Купля-продажа квартир

Министерство образования и науки Российской Федерации

ГОУ ВПО Казанский Национально Исследовательский Технический Университет им. А.Н.Туполева

Елабужский филиал

Купля-продажа квартир

Выполнила:                                                                                          студентка гр. 22503

Кашкина Е.А.

Проверила:

Сабанова В.И.                                                                                               

Елабуга  2012

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………3

Купля-продажа квартир………………………………………………………....5

Заключение………………………………………………………………………14

Список использованной литературы…………………………………………...16

Приложение………………………………………………………………………17

Введение

Объектом исследования данной работы является порядок купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации).

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Купля-продажа квартир

В соответствии со ст.454 ГК РФ[1] по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

-письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

-указание имени и регистрации (прописки) по месту жительства (расположения) сторон, паспортных данных;

-определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

-данные о возможных правах третьих лиц;

-цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

-срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир преследуют различные цели:

-улучшение жилищных условий;

-перемена места жительства;

-вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риелторских фирм) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

-определение стоимости жилого помещения;

-проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца);

-просмотр вариантов и торг по цене;

-подготовка необходимого пакета документов;

-проверка документов на подлинность и правильность оформления;

-подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

-государственная регистрация сделки;

-передача (получение) всей суммы денег;

-подписание акта приема-передачи недвижимости;

-регистрация (прописка) по новому месту жительства при необходимости.

1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов.

2. Поиск покупателей (продавцов) на практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, объявления в газетах, наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

3. Просмотр вариантов (при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);

-документы БТИ: справка о стоимости квартиры с указанием сведений о наличии ареста или запрещений (срок действия один месяц); поэтажный план и экспликация с информацией о возможных перепланировках (срок действия один год);

-выписка из домовой книги, подтверждающая, что, кроме заключающих договор граждан, на продаваемой площади никто не прописан;

-копия финансового лицевого счета (или что лицевой счет не открывался - для квартир в домах-новостройках);

-справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

-выписка из ЕГРПН о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;

-справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования - в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);

-разрешение комиссии районной Управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

-разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

-справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;

-в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;

-документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

-справка ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;

-свидетельство о браке или справка ЗАГСа, если один из собственников поменял фамилию;

-разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

-квитанция об оплате регистрационного сбора;

-письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

-нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

-паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты, которые предъявляются лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше. Ведь оснований для признания сделки недействительной очень много: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних наследников и иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы не допустить ошибки, желательно лично контролировать подготовку продавцом пакета документов на сделку. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры (жилья). Проблемные - юридически нечистые - квартиры могут иметь следующие признаки.

Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.

В отчуждаемой квартире произведена "неузаконенная" перепланировка.

Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.

Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.

В числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений.

Заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун.

Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествовавшие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например не включены дети).

В число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи.

Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

6. Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками Росрегистрации (смотри Приложение 1. Образец договора купли - продажи квартиры).

В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

а) дату подписания прописью полностью;

б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

в) цену сделки - инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу:

о соразмерном уменьшении покупной цены;

безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;

возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случаях обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть ликвидированы без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявления недостатков неоднократно либо проявления их вновь после устранения или появления подобных недостатков в дальнейшем, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В связи с этим по документам и другим источникам покупатель должен получить достоверную информацию по следующим вопросам:

A. Продавец действительно является собственником квартиры, дома и других объектов недвижимости.

Б. Все документы и справки получены законным способом.

B. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.

Г. Получить в организации, которая управляет домом, "расширенную" выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.

Д. Постараться узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире, и особенно бывшие ее собственники, заключившие договор ренты с пожизненным проживанием и иждивением.

Е. Установить, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.

Ж. Выяснить, не выбывали ли из квартиры в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки в сопредельные области и государства.

3. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию или они осуществлены в соответствии с действующим законодательством.

И. Проверить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законодательством.

К. Выявить наличие всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

Л. Уточнить, что телефонный номер зарегистрирован на продавца, и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.

М. Узнать, не подлежит ли дом сносу, реконструкции, подтоплению.

7. Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в Росрегистрацию или ее территориальные органы.

8. Прием-передача жилья сторонами договора производится в простой письменной форме.

9. Передача (получение) денег возможна в зависимости от договоренности в различные сроки и по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

а) ответственного сейфового хранения (OCX);

б) индивидуального сейфового хранения;

в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями - после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Департамент муниципального жилья:

а) осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную оплату (за четыре месяца) расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью, исходя из средних расчетных ставок с последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг;

б) предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального района, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее 10 дней с момента оформления сделки;

в) регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав до управлению имуществом, а также предъявления квитанции (платежного поручения) об оплате услуг технического обслуживания.

Регистрационная служба по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует вторичные сделки только при предъявлении собственником справки организации, представляющей интересы совладельцев дома (дирекции, товариществ собственников и т.п.), которая подтверждала бы отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает подписание будущим собственником обязательства по платежам.

Заключение

Итак, в заключении данной работы можно сделать следующие выводы:

1. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст.292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п.1 ст.292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Вспомним, что п.1 ст.288 ГК "Собственность на жилое помещение" - среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст.292 еще более "страхует" права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника", и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником.

Список использованной литературы

1.                  Гражданский кодекс РФ.

2.                  Жилищный кодекс Российской Федерации

3.                  Семейный кодекс Российской федерации

4.                  Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ

5.                  Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ

6.                  Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости) № 143-ФЗ

7.                  Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1

8.                  Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”

9.                  Федеральный закон от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине"

10.             Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2009. - 655 с. - (Кристалл знаний).

11.             И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В. Минина Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие/; Новосибирск. Новосибирск: НГАСУ, 2009. - 96 с.

Приложение

Договор

купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами

     Совершено в _____________________________  ________________ 20___ г.

                    (город, поселок и др.)     (число, месяц)

в _________________ экземплярах: по ________________ для каждой из сторон

     (количество)                       (сколько)

договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

     Мы, нижеподписавшиеся _____________________________________________,

                                (фамилия, имя, отчество - полностью)

проживающий ____________________________________________________________,

                 (индекс и точный почтовый адрес места проживания)

паспорт серии _______ N__________ выдан ________________________________,

                                                 (кем и когда)

именуемый далее "Продавец", с одной стороны, и __________________________

                                                     (фамилия, имя,

_______________________ проживающий _____________________________________

отчество - полностью)                 (индекс и точный почтовый адрес

______________________________, паспорт серии  ________ N _________ выдан

         места проживания)

__________________________________________, именуемый далее "Покупатель",

              (кем и когда)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

     1. Предмет договора

     1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа  квартиры, принадлежащей Продавцу на праве собственности.

     1.2. Данные о квартире:

     1) расположена в _____ -этажном панельном  доме  постройки  ____ г.,

модель __________;

     2) этаж _______;

     3) подъезд имеет ______ лифта: грузовой и пассажирский;

     4) адрес: ________________________________________________________;

                          (индекс, почтовый адрес, N квартиры)

     5) общая площадь - _____ кв. м;

     6) количество и площадь комнат - ______ комнаты ______ (метраж);

     7) кухня - ______ кв. м; холл и  коридор -  ______ кв. м;  ванная  и санузел раздельные;

     8) имеется балкон и лоджия.

     В квартире  имеется  телефон  (подлежит  перерегистрации  на  нового абонента), капитальный ремонт квартиры  не  требуется,  состояние  систем жизнеобеспечения нормальное.

     1.3. Указанную квартиру Продавец обязуется передать в  собственность Покупателя, а последний обязуется принять ее и оплатить в порядке и срок, установленные сторонами договора.

     1.4.  Квартира  передается  Продавцом  после   того,   как   органом государственной   регистрации   будет   зарегистрирован   переход   права собственности на квартиру к  Покупателю  и  последний  передаст  Продавцу согласованную сторонами сумму  стоимости  (цены)  квартиры.  После  этого сторонами договора подписывается акт передачи квартиры.

     1.5. На момент заключения договора квартира принадлежит Продавцу  на праве собственности, не заложена или арестована,  не  является  предметом исков  третьих  лиц.  Указанное  гарантируется  Продавцом.   Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора.

     1.6. На  момент  передачи  Покупателю  квартиры  Продавец  обязуется погасить  все  задолженности,  если   таковые   имеются,   по   квартире: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.

     1.7. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих  за  собой  право пользования вышеназванной квартирой после  перехода  ее  в  собственностьПокупателя, не имеется.

     1.8. Продавцом предъявлен документ о согласии местного органа  опеки и попечительства на отчуждение (продажу) квартиры,  являющейся  предметом настоящего  договора  (прилагается  к  экземпляру  договора,  подлежащего передаче органу государственной регистрации).

     2. Цена по договору и порядок расчетов

     2.1. Квартира, поименованная в п. 1 договора, сторонами его  оценена

в сумму ___________________________ руб.

            (цифрами и прописью)

     2.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в  следующем  порядке:

(по выбору сторон или иному их решению).

     Вариант 1. После регистрации в установленном порядке перехода  права собственности на Покупателя последний передает наличные деньги  в  сумме, предусмотренной  в   п. 2.1   договора,   Продавцу;     передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой;

в течение 2 рабочих дней переводит указанную сумму  на  счет   Продавца в указанном последним филиале Сбербанка России и т.п.).

     Вариант 2. Сумма платежа ( п. 2.1  договора)  передается   Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа  по  завершении  регистраци права  собственности  Покупателя  на  квартиру  и  записи     об   этом в регистрационный реестр.

     Вариант 3. Иные способы передачи денег:  в  присутствии  вооруженной охраны, через арендованную для  этих  целей  ячейку  (сейф)  в   одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т.д.

     2.3. Продавец, сполна  получивший  от  Покупателя   причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им квартиры, обязуется выдать об  этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

     2.4. Расходы по оформлению  настоящего  договора,  как  договорились

стороны его, несет ________________________, а расходы по  регистрации  -

_____________________________.

     3. Иные положения

     3.1. С момента  перехода  права  собственности  на   упомянутую выше квартиру к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога  на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации  и  содержанию  квартиры, долевой общей собственности - жилого дома и придомовой территории.

     3.2. Продавец вправе оставить в квартире некоторые предметы  быта  и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

     3.3. Покупатель претензий к  техническому  и  санитарному  состоянию приобретаемой квартиры не имеет.

     4. Ответственность сторон по договору

     4.1.  Сторона  договора,  моральные  и/или  имущественные   интересы которой нарушены в результате ненадлежащего  исполнения  обязательств  по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой  стороной  убытков,  под  которыми  понимаются  расходы,  которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для  восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также  компенсации  морального вреда.

     4.2. Отсутствие вины за  неисполнение  или  ненадлежащее  исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

     5. Порядок разрешения споров

     5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим  договором, стороны  его  будут  стремиться  разрешать  дружеским  путем  в   порядк досудебного  разбирательства:  путем  переговоров,   уточнением   условий договора, составлением дополнений и изменений.

     При этом каждая из сторон вправе претендовать на  наличие  у   нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

     5.2.  При  недостижении  взаимоприемлемого  решения  стороны  вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской  Федерации  положениями  о  порядке  разрешения споров между физическими лицами.

     6. Правовая защита интересов сторон

     По  всем  вопросам,  не  нашедшим  решения  в  условиях   настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон  по  нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея  в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего  договора  будут  руководствоваться  нормами   и   положениями действующего законодательства Российской Федерации.

     7. Возможность и порядок расторжения договора

     7.1.  Стороны  согласились,  что  настоящий   договор     может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

     7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной  из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой  стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она  в значительной мере лишается  того,  на  что  рассчитывала  при  заключении

договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е.  настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор  между  ними вообще не был бы заключен или был бы заключен  на  условиях,  значительно отличающихся от условий настоящего договора.

     8. Настоящий договор (переход к Покупателю  права  собственности  на квартиру) подлежит обязательной государственной  регистрации  в  порядке, установленном законодательством РФ.

     9. Действие договора во времени

     9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации  и  действует  до  момента  окончания  исполнения   сторонами договора своих обязательств по нему.

     9.2.  Прекращение  действия  настоящего  договора  влечет   за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые  имели  место  при  заключении настоящего договора.

     10.  Регистрационному  органу   должно   быть   передано   (сколько) экземпляров настоящего договора.

     11. Подписи сторон договора:

Продавец ______________________  Покупатель _____________________________

            (Фамилия И.О.)                          (Фамилия И.О.)

"__"______________20____г.       "__"______________20____г.

     Приложение: Акт о передаче квартиры (на 1 листе).

                                        Приложение к договору от ________

                 Акт передачи жилого помещения (квартиры)

     Город __________________________________ "__"___________20___г.

     Во  исполнение  условий  договора  купли-продажи  квартиры   от "__"

_________  20____ г.,  руководствуясь  требованиями  ст. 556  ГК РФ,  мы,

Продавец - ________________________________________________, и Покупатель

                 (фамилия, имя, отчество - полностью)

_____________________________________, составили настоящий акт в том, что

(фамилия, имя, отчество - полностью)

сего числа Продавец сдал,  а  Покупатель  принял  квартиру  N __________,

расположенную по адресу: ________________________________________________

     Указанная квартира  является  предметом  купли-продажи  по  договору

между Продавцом и Покупателем от "__"__________20__г.

     Квартира зарегистрирована "___"__________20___г. в _________________

                                                        (регистрационный

___________________, запись N ________ в реестре N______.

      орган)

     Покупатель к качеству  передаваемой  квартиры  претензий  не  имеет.

Ключи от квартиры Покупателем получены. О чем и составлен настоящий акт.

Продавец _________________________ Покупатель ___________________________

              (Фамилия И.О.)                         (Фамилия И.О.)

2