Рынок купли-продажи загородных квартир в г. Пскове

Псковский государственный политехнический институт

 

Кафедра государственного и муниципального управления

 

 

 

 

 

 

О т ч е т

о проведенном исследовании

 

Дисциплина: Экономика недвижимости

 

Тема: Рынок купли-продажи загородных квартир в г. Пскове

 

 

 

Выполнил студент гр. 013-131                          Е. В. Надобников

Руководитель                                   М.Ю. Махотаева

 

        ''___''   _________   2005 г.

 

 

 

 

Псков

2005

 

Содержание:

 

Введение

 

Глава I. Характеристика рынка купли-продажи загородных квартир

1. Основные теоретические положения исследуемого объекта ……………...5
2. Особенности нормативно-правовой базы исследуемого объекта ………...6

1.3 Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка……………………………………………………………………………...10

 

Глава II. Анализ рынка купли-продажи загородных квартир города  Пскова

2.1 Общее сотояние рынка ……………………………………………………...13

2.2 Структура предложения квартир …………………………………………..14

2.3 Состояние спроса на квартиры …………………………………………….17

 

Заключение

Список используемой литературы

Приложение 1..………...………………………………………………………..22

Приложение 2..………...………………………………………………………..25

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости в России начал формироваться после принятия Закона о приватизации от 4 июля 1991 года. В настоящее время он находится в начальной стадии своего развития в сформированном виде.

В России рынок недвижимости не постоянен, потому, что он связан с финансовым рынком и рынком реальных активов. Кроме того, он  первым реагирует на изменение стоимости денег. Поэтому очень важно постоянно следить за рынком недвижимости и за происходящими на нем изменениями, чтобы иметь четкое представление о ситуации, складывающейся на рынке недвижимости в целом России и в Пскове.

Большинство сделок на рынке недвижимости совершается в сфере купли-продажи квартир. Квартиры за городом в основном являются без удобств, старой планировки, с печным отоплением, привозным газом и т.д. Поэтому цена на них намного ниже, чем на квартиры в городе. Кроме того спрос на них ограничен.

Целью моей работы является - охарактеризовать общие нормативно-правовые особенности рынка аренды квартир и провести анализ спроса и предложения на данном рынке за сентябрь – ноябрь 2005 года.

Данный отчет состоит из двух частей: теоретической и аналитической. В первой части рассмотрим такие вопросы, как основные теоретические положения исследуемого объекта, особенности нормативно-правовой базы. А во второй части проведем анализ спроса и предложения на рынке аренды квартир города Пскова. В рамках проведенного исследования будут использованы сведения, опубликованные в периодической печати.

Для выполнения данной цели нужно выполнить следующие задачи:

• Описать объект исследования и представить его классификацию;
• Рассмотреть особенности нормативно-правовой базы и основные теоретические аспекты данного объекта;
• Дать общую характеристику состояния рынка купли-продажи загородных квартир;
• Исследовать факторы, определяющие состояние и тенденции развития рассматриваемого рынка;
• Провести анализ структуры предложения на рынке купли-продажи загородных квартир;
• Проанализировать динамику цен предложения;
• Провести анализ состояния спроса на рынке аренды квартир.

Реализация данных задач позволяет более четко и полно провести исследования данного сегмента рынка недвижимости.

 

 

 

Глава I. Характеристика купли-продажи загородных квартир.

 

1. Основные теоретические положения исследуемого объекта

Одной из важнейших социальных проблем любого государства является удовлетворение потребностей населения в жилье. Рынок жилой недвижимости начал развиваться с 1992 года. На данном этапе развития рынка недвижимости происходит дифференциация в ценах, т.е увеличение цен на высококачественное жилье, стабилизация и снижение цен на жилье низкого качества, что приводит к расширению диапазона цен рынка жилья. Сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке недвижимости в России. В Жилищном кодексе дается четкая трактовка квартиры. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в квартире. 1

Все квартиры следует классифицировать на:

- 1-комнатные

- 2-х-комнатные

- 3-х-комнатные

- 4-х-комнатные

- 5-комнатные

- многокомнатные.

Загородные квартиры – это в основном 1,2,3-х-комнатные квартиры. Рынок продажи загородных квартир не имеет крупных масштабов, потому что спрос на его объекты ограничен. Продаваемые загородные квартиры в основном относятся к вторичному жилью, так как из-за отсутствия спроса на нем невыгодно вкладывать деньги в строительство новых многоквартирных домов. К тому же на современном этапе развития рынка недвижимости повышается роль первичного рынка в городе. Основными потребителями на рынке купли-продажи загородных квартир являются люди в возрасте 40 лет и старше, пенсионеры, деревенские жители и люди, желающие уехать в пригород от городской суеты. Основными районами, где продаются-покупаются загородные квартиры, можно назвать: п. Богданово, Изборск, Неелово, Писковичи, Подборовье, Родина, Тямша и др.

 

1.2. Особенности нормативно-правовой базы исследуемого объекта

 

Купля-продажа квартир – самая популярная сделка на рынке жилой недвижимости. Для того чтобы купить квартиру, т.е оформить право собственности на нее, нужно оформить договор купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар (вещь) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор   продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434 ГКРФ).

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости происходит после государственной регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.2 Если же продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответсвующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответсвующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.3

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должны быть определены данные, которые позволят точно установить предмет договора, подлежащего передаче  покупателю по договору, в том числе и те данные, которые определяют местонахождение и расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества.4 В противном случае в договоре условие о квартире, подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается не заключенным.

В договоре купли-продажи квартиры должна быть указана цена, продаваемой жилой недвижимости. Цена должна быть согласована обеими сторонами договора, и указана в письменной форме в договоре купли-продажи.

Передача продавцом жилья и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Рассматривая содержание    договора    купли-продажи   необходимо   обратиться   к   обязанностям продавца  и  покупателя.  Продавец  во исполнение заключенного договора обязан:

1. Передать покупателю квартиру, предусмотренную договором купли-продажи;
2. Одновременно с передачей квартиры передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором;
3. Передать покупателю квартиру в срок, установленный договором купли-продажи;
4. Передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять квартиру, обремененный правами третьих лиц;
5. Передать покупателю квартиру, качество которого соответствует  договору купли-продажи;

Обязанности покупателя перед продавцом рассмотрены в главе 30 ГК РФ, ст. 462, 484:

1. Внести плату за приобретенный объект недвижимости в установленные сроки, определенные в договоре купли-продажи;
2. Выполнить все условия, оговоренные в договоре купли-продажи;
3. Обязан принять, проданную ему квартиру;
4. Если третье лицо по основанию. Возникшему до исполнения договора купли-продажи. Предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле;
5. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданную квартиру;
6. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец не передал покупателю принадлежности или документы, относящиеся к квартире в указанный срок, установленный в договоре купли-продажи;

Сделка купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Для этой процедуры необходимы следующие документы:

• Договор собственности или свидетельство на собственность;
• Архивная справка из дома управления;
• Пакет БТИ (техпаспорт, экспликация, оценочная справка);
• Договор купли продажи;
• Квитанция на оплату государственной  пошлины;
• Распоряжение администрации из органов опеки;
• Паспорта.

На рынке недвижимости, как и на многих других рынках, существует угроза риска. Риск – это возможность отклонения реальных результатов договора, проекта или операции в отрицательную сторону от планируемых. Именно на рынке недвижимости проблема рисков имеет особенно важное значение, т.к. все основные проблемы рынка недвижимости связаны с управлением рисками.

Можно выделить следующие факторы, вызывающие риски:

• Политические факторы – вероятность снижения доходности инвестиций либо их полная утрата в связи с изменением политического курса;
• Юридические факторы – возможность утраты права собственности, либо убытков в связи с ошибками при заключении договоров, возникновения претензий третьих лиц;
• Технологические и градостроительные – характеризуют неправильный выбор места реализации объекта, несоответствие проекта окружающей застройки, недостаточная проработка проекта, в том числе ошибки в конструктивных решениях и т.д.;
• Административные факторы – связаны с нестабильностью налогового режима, появлением новых требований по выполнению обязательств перед органами местной власти, точное определение обязательств, введение ограничений функционального использования здания;
• Экономические и организационно-экономические факторы – неверный макроэкономический прогноз, не верный прогноз развития региональной экономики, ошибки прогнозирования спроса и предложения на рынке и т.д.

Загородные квартиры в основном являются вторичным рынком недвижимости, а для вторичного рынка доминирующим риском являются юридические риски. Данная группа рисков возникает в результате мошенничества. Единственным способом защиты от этих рисков является покупка квартиры через агентства, которые уже заимели репутацию. Кроме того, надо самим внимательно и тщательно проверять все документы на подлинность или пользоваться услугами агентств недвижимости по составлению договоров купли- продажи, агенты которых помогут составить договор, учитывающий все нюансы, а также застраховать обе стороны от рисков.

Один из возможных договоров купли-продажи квартир представлен в Приложении 1.

 

1.3 Исследование факторов, определяющих состояние и тенденции развития рынка

 

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции развития рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

На любом сегменте рынка недвижимости существует три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения объекта который нас интересует (купля-продажа загородных квартир):

• Национальный уровень;
• Региональный уровень;
• Локальный уровень.

Национальный уровень – наиболее отделенный от объекта, а потому и самый абстрактный. Тем не менее, понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.