Рынок купли-продажи загородных квартир в г. Пскове

На национальном уровне можно выделить следующие факторы, которые оказывают влияние на становление рынка:

- Общее социально-экономическое  развитие страны (неразвитость и  нестабильность финансовой системы, сверхвысокие темпы инфляции, резкая  дифференциация доходов населения и другие).

- Особенности конкретного исторического  этапа в развитии страны (влияние  переходного характера современной  российской экономики).

- Исторические традиции, особенности  формирования правовых систем (Отсутствие  необходимых для функционирования рынка недвижимости законодательных норм и процедур, отсутствие законодательных актов, определяющих порядок сделок с недвижимостью привело к негативным последствиям на этапе становления рынка).

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке аренды квартир.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы:

- Экономические (уровень и динамика  доходов населения, уровень арендной  платы, цены и тарифы на коммунальные  услуги, энергоресурсы, риски инвестиций в недвижимость и т.д.)

- Социальные (уровень и тенденции  изменения численности населения  и его возрастных структур, уровень  и тенденции изменения социальной  структуры населения, образовательного  уровня населения).

- Административные (налоговый режим, правовые и экономические условия совершения сделок и т.д.).

- Условия окружающей среды (уровень  развития инфраструктуры, обеспеченность  транспортными сетями, экологическая  обстановка).

Взаимодействие всех выше перечисленных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке купли-продажи загородных квартир.

Третий уровень анализа рынка – анализ непосредственного окружения объекта. На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследование рынка купли-продажи загородных квартир является определение того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Исследуемый мною рынок купли-продажи загородных квартир находится на этапе спада. Это связано  с тем, что предложение превышает спрос, что приводит к постепенному снижению цен. В дальнейшем это приведет к снижению предложения, а затем и к наступлению нового цикла.

В таблице 1.1 отображены аналитические данные на продаваемые загородные квартиры и возможные факторы, влияющие на стоимость квартир.

Стоимость квартир и факторы, влияющие на их стоимость     Таблица 1.1

Район	Кол-во комнат	Площадь, м2	Стоимость, $	Факторы, влияющие на стоимость
Родина	1	28 - 46	9800 - 17700	Близость к городу; наличие рядом с объектом недвижимости объектов инфраструктуры (магазины, больницы, образовательные учреждения, детские сады, бани и т.д); качество квартиры (сделан ли ремонт); физические характеристики; наличие телефона, газа, отопления, канализации и прочее.
	2	48 - 54	18500 - 20500
	3	81	15500
Н. изборск	1	42 - 46	3600 - 4000
	2	52 - 65	4000 - 5650
Неелово	1	44 -48	7000
	2	54	7000
	3	90	15200 - 15500
Писковичи	1	26 - 28	5250 - 5700
	2	66	13300
	3	86 - 96	17400 - 19500
	4	110	23000
Подборовье	2	60 - 70	4000 - 4600
Тямша	1	26 - 30	6000 - 9600
	2	50 - 67	11500 - 15500
	3	80 - 92	17000 - 21000
	4	110 - 120	19000 - 27600

 

 

 

 

 

Глава II. Анализ рынка купли-продажи загородных квартир города Пскова

 

 

2.1 Общее состояния рынка

 

Продажа квартир является самым значительным сегментом рынка недвижимости города. Но вот продажа загородных квартир имеет очень низкую долю от общего числа продаж. Спрос в основном направлен на приобретение жилья в самом городе, а не в его пригороде. Основными требованиями покупателей являются в обжитом районе, недалеко от остановки, рядом с магазинами, наличие телефона и многое другое. Загородные квартиры в большинстве своем продаются без посредников, путем прямого поиска покупателя, т.к спрос на данный сегмент рынка мал и цена очень низкая, то посредники имеют маленький процент прибыли от таких продаж и им это не выгодно, поэтому они не берутся за это дело.

Покупка квартиры – это затратное мероприятие и доступно далеко не каждому человеку. Стоимость квартир в городе очень высокая, а вот загородные квартиры продаются по более низкой цене. Это обусловлено удаленностью от города, отсутствием удобств, таких как газ, отопление, канализация, телефон и прочее. Процесс осуществления купли-продажи квартиры занимает длительное время, а также подразумевает некоторые затраты. Так в среднем осуществление купли-продажи квартиры займет около четырех месяцев, а трансакционные издержки составят от  19000 руб. до 25000 руб.

Предложение в основном направлено на небольшие по площади 1,2-х комнатные квартиры. Так как загородные квартиры находятся в поселках, которые обычно небольших размеров, то такие факторы как месторасположение квартиры в поселке, удаленность от остановки не играют большую роль при выборе и покупке квартиры. Скорее играет важную роль удаленность данного поселка или ПГТ от города, титула квартиры, удобств. Также удаленность поселка оказывает значительное влияние и на стоимость 1м2 жилья. Чем ближе поселок к городу, тем дороже квартиры. Это отражает таблица 2.1.

Средняя стоимость 1м2 жилья по районам          табл. 2.1

Район	Стоимость 1м2
Богданово	75
Изборск	76
Неелово	152
Н. Изборск	87
Подборовье	67
Писковичи	202
Родина	386
Тямша	230
Крыпецкое	74

 

Срок экспозиции загородных квартир очень долгий, за рассмотренный мною промежуток времени (3 месяца) 95% квартир так и не нашли своих покупателей, это показывает отсутствие спроса на данном сегменте рынка.

Информация о продаже квартир за период с 2 сентября по 30 ноября 2005 года представлена в Приложении 2.

 

2.3 Структура предложения загородных квартир

В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка.

Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на данном рынке в течении определенного периода времени.

Оценка ёмкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке.

Цель анализа предложения – определение количества конкурирующих объектов недвижимости, которые могут быть выставлены на рынке.

Предложение на рынке купли-продажи загородного жилья определяется следующими факторами:

• социальное положение, семейное положение, возраст;
• доходы, занятость населения;
• уровень и изменения экологической ситуации, инфраструктуры;
• ожидания населения относительно уровня их доходов, занятости и др.

Цена загородных квартир определяется следующими основными факторами:

• Качество квартиры (удобства, этаж, сделан ли ремонт и пр.).
• Площадь квартиры.
• Удаленность места, где располагается квартира, от города.
• Чистота титула квартиры.

С помощью этих и многих других факторов, влияющих на цену загородных квартир, можно представить структуру предложения загородных квартир по количеству комнат за сентябрь – ноябрь 2005г. в Пскове (рис. 2.1).

 

Структура предложения загородных квартир по количеству комнат   Рис.2.1

На рисунке 2.1 мы видим что основу предложения на рынке купли-продажи загородных квартир составляют 1-комнатные квартиры (41%) и 2-х комнатные квартиры (32%). Небольшую долю предложения на данном сегменте рынка занимают 3-х комнатные квартиры и всего лишь 7% занимают 4-х комнатные квартиры.

Также можно выявить предложение загородных квартир по районам, в которых они находятся. Это отражает рисунок 2.2.

Структура предложения загородных квартир по районам         рис.2.2.

Как видно на рисунке 2.2 наибольшее количество квартир предлагается в п. Родина - 30%. Это можно объяснить главным образом тем, что п. Родина находится ближе к городу чем другие и его более крупными размерами по сравнению с другими регионами. Чуть меньше загородных квартир (25%) предлагается в п. Тямша, еще меньше в Писковичах – 14%. И 31% квартир предлагается в таких районах как Богданово, Изборске, Крыпецкое, Н. Изборске, Неелово, Писковичах, Подборовье. Такое низкое предложение в районах Богданово, Изборск, Крыпецкое, Н. Изборске, Неелово, Писковичах, Подборовье объясняется низким уровнем спроса на квартиры, находящиеся в данных районах.

Цена квартиры выше в тех регионах, которые ближе расположены к городу. Это п. Родина, Тямша, Писковичи. В среднем в п. Родина 1м 2 стоит около 386$, в п. Тямша – 230$, в Писковичах – 202$, в то время как в Подборовье средняя цена за 1м 2  составляет всего 67$. Также цена квартиры будет зависеть от этажа квартиры, от планировки, наличия телефона и т.д.

Стоимость загородных квартир, за рассматриваемый мною промежуток времени, не изменилась. И это несмотря на то, что постоянно происходит рост цен на рынке купли-продажи квартир, так в Пскове за год стоимость нового и старого жилья поднялась в 1,5-2 раза. Что же касается разницы стоимости 1-комнатных и 2-комнатных квартир, то разница между ними существенная, в то время как разница по площади незначительная. На примере поселка Родина, в среднем разница между однокомнатными и двухкомнатными квартирами составляет 4230$, разница по площади – 10м2. Т.е если в среднем стоимость 1м2 составляла 386$, то по мере увеличения площади квартиры цена за дополнительные метры повышается до 423$ за 1м2.

Таким образом, проведенный анализ показал, что в структуре предложения загородного жилья доминируют одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в районах, расположенных ближе к городу. За рассматриваемый мною промежуток времени было продано 3 загородные квартиры.

 

2.4 Состояние спроса на  квартиры

 

Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного потребления недвижимости той или иной группы потребителей.

Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие факторы:

- потенциальные потребности населения в жилье;

- уровень доходов населения.

В свою очередь потребности населения в жилье определяются:

- социально-демографическими характеристиками  населения – размерами семей, половозрастной структурой населения;

- социально – психологическими характеристиками населения – уровнем образования,

- стилем жизни, склонностью к  миграции, предпочтением собственности или аренды.

В процессе анализа спроса покупателей на загородные квартиры за рассмотренный мною период было приобретено 3 квартиры. Большую часть проданных квартир составляли 1-комнатные квартиры – 2шт, 2-х комнатные – 1 шт. Трехкомнатные и четырехкомнатные не пользовались спросом.

Вообще спрос на рынке купли-продажи загородных квартир выявить сложно, в силу труднодоступности и недостоверности информации. Но по оценкам экспертов соотношение предложения на загородные квартиры к спросу на загородные квартиры равняется 15 к 1. Т.е. на 15 предложений приходится 1 спрос. Такие данные говорят о том, что цены на загородные квартиры должны снижаться.