Причины и условия образования ренты

       К середине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольно парадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. В части нормативных правовых актах некоторые направления земельной реформы изменялись:

       1. Расширен перечень категорий  граждан, получивших право собственности  на земельную долю (кроме работающих  в сельскохозяйственных организациях, пенсионеров, постоянно проживающих на их территориях, и лиц, занятых в социальной сфере).

       2. "Раскрепощалось" право распоряжения  всеми собственниками земельных  участков и земельных долей:

       - сняты ограничения на куплю-продажу земельных участков сугубо потребительского назначения;

       - с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, разрешена их продажа другим гражданам и оформление в местной организации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе;

       - установлено абсолютное право частной собственности на земельные участки и земельные доли с полным набором правомочий по распоряжению ими: продажа, передача по наследству, дарение, сдача в залог, аренду, обмен, передача в качестве взноса в уставные (паевые) фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями; дано разрешение на продажу земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения по решению органа исполнительной власти субъекта Федерации.

       Таким образом, на этой стадии (в канун  принятия новой Конституции РФ) земельная  реформа достигла своего апогея - вовлечение земельных участков в качестве товара в свободный рынок с использованием конкурсов и аукционов. Земельные участки, как и все прочно с ними связанное, отнесены к недвижимости, и потому все сделки должны регулироваться гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

       Полные права собственности на землю были провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статьей нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.

       Принятый  в 2001 году Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимыми. Кроме того, Кодекс содержит несколько важных нововведений. Прежде всего он объявляет принцип единства объекта недвижимого имущества, т. е. строения и земельного участка, на котором оно стоит. В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе).

       Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности  граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

       Таким образом, в соответствии с Земельным  кодексом РФ участниками земельных  отношений являются граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (в частности, они не могут владеть земельными участками на приграничных территориях).

       Не  запрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельный кодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федерального закона. Работа над ним началась сразу после принятия Кодекса. Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий — как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей.

       Учитывая  неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов  Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные  и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления²². Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.

       Наряду  с законами «О государственном земельном  кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении  государственной собственности  на землю» закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.

       Современный этап земельной реформы характеризуется  четкой установкой на завершение приватизации земель, используемых приватизированными несельскохозяйственными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования или на перевод их на арендные условия землепользования. Что касается сельскохозяйственных организаций (негосударственных и унитарных), то согласно принятым субъектами Федерации законам об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация их земельных участков в ряде регионов будет осуществляться намного позже и затянется на несколько лет. 
 

       Вывод: 

       Официальный старт земельной реформы в  Российской Федерации был дан 1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

       Правовое регулирование земельной реформы в сельском хозяйстве на первом этапе ее практического осуществления 1991-1993 гг. ознаменовалось переходом основной части земель сельскохозяйственных организаций из государственной собственности в коллективно-долевую частную собственность граждан, т.е. была ликвидирована монополия государственной земельной собственности.

         Второй этап земельной реформы в сельском хозяйстве охватывает период 1993 по 2000 г. Основой изменений земельного законодательства явилась Конституции РФ. Конституция закрепила принцип использования и равной защищенности в Российской Федерации частной, государственной, муниципальной и иных форм земельной собственности.

       Третий  этап земельной реформы связан с  принятием в 2001 году Земельного кодекса,  в котором были закреплены юридические результаты осуществленной земельной реформы. Принятие нового Земельного кодекса было крайне необходимо для того, чтобы привести земельное законодательство в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, складывающимися в Российской Федерации для более успешного решения задач в сфере земельных правоотношений и создания предпосылок для обеспечения экономического роста.

       Вместе с тем нельзя не считаться с негативными результатами земельной реформы, проявившимися, прежде всего, в том, что за эти годы десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. Этот факт указывает на то, что в период реформирования земельного строя в Российской Федерации не сложился стабильный правопорядок, который активно способствовал бы рациональному использованию земли, являющейся национальным богатством России и условием жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Сейчас перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение 

       Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли  как не воспроизводимого, ограниченного  природного фактора является существование  земельной ренты. Отдавая землю  в аренду предпринимателям, собственник  земли получают за это определенную плату – ренту. Земельная рента – цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли.

       Экономическая наука выделяет три вида земельной ренты:

       - дифференциальную. Источником дифференциальной ренты является добавочная прибыль, причиной образования которой выступает монополия на землю как объект хозяйства. Для получения дифференциальной ренты важно, чтобы продажная цена сельскохозяйственного продукта соответствовала цене его производства на относительно худших по плодородию (местоположению) участках земли.

       Дифференциальная  рента реально существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I связана с различиями в плодородии и местоположении земельных участков. Дифференциальная рента II представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате последовательных вложений капитала в землю. Она неразрывно связана с интенсификацией сельского хозяйства, является её важнейшим экономическим результатом.

       - абсолютную. Под абсолютной рентой понимается доход, получаемый владельцем от худших участков земли или месторождений, находящихся в эксплуатации. Если величина ренты падает ниже абсолютной, то участок (месторождение) перестают эксплуатировать. Причиной образования абсолютной ренты является монополия на землю как объект собственности. Решающую роль в образовании абсолютной ренты играют не законы спроса и предложения, а закон стоимости.

       - монопольную. Монопольная рента -  это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и не воспроизводимые в других местах продукты земледелия. Прежде всего этот вид ренты в сельском хозяйстве возникает в силу разной принадлежности земельных участков какой-либо климатической зоне.

       Рента в несельскохозяйственных отраслях производства классифицируется по видам природных ресурсов и подразделяется на  горную, лесную, водную, экологическую и энергетическую, которые объединяются одним экономическим понятием «природная рента».