Приватизация земельных участков

  Приведенный  перечень документов не является исчерпывающим. Орган исполнительной власти или местного самоуправления в случае необходимости может потребовать дополнительно: Устав садоводческого, огороднического и дачного объединения, списки членов такого объединения, проект организации и застройки территории.

  В случае, когда представленные документы  отвечают установленным требованиям,  указанные органы принимают решение  о переоформлении права постоянного  пользования, пожизненного наследуемого  владения на земельный участок  – на право собственности. При этом законодательством предусмотрена процедура приватизации земли не только бесплатно, но и за плату. Полученное в конечном итоге право собственности позволят гражданам владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком, однако не стоит забывать о том, что право подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

  Земельный  кодекс РФ не предусматривает  никаких ограничений или исключений  для возможности приватизации  земли. Однако на практике эти ограничения существуют, и они не являются противозаконными.

  Во-первых, Земельным  кодексом предусмотрены случаи  запрета передачи земли в частную  собственность. Существуют земельные  участки, изъятые из оборота,  которые не могут переходить  в собственность. К ним относятся земли, занятые следующими объектами:

 государственным  природными заповедниками;

 зданиями, сооружениями  для постоянной деятельности  Вооруженных Сил  РФ, воинских  формирований и органов;

 зданиями  и строениями военных судов;

 объектами  федеральной службы безопасности;

 объектами  федеральных органов государственной  охраны;

 объектами,  необходимыми для использования  атомной энергии;

 объектами  органов Федеральной службы исполнения  наказаний;

 воинскими  и гражданскими захоронениями;

 другими объектами, указанными в законе.

  Во-вторых, в  случаях, допускаемых законодательством,  при приватизации право собственности  может быть ограничено.

  Эти случаи  напрямую зависят от введенных  ограничений в использовании  земель, что приводит к установлению: и на землях, относящихся к санитарно-защитным зонам;

особых условий  охраны окружающей среды, в том числе  животного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических  объектов, сохранение особого почвенного слоя, естественной среды обитания, путей миграции животных;

условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка;

охранных, защитных, санитарных и иных зон для обеспечения  безопасности населения, создания необходимых  условий для эксплуатации промышленных, энергетических и особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств

иных ограничений.

  Изымать  ограниченные земли у владельцев  за исключением случаев допускаемых  законодательством никто не будет.  Важно лишь допускать соблюдение  правил режима использования  земельного участка.

  Указанные  выше ограничения устанавливаются  актами органов государственной  власти или местного самоуправления  бессрочно или на определенный  срок. Для обеспечения условий  соответствия ограничениям исполнительные  органы отказывают в приватизации  некоторых земельных участков. Решения, устанавливающие ограничения, можно обжаловать в судебном порядке, но при наличии оснований, они все же будут установлены решениями судов.

  В-третьих,  возникновение прав на земельные  участки сельскохозяйственного  назначения регулируется правилами оборота этих земель. Данные правила основываются на принципе сохранения целевого использования этих земельных участков.

  Таким образом,  на основании закона обосновано  все же может быть выдан  отказ в приватизации земельных  участков, но только в случае, если они изъяты из оборота или ограничены в обороте в соответствии с законом.    Федеральными законами прямо предусмотрен запрет на приватизацию некоторых земельных участков. Например, водные объекты, находящиеся в государственной собственности (и тем самым земли водного фонда), не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Оборот земель лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

  Вот лишь  некоторые случаи, которые официально  ограничивают право приватизации  земельных участков. Однако на практике при приватизации земли могут возникнуть и иные проблемы.

  Например, в  случаях, когда на земельном  участке в настоящее время  находится какой-либо объект недвижимости,  который изменен или реконструирован.  Органы местного самоуправления или органы государственной власти при решении вопроса о приватизации такого земельного участка особый акцент сделают на возведенные здания и сооружения: если собственник реконструированного строения, не узаконил его в новом виде, он не имеет право собственности на него, а соответственно и утратил права на земельный участок.

  Именно на  практике право на здание или  сооружение соответственно диктует  право на земельный участок  под ним.

  С одной  стороны, действительно, право  на реконструируемое строения необходимо вновь приобретать, но что касается судьбы земельного участка, то право на него не могло измениться и осталось за пользователем, как и ранее. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования или имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, сохраняют свои права на них. А в соответствии с Земельным кодексом получают право приобрести их в собственность, в том числе и в порядке приватизации.

  Следующей  проблемой при оформлении права  собственности на земельный участок является вопрос распространенного в России беститульное владение земельными участками. Многие собственники зданий, строений не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки, это так называемое фактическое пользование земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Вместе с тем он прямо не указывает на лицо, правомочное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Это неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков (муниципалитетами и субъектами РФ). Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им, как собственникам участков.

  Согласно  нормам закона, право выбора покупать  расположенный под зданием, сооружением  земельный участок или взять  его в аренду принадлежит собственнику здания, сооружения. Законодатель исходит из основной своей позиции - это объединить в одном лице собственника земельного участка и здания, сооружения на нем. Поэтому на сегодняшний день многие вопросы приватизации земельных участков решаются только в судебном порядке.

  Непосредственно  процедура изъятия  из оборота  земельных участков в наши  дни отсутствует. И решить этот  вопрос смогут: закон о резервировании  земельных участков и правила  землепользования и застройки,  принятые на уровне местного самоуправления. Однако указанные акты на сегодняшний день находятся только в проекте. 

  Если Вам  некогда заняться приватизацией  своего земельного участка, оформлением  прав собственности на него, вы  всегда можете обратиться к  специалистам нашей компании. Они профессионально займутся приватизацией вашей земли, а изначально проконсультируют о возможности приватизации именно вашего земельного участка. 

6. Приватизация городской земли 

  Через несколько  недель в Госдуму будет внесен  законопроект о выкупе городской земли под приватизированными предприятиями. Президент поддержал крупный бизнес в вопросе о цене выкупа земли и попросил министров "пойти навстречу" предпринимателям. В итоге, в соответствии с новой версией законопроекта ставки выкупа земли под приватизированными предприятиями окажутся в два раза ниже, чем планировало правительство, и составят 2,5 процента от кадастровой стоимости. При этом в Москве и Санкт-Петербурге эту ставку планируется установить на уровне 20 процентов.  

  Желание  президента практически бесплатно раздать городские земли частным предприятиям вызывает недоумение. Видимо, глава государства не знаком с теорией развития городов (так называемой урбанистикой), которая однозначно на основании многовекового международного опыта доказывает, что оптимальной формой землепользования в городах является муниципальная форма собственности на землю. Этот вывод легко подтверждается на примере крупных городов мира с разной формой собственности на землю. Те города, в которых форма собственности на землю преимущественно частная, как правило, являются банкротами.  Классическим примером является Нью-Йорк, в котором сосредоточены крупнейшие капиталы планеты. Но этот город, тем не менее, не может свести концы с концами, являясь хроническим банкротом именно потому, что не управляет большей частью своей земли. В ситуации, когда городская земля становится преимущественно частной, у города не хватает денег для собственного развития. Землю приходится выкупать по рыночным ценам, а денег в бюджете, как правило, на эти цели нет. И колоссальные расходы на модернизацию коммунальной инфраструктуры, которые сегодня нужно нести городскому хозяйству, будут дополняться совершенно нелепыми в наших условиях расходами на выкуп еще вчера государственной земли у частных собственников.  

  Мотивы решения  президента, якобы необходимого  предприятиям и их коллективам  для выживания, не выдерживают  критики. На самом деле, на балансе  текущих доходов и расходов  предприятий форма собственности  на землю никак не сказывается.  Более того, когда земля государственная, а муниципальные предприятия владеют ей на основе бесплатного бессрочного ведения, они не платят налог на имущество на эту землю. Если земля станет частной, то предприятиям придется платить налог на имущество, исходя из рыночной стоимости земли. То есть, для нормально работающего промышленного предприятия приватизация земли, на которой оно находится, чревато дополнительными издержками, связанными с налогами на имущество, и которые в перспективе будут расти в связи с планами правительства ввести налог на недвижимость. Поэтому, если руководствоваться интересами предприятий как хозяйствующих субъектов и их трудовых коллективов, у них нет резона приватизировать землю, на которой они работают.  

  Возможно, президент  имел в виду привлечение инвестиций под залог земли. Но необходимо понимать, что это палка в двух концах. Прибыльные предприятия и так привлекают кредиты, поскольку банки им доверяют, и у них нет нужды закладывать для этого землю. Малорентабельные или убыточные предприятия, конечно, могут привлечь кредиты под залог земли, но вряд ли это позволит решить проблемы модернизации и обеспечить должную эффективность производства. В то же время в случае невозврата кредитов земля под предприятиями уйдет кредиторам, затем пойдет с молотка. Тем самым президент фактически действует в интересах земельных спекулянтов, желающих стать обладателями наиболее ценных городских земель, чтобы нажиться на них за счет сноса промышленных предприятий и перепродажи городской земли коммерческим застройщикам.  

  Мы наблюдаем  сегодня, с какой скоростью  происходит снос предприятий  и возникновение на их месте  торгово-развлекательных центров,  офисных зданий, элитного жилищного  строительства. Город теряет рабочие  места, городская промышленность  сужается, и едва ли это приносит выгоду горожанам и городам. Скорее наоборот: города утрачивают источник постоянного дохода в виде аренды земли, а горожане лишаются рабочих мест. Своим желанием помочь предприятиям поживиться за счет приватизации земли президент на самом деле оказывает им "медвежью" услугу, провоцируя захват этих предприятий и их земель земельными спекулянтами. Наибольший же удар решение Путина нанесет по бюджетам городов, которые сегодня фактически лишены средств для выполнения своих функциональных обязанностей.