнему ждет своего решения. В этой ситуации важно осмыслить многовековой опыт прошлого, весь сложный и противоречивый комплекс как объективных основ функционирования земельных отношений, так и специфических условий их развития в реформируемой экономике России.

     В тоже время, на реформирование земельных  отношений в большой степени  влияют исторический процесс их формирования, развития, особенности государственного устройства и управления, а также традиции земельных отношений.

     Цель: изучить традиции, проблемы земельных отношений, выявить эффективные формы хозяйствования для России.

     Задачи:

1. Изучить историю и традиции земельных отношений.
2. Раскрыть особенности земли как товара.
3. Отследить формирование оценки стоимости земли путем изучения

показателей стоимости земли, рыночной стоимости  земли, классификации методов оценки, нормативных показателей стоимости  земли. 

      

1 История земельных  отношений

     Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений  в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками. Однако экономические поземельные отношения, представленные отношениями земельной собственности, были и остаются базисом всех других аграрных отношений.

     Самой ранней исторического формой обладания  землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей является землепользование. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и расслоения общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого её не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, с выделением земель из общинных фондов государства, захватом новых территорий. Но, поскольку, эти решения властного характера, то сделками их назвать нельзя. И лишь спустя некоторое время, прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом, переход прав землепользованиям от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений.

     В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, и, как правило, совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, обмен (мена), аренда и пр.). При этом имели значение ограниченные права пользования чужим имуществом.

     Также в литературе отмечается, что и  в Средние века отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор". В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долго время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок и передача земли, почти во всех случаях, именовалась продажей[9].

     В России до XXв. не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) превалировал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю, либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усиливался. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, потому что в определенных ситуациях подлежала изъятию и/или перераспределению[5].

     Купля-продажа  земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее-пяти) свидетелей. До 1917 года земельное право в России как особая отрасль отсутствовало и все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства. В советский период оборот участков в его рыночном смысле был прекращен, поскольку вся земля стала объектом государственной собственности, и уже первый Земельный кодекс[5] запретил её продажу, допустив лишь трудовую аренду (ст.28-38). Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или государство нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось административное решение.

     Выход Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-Ф3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [1] понес за собой неверное мнение, что он вводит оборот земель сельскохозяйственного назначения в России. Это не совсем так. Во-первых, он регулирует далеко не весь оборот земель-участков сельскохозяйственных угодий и долей в праве на такие участки, тогда как это далеко не вся площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может стать объектом различных форм собственности. Во-вторых, определенная часть участков сельскохозяйственных угодий, закрепленных за приусадебными хозяйствами и садово-огородными кооперативами, не подпадает под действие указанного Закона. В-третьих, отдельные аспекты оборота (движения) земель регулируются другими законами, в частности, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Действующее законодательство в целом создало условия для организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, представляя логическое развитие проведенной приватизации в связи с принятым курсом перехода на рыночные рельсы хозяйствования с соответствующей системой собственности на землю.

     Оборот  земли не исчерпывался только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав[9]. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

     Понятие «движение (оборот) земель за определенный период» характеризует движение земельных участков в процессе их перераспределения между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями участников таких отношений в результате заключения сделок между ними. При этом общественное движение земли, рассматриваемое не со стороны субъекта движения, а со стороны формы движения, может быть рыночным,  внерыночным, сочетанием этих двух форм, а также переходным. Соответственно движение земли в зависимости от формы сделок с земельными участками может быть:

1. Рыночным, вступающим в виде купли-продажи земли между граж-

данами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными муниципальными образованиями,  залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.;

2. Внерыночным, представляющим общественное движение земли

внутри  и между землевладельцами и землепользователями  в формах, альтернативных купле-продажи земельных участков: предоставление земли государством или гражданами в срочное/бессрочное, платное/бесплатное пользование, все формы административного наделения/изъятия, сдача государством или муниципалитетом земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству[6].

      Мировой опыт показывает, что рыночная форма  движения земли не может и не является на практике единственной формой оборота. Вместе с рыночным, существует внерыночный оборот земли, и в конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы оборота существуют реально и выполняют важную экономическую функцию. В России в настоящее время ни один из федеральных законов и законов субъектов Федерации не содержит даже упоминания о внерыночном обороте земли. Однако практика российской земельной реформы 1990-х гг. вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм оборота земли привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам, так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы.

      Общественное  движение (оборот) земли в России, охватывающее 4% всей площади земельного фонда страны, является важной составляющей экономики в целом. Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных  собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически  никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства[11].