Шпаргалка по " Экономическая теория"

В зависимости от вида производимых обобщающих показателей различают ряды динамики абсолютных, относительных  и средних величин. Исходными являются ряды динамики абсолютных величин, остальные производные.

Ряды динамики абсолютных величин характеризуют  уровни    развития общественного явления либо на определенные моменты времени, либо за определенные периоды времени.

В зависимости от этого они принимают вид моментных или интервальных рядов. В моментных рядах период между датами, на которые приводятся  данные, называется интервалом ряда. Суммировать нельзя, т.к. приводит к двойному счету. Определение разности уровней  моментного ряда, характеризует развитие (увелич. или умен.) изучаемого явления во времени. Интервальным называют такой ряд динамики, уровни которого характеризуют размер общественного явления или процесса за определенный период времени (год, месяц,...). В отличие от моментного ряда в интервальном интервал ряда считается как промежуток времени, за который обобщены приводимые сведения (величина уровней интервального ряда зависит от размера интервала). Уровни интервального ряда не содержатся в предыдущих или последующих показателях. Сумма уровней интервального ряда динамики характеризует уровень явления за более длительный срок времени, например можно получить за пятилетку и т.д.

Изучение рядов динамики производится с целью выявления тенденции, складывающейся в процессе исследования изучаемого процесса.

 Методы сглаживания:

1. Укрупнение интервала. Первоначальный ряд заменяется другим, показатели которого охватывают большие периоды времени(дневные в пятидневные, месячные в десятидневные…) Вновь образованные периоды могут характеризоваться либо абсолютными (суммарными величинами), либо средними. Недостаток: существенная потеря исходной информации.

2. Сглаживание рядов динамики скользящей средней. Расчет производится:

• Определяются укрупненные периоды
• Подсчитывается среднее значение нескольких укрупненных членов ряда (3-х, 5-и), начиная с первого, затем второго и т.д. Таким образом, средняя, как бы скользит по ряду динамики, передвигаясь на один срок.

В результате сглаживаются незначительные случайные колебания, и более отчетливо проявляется общее направление в развитии явления.

3.Экстраполяция и интерполяция. При необходимости предвидеть будущий уровень ряда динамики применяют экстраполяцию (перспективная экстраполяция), прошлое (ретроспективная экстраполяция). Рассчитывают значения членов ряда как до, так и после имеющихся данных. Находят по формуле: yn+1 = yn + Dyn + DDyn; yn- последний известный уровень ряда, Dyn- цепной абсолютный прирост последнего уровня ряда (Dyn =  yn - yn-1), DDyn -  изменение прироста последнего уровня ряда (DDyn = Dyn - Dyn-1).

 Интерполяция - искусственное нахождение отсутствующих членов внутри динамического ряда. yi = (yi+1 + yi-1) / 2; yi – неизвестный уровень ряда, yi+1 – последующий за неизвестным уровень ряда, yi-1 – предыдущий уровень ряда.

4. Аналитическое выравнивание рядов динамики. Может производиться по различным видам уравнений – прямой, параболы (n - порядка), гипербола, экспонента. Существует математический критерий правильности определения общей тенденции развития уровней ряда динамики. Он основан на нулевом и минимальном свойствах средней арифметической: чем правильнее определена общая тенденция развития, тем меньшей будет сумма квадратов отклонений эмпирических данных уровней ряда динамики от выровненных (теоретических), а при правильном определении общей тенденции эта величина будет минимальной. Сумма же линейных расстояний, то есть отклонение всех точек, расположенных на теоретическом уровне, от эмпирических значений ряда, должна быть равна 0. На этом основан метод наименьших квадратов. При помощи этого способа определяется линия, которая, являясь графическим изображением определенного математического закона, ближе всего подходит к членам эмпирического ряда.

 

 

70 Средние величины. Виды, области применения. Изучение отклонений  от средней. Цель методики

Среднее значение показателя – наиболее типическое его значение. Средняя величина – величина показателя, максимально освобождения от влияния случайных  факторов. Наиболее типическое значение показателя – это наиболее вероятностное значение.

Таким образом, средняя величина очищает данные о величине анализируемого показателя от отдельных случайных проявлений хозяйственного процесса или явления и устанавливает наиболее характерный, типический уровень данного показателя.

Используются для оценки и расчета средних абсолютных значений показателей.

5. определение средней относительных показателей.

определяет среднее квадратическое отклонение (определение средних абсолютных отклонений индивидуальных значений показателя от его среднего значения). Ср. квадр. отклонения характеризуют степень стабильности процесса (чем меньше, тем стабильнее).

 расчет средней величины  показателя, меняющегося во времени.

Часто интерес представляют отклонения от средних. Чем меньше интервал, тем процесс стабильнее. Показатели, характеризующие вариацию:

1)Размах колебаний: . Определяет интервал варьирования показателя. Сравнение его со средней величиной показателя даст представление о степени колеблемости ( ), устойчивости показателя и устойчивости характеризуемого явления.

2) Коэффициент относительного отклонения (k0=)

3) Среднее квадратическое отклонение и коэффициент вариации.

Для выявления отклонений следует построить график нормального распределения. Отклонение вправо или влево от кривой нормального распределения свидетельствует о воздействии на показатель какого-либо закономерного фактора. Правое отклонение – действие фактора, увеличивающего значение показателя. Левое – действие фактора, замедляющего процесс.

Коэффициент ассиметрии позволяет это выявить:

n – число наблюдений, σ – дисперсия. Если Ка<0, то правое отклонение, Ка>0 – левое отклонение. Если Ка/ma < 3 – распределение близко к нормальному.

 

 

71 Метод дисконтированных  денежных потоков 


Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных  потоков от объекта не движимости  для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход;

2)   действительный валовой доход;

3)   чистый операционный доход;

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

•      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

•      чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

•      облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

•      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•      Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

•      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

•      Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

•      Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Обучение Forex - это блестящая возможность для Вас подготовиться к успешной работе на международном валютном рынке Forex!

Таким образом:

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3 Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.12О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.