Приватизация земельных участков

   Представляется, что такой срок предусмотрен  в Федеральном законе N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации". Действительно, п.2 ст.3 названного Закона устанавливает, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ. 

   Несмотря на то, что данная норма оперирует различными понятиями: "переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды" и "приобретение земельного участка в собственность", следует признать, что и в первом, и во втором случае речь все же идет именно о приобретении прав: права собственности или права аренды, что и предусмотрено ст.36 Земельного кодекса. 

   В то  же время истечение вышеуказанного  срока не может означать, что  собственник зданий, строений, сооружений, непереоформивший право постоянного (бессрочного) пользования соответствующим земельным участком, автоматически утратит этот право. Действительно, п.12 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При этом ст.45 Земельного кодекса содержит закрытый перечень оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования в установленный законом срок никак не связано с этими основаниями. 

   Более  того, заслуживает внимания вопрос  о конституционном аспекте права  постоянного (бессрочного) пользования.  В принципе наличие у определенного  лица такого права означает, что  это лицо имеет правовую возможность  использовать соответствующий земельный участок бессрочно. Переоформление права на право аренды или выкуп земельного участка означает прекращение у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования. В то же время в соответствии со ст.35 (ч.3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

    В  Постановлении Конституционного  Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П  "По делу о проверке конституционности  части второй статьи 16 Закона  города Москвы "Об основах платного  землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской"[4] есть прямое указание на то, что ст.35 (ч.3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Необходимо учитывать, что в конкретном деле Конституционный Суд РФ рассматривал данный вопрос применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего гражданину, а не юридическому лицу. Однако сформированные при этом правовые позиции носят достаточно общий характер, следовательно, могут быть распространены и на права юридических лиц. 

   Таким  образом, мы видим, что с  правовой точки зрения истечение  вышеуказанного срока не может  привести к автоматическому переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, тем не менее, следует признать, что владельцу такого земельного участка будет достаточно нелегко реализовывать свое право на практике. 

   Необходимо  также обратить внимание на то, что вышеизложенные правила относятся только к тем земельным участкам, на которых расположены здания, строения, сооружения. Ограничение объясняется тем, что ст.36 ЗК, в соответствии с которой и должно производиться переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, регулирует приобретение прав именно на земельные участки, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости. 

   Наряду  с землепользователями, которым  земельные участки принадлежат  на праве постоянного (бессрочного)  пользования, существуют еще арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих им на праве аренды, за которые уплачивается не земельный налог, а арендная плата. Базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут существенно отличаться (в большую сторону) от размера земельного налога, уплачиваемого собственниками земельных участков. 

   В такой  ситуации перед рачительным предпринимателем встает вопрос: а не лучше ли приобрести арендуемый земельный участок в собственность, то есть потратить большую сумму, но один раз, с тем, чтобы уменьшить будущие расходы? Очевидно, что данной проблемой следует озаботиться только в случае, если возможность приватизации арендуемого земельного участка реально существует[5]. 

   Из нормы,  сформулированной в п.1 ст.36 ЗК  РФ, непонятно, существует ли у  собственника недвижимости, расположенной  на земельном участке, право на приватизацию этого земельного участка, если он уже находится в аренде.                 Не добавляет ясности в этот вопрос и порядок предоставления прав на земельный участок, заложенный в упомянутой статье ЗК. Какое именно решение примет уполномоченный орган в отношении арендуемого земельного участка, остается на усмотрении этого органа. Все перечисленное приводит нас к выводу, что Земельный кодекс не содержит механизма автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на этом земельном участке. 

   В обозначенной  ситуации имеет смысл обратиться  к Закону о приватизации, п.3 ст.28 которого содержит норму о  том, что договор аренды земельного  участка не является препятствием  для выкупа последнего. Легко заметить, что в данном случае речь идет о приватизации земельного участка, осуществляемой после приватизации объектов недвижимости, на ней расположенных[6]. В противном случае земельный участок был бы приватизирован одновременно с объектами недвижимости, и собственнику последних не понадобилось бы направлять в уполномоченный орган обращение о приватизации соответствующего земельного участка. Следовательно, нормы п. 3 ст.28 Закона о приватизации могут распространяться только на те случаи, когда объекты недвижимости были приватизированы до его вступления в силу. 

   С этой  точки зрения единственно возможное  истолкование рассматриваемых норм  Закона о приватизации состоит  в том, что они регулируют  отношения по поводу земельных  участков, на которых находятся ранее приватизированные объекты недвижимости, а значит, не исключают приватизацию арендуемых земельных участков. Справедливо ли это заключение - покажет правоприменительная практика. 

   Право  гражданина однократно бесплатно  приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок закрепляется п.3 ст.21 ЗК РФ. 

   Пункт  3 ст.36 ЗК РФ утверждает: в случае  если здание (помещение), находящееся  на неделимом земельном участке,  принадлежит нескольким лицам  на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами. Для осуществления этого права граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ). 

    Вышеуказанное,  в частности, означает: 

·        гражданин, имеющий участок в  пожизненно наследуемом владении, имеет  право бесплатно и однократно приобрести его в собственность; 

·        если здание (например, жилой дом) является имуществом, принадлежащим нескольким гражданам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) и находится на неделимом земельном участке, участники долевой собственности имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность; 

·        для приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность  собственники расположенного на нем  здания должны совместно обращаться с заявлением о приобретение прав на земельный участок. 

К примеру, на практике возникла следующая ситуация: 

   Граждане  М., Ю., Ф., имеют в общей долевой  собственности жилой дом (по 1/3 у каждого из собственников). Доли  каждого из них в имуществе  индивидуализированы в натуре: кв. N 1, 2, 3. (так называемые реальные  доли). Земельные участки также имеют "неофициальные" границы. 

  Гражданину  М. принадлежит 1/3 доли в праве  собственности на дом, что подтверждается  свидетельством о государственной  регистрации права, выданным учреждением  юстиции. 

   Остальные  сособственники - Ю. и Ф. - также имеют по 1/3 (зарегистрированы их доли в учреждении юстиции или нет - неизвестно). 

   М. самостоятельно, без какого-либо участия Ю.  и Ф., зарегистрировал в учреждении  юстиции право пожизненного наследуемого  владения земельным участком  площадью 354 кв. м для обслуживания 1/3 доли жилого дома из общей площади землепользования 1060 кв. м. 

Таким образом, М. имеет зарегистрированные права: 

·        пожизненно наследуемого владения на 1/3 земельного участка из общей площади  землепользования для обслуживания 1/3 жилого дома; 

·        на 1/3 доли в праве собственности  на жилой дом. 

Далее М. обращается в администрацию муниципального образования, а именно в управление по земельным ресурсам (далее - управление), с заявлением о предоставлении в  соответствии с п.3 ст.21 ЗК РФ земельного участка бесплатно, в собственность. 

  В своем  ответе со ссылкой на п.5 ст.36 ЗК РФ управление указывает  на обязательность совместного  обращения собственников жилого  дома, т. е. фактически отказывает  в удовлетворении заявления[7]. 

Требования о  совместности обращения собственников  не учитывают определенные реалии, с которыми столкнулся и М., а именно: 

·        остальные собственники или один из них могут не проживать в  данном доме; 

·        адрес их фактического проживания может быть неизвестен; 

·        отношения между собственниками не всегда конструктивны и т. д. 

   Не совсем  понятно также требование о  совместном обращении для приобретения  права собственности на земельный  участок, если учитывать самостоятельное  получение М. свидетельства о регистрации пожизненного наследуемого владения земельного участка для обслуживания 1/3 доли жилого дома. 

   Представляется, что законодатель, закрепляя в  законе (п.5 ст.36 ЗК РФ) обязательность  совместного обращения заявителей, исходил из сущности совместной (долевой) собственности на имущество, характеризующейся более тесными связями между участниками последней. 

   Далее  Ф. извещает М. и Ю. о продаже  принадлежащей ему доли в праве  долевой собственности на дом.  М. желает ее приобрести. Но приобрести не только вышеуказанную долю, но и долю в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален отчуждаемой Ф. доле в праве собственности на здание (абз.4 ст.35 ЗК РФ). 

   Для этого  земельный участок необходимо  оформить в собственность. Ю. не желает подавать совместное заявление для приобретения прав на земельный участок права общей долевой собственности. 

   Работники  управления предлагают Ф., имеющему  намерение быстрее продать свою  долю в имуществе, жилом доме, оформить отказ от принадлежащему ему права на его часть земельного участка (п.1 ст.45 ЗК РФ). Далее по логике управления доля в участке, от которой отказался Ф., приобретается М., к тому времени купившему долю Ф. в имуществе, жилом доме[8]. 

   Правомерность предложенного управлением варианта вызывает сомнения. 

   Необходимо  учитывать специфику того, что  жилой дом, принадлежащий нескольким  лицам на праве собственности,  расположен на неделимом, по  мнению управления, земельном участке.  Следовательно, владелец 1/3 дома может отказаться от своей части (доли) земельного участка, когда весь земельный участок для обслуживания всего дома является неделимым.