Приватизация земельных участков

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может  быть признан судом только такой  ненормативный правовой акт, который  не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские  права и охраняемые законом интересы, заинтересованного лица.  

В случае признания  действий (бездействия) исполнительного  органа государственной власти незаконным, суд обязывает соответствующий  орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.  

При анализе  возможности обращения в арбитражный  суд с указанным выше требованием  необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее  заявление может быть подано в  арбитражный суд в течение  трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.  

Также за собственником  недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.  

При рассмотрении споров, связанных с понуждением  к заключению договора купли-продажи  земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается  в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ к такому исковому заявлению должен быть приложен проект договора, о понуждении, заключить который просит истец.  

1.4  ПРИВАТИЗИРУЕМЫЕ  ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.  

 Объектами  приватизации могут быть земельные  участки и части земельных  участков. При этом необходимо иметь ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ. 

 Существует  различная классификация земельных  участков. Наиболее важными для  понимания процесса приватизации  земли являются 4 вида классификации.  

1. По категории земельного участка.  

2. По наличию  прав на земельный участок  до приватизации:

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

земельные участки, находящиеся у граждан на праве  пожизненного наследуемого владения;

земельные участки, находящиеся на праве аренды;

земельные участки, приватизируемые на основании акта выбора земельного участка.  

3. По месту  расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости)  

4. По наличию  на земельном участке строений:

земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности  граждан и юридических лиц;

земельные участки  свободные от зданий, строений, сооружений.  

 1.5 КАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ НЕЛЬЗЯ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ.  

  В соответствии с Земельным Кодексом РФ существуют земли, приватизация которых запрещена или ограничена.  

  Не подлежат приватизации земли, изъятые из оборота. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.  

  Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица.  

 Земельный  участок может быть приватизирован  на следующих правах:  

 -единоличная собственность (один собственник земельного участка);  

-долевая собственность  (каждый из сособственников имеет  право собственности на долю  земельного участка);  

-совместная  собственность (это собственность  супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство);  
 

2. ОБЩИЙ ПОРЯДОК  ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ  

  Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.  

  Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.  

  Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но, тем не менее, в практике аренду часто называют приватизацией. 

  Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.  

  Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:  

-цель использования  земельного участка,  

-его предполагаемые  размеры,  

-местоположение,  

-испрашиваемое  право на землю.  

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.  

  Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.  

  Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.  

  Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.  

  Договор купли - продажи земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.  
 

3. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ  НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.  

Переход права  собственности на земельный участок  подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации необходимы следующие документы:  

-решение о предоставлении в собственность земельного участка, вынесенное органами исполнительной власти;  

-договор купли-продажи  земельного участка;  

-акты (свидетельства)  о правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.  

Обязательным  приложением к документам, необходимым  для государственной регистрации  прав, являются план земельного участка  с указанием его кадастрового номера (формы Б1-Б4). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.  

В случае если отсутствуют  или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует  кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.  

Все документы, необходимые для государственной  регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.  

Помимо приобретения в собственность, аренда земельного участка на срок более 1 года, также  подлежит государственной регистрации. При этом в территориальный орган  Федеральной регистрационной службы подаётся тот же комплект документов, только вместо договора купли-продажи представляется договор аренды земельного участка.  

4. ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ  РАЗЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ.

 

Предоставление  земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. 

Граждане, желающие приобрести земельный участок в садоводческих, огороднических или дачных хозяйствах подают уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления (по месту территориального расположения) необходимые документы:  

1)заверенную  копию свидетельства о государственной регистрации садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения;  

2) заверенную  копию проекта организации и  застройки территории садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого  объединения, утвержденного главой муниципального образования.  

3) заявление;  

4) документы,  удостоверяющие личность.  

Решение о предоставлении земельных участков в собственность  или аренду членам садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого  объединения принимается уполномоченным органом РФ или Субъекта РФ или органом местного самоуправления в течение 14 дней после получения указанных выше документов.  

Заверенная копия  такого решения выдается заявителю  для установления границ земельного участка на местности и проведения его государственного кадастрового учета, что проводится за счет заявителя.  

Договор купли - продажи или аренды земельного участка, который по решению уполномоченного  органа РФ или Субъекта РФ или органа местного самоуправления предоставлен для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, заключается в течение 5 дней после представления садоводческим, огородническим, дачным некоммерческим объединением кадастровой карты (плана) земельного участка.  

Предоставление  в собственность земельных участков, которые ранее были предоставлены садоводам, огородникам, дачникам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, а также предоставление земельных участков в собственность граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное строительство в индивидуальном порядке, получивших их ранее на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, осуществляется по решению органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".