Приватизация земельных участков

   Исходя  из факта получения М. свидетельства  о государственной регистрации  права пожизненного наследуемого  владения на земельный участок для обслуживания 1/3 доли жилого дома можно утверждать, что до приобретения земельного участка в общую долевую собственность фактически имеется, без законодательного закрепления, общее долевое пожизненно наследуемое владение. Поэтому, учитывая наличие условия о совместном обращении собственников жилого дома для приобретения земельного участка в собственность, требуется совместное обращение собственников жилого дома как землепользователей об отказе от принадлежащих им прав на земельный участок. 

   Выписка  из государственного реестра  земель, содержащая чертеж границ  земель, находящихся в пожизненно  наследуемом владении, не содержит  и не может содержать в чертеже  "внутренних" границ между землепользователями.  Внутренних границ не будет и при оформлении земельного участка в общую долевую собственность. Отказ Ф. от принадлежащих ему прав на его долю земельного участка и последующая покупка М. данной доли у органа местного самоуправления неизбежно повлекут за собой официальное закрепление и установление границ внутри неделимого земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома. 

    Если  следовать логике управления, у  М. появится возможность самостоятельно, без совместного обращения с  другими сособственниками жилого  дома, приобрести в собственность находящийся в его пожизненно наследуемом владении земельный участок, в случае если Ф. и Ю. оформят отказ от принадлежащего им права на земельный участок. М. останется "один" и закрепленное в законе требование "совместного обращения" будет не действовать. 

   В конце  концов, нет гарантии, что орган  местного самоуправления вообще  продаст М. земельный участок. 

   Определенные  положения ст.36 ЗК РФ в свете  рассматриваемого случая вызывают  и ряд других вопросов. 

     Какой  смысл законодатель вложил в термин "неделимый земельный участок" (п.3 ст.36 ЗК РФ). Это земельный участок с расположенным на нем зданием, принадлежащим нескольким лицам на праве собственности, без описания (фиксации) границ землепользования между собственниками внутри самого земельного участка или, иными словами, обладающий статусом имущества с признаками фактически общего долевого пожизненного наследуемого владения? Имеет ли место "неделимость" земельного участка при наличии у М. свидетельства о регистрации права пожизненного наследуемого владения его доли земельного участка, предназначенного для обслуживания доли в праве собственности М. на жилой дом? 

   Возможность  "поделить (разделить) " земельный  участок появится тогда, когда  он будет зарегистрирован в  общую долевую собственность или после того, как произойдет раздел жилого дома, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него (ст.252 ГК РФ)? 

  Какие действия  должен выполнить орган местного  самоуправления для обеспечения  изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка (абз.1 п.7 ст.36 ЗК РФ), как соотнести вышеуказанное требование закона с абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ, закрепляющим, что изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка обеспечивается за счет лиц, совместно обратившихся для приобретения прав на земельный участок? 

  Не является  ли требование о "совместном  обращении" (п.5 ст.36 ЗК РФ) фактическим  ограничением права граждан приобрести  имеющиеся у них земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении в собственность? 

  Имеет ли право на получение в соответствующем органе государственной власти копии кадастровой карты (плана) земельного участка тот из собственников, который хотя и участвовал в подаче совместного заявления о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ), но не понес расходов при установлении границ и изготовлении кадастровой карты (плана) земельного участка (абз.2 п.8 ст.36 ЗК РФ) и данный факт подтверждается наличием заявления остальных собственников? 

  Требование  о совместном обращении по  вопросу оформления участка в собственность имеет еще одну спорную сторону. Ведь может же быть и такая ситуация, когда до введение в действие ЗК РФ в судебном порядке был определен порядок пользования земельным участком с учетом сложившегося порядка пользования, когда доли совладельцев далеко не равны между собой. Получается, что есть возможность пересмотра долей собственников в ходе оформления участка в собственность, что является ущемлением права лица фактически владеющего частью земельного участка. В этом случае можно воспользоваться нормой, закрепленной в п.4 ст. 3 Вводного закона, где говорится, что Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

    Процесс передачи государственной собственности в частные руки, начавшийся в начале 90-х годов, до сих пор сулит немалые выгоды его участникам. Однако в связи с появлением обширной (и весьма запутанной) правовой базы в этой сфере соблюдение требований законодательства является одним из главных условий успешного проведения приватизационных процедур. Кроме того, правовая «чистота» приватизации является гарантией новых собственников от возможного оспаривания ее итогов в дальнейшем.  

 Опираясь  на успешный опыт проведения  приватизационных проектов, компания  осуществляет Due Diligence земельного участка.  На основе этого выбирается  оптимальная схема приватизации, осуществляется оформление связанных с ней документов. Привлечение компетентных юристов на ранних стадиях осуществления проекта наилучшим образом обеспечит соблюдение интересов клиента, позволит максимально учесть его запросы и предпочтения.  

1.1 ОСНОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.  

  Приватизация земельных  участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в действующей  в настоящее время редакции) юридические лица обязаны оформить соответствующие земельные права до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ).  

В силу положений  абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.  

Приватизация  таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных  ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации.  

В пункте 7 Постановления  Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.  

1.2 ОТКАЗ В ПРИВАТИЗАЦИИ  ЗЕМЛИ.  

Как предусмотрено  в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, отказ в выкупе земли не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.  

Препятствием  к приватизации земли является изъятие  из оборота земельных участков, установленные  в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это  земли государственных заповедников и парков, земли стратегического  назначения, земли вооруженных сил  и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.  

Однако не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, ограниченных в  обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд.  

Достаточно ясный  перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также  указан в пункте 8 статьи 28 Закона о  приватизации.  

В пункте 4 Постановления  Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о  приватизации земли, суды оценивают  доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).  

В частности, правомерным  основанием для отказа в продаже  земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.  

1.3 ОБЖАЛОВАНИЕ ОТКАЗА В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.  

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности  на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий  исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.