Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Сентября 2017 в 18:34, реферат
Сущность и понятие недвижимости
Понятие недвижимое имущество впервые формулировалось в Римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.
В дореволюционный период данное понятие использовалось Петром 1 для ограничения оборота имущества и порядка ее наследования.
В советский период деление вещей на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основные и оборотные фонды, а земельные участки учитывались отдельно по видам и в натуральных единицах измерения. В современной России понятие недвижимость вновь введено в экономический оборот в 1990г. Законом РСФР о собственности в РСФСР в связи с появление статуса частной собственности.
Расчет затрат на новое строительство вкл определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точные результаты дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий использования такого метода практически невозможно из-за сложности поиска использованных строительных материалов или технологии строительства. Затраты делятся на прямые (стоимость трудовых и материальных ресурсов) и косвенные (возникают в процессе строительства, невозможно учесть и могут составлять коэф от прямых затрат. Стоимость воспроизводства или стоимость замещения рассчитывается след методами: 1. Метод сравнительной стоимости единицы заключается в перемножении единиц сравнения на кол-во единиц сравнения; 2. Метод укрупненных элементов заключается в разбиении здания на части с установлением величины средних затрат на эти части и вкл их установку строящемся объекте. При этом могут учитываться след затраты: ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ РАБОТЫ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ, СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ, ПОДГОТОВКА УЧАСТВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ. 3. Метод количественного анализа заключается в учете всех затрат на строительство с выделение прямых и косвенных, с расчетом кол-ва всех материалов, объем трудозатрат. Данный метод явл самым точным, но очень трудоемок.
Износ – это изменение стоимости имущества под воздействие различных факторов. Определяется по фактическому состоянию имущества. Выделяют 3 вида износа: физический – связанный с снижение работоспособности в результате естественного физического старения, функциональный – несоответствие современным требованиям предъявляемым к аналогичным требования, внешний – связан с воздействием внешних экономических факторов. Также разделяют устранимый износ- износ, затраты на устранение к-рого меньше добавленной стоимости. Неустранимый – затраты на устранения к-рого больше добавленной стоимости. Существуют несколько методов определения величины накопленного износа: 1. Метод разбиения – предполагает определение всех 3 видов износа с выделением функционального и физического и разбиение его на устранимый и неустранимый. При этом используют визуальные или инженерные методы. 2 Метод сравнительных продаж закл в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых объектах. Износ определяется в след порядке: расчет стоимости земельного участка, расчет стоимости нового строительства, расчет накопленного износа, определение эффективного возраста, определение величины среднегодового износа. 3. Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра. При этом выделяют след понятия: срок экономической жизни - это время когда объект можно использовать и получать доход, эффективный возраст – это возраст определяемый исходя из внешнего вида.
Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов. Оценка на основе данного подхода целесообразна в случаях: при анализе наиболее эффективных объектов, при строительстве домов разной этажности, при оценке общегосударственных и специальных объектов, с которых невозможно получить доход и крайне трудно найти аналог. Основными недостатками данного подхода явл: затраты не всегда эквиваленты рыночной стоимости, попытки достижения наиболее точных результатов сопровождаются быстрыми затратами труда, проблематичность расчета стоимости воспроизводства для старых объектов, сложность определения величины накопленного износа