Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2010 в 21:15, Не определен
Введение 3
1 Цены и ценообразование как элементы рыночной экономики 5
Цена: понятие, виды и функции 5
Процесс ценообразования: ценовая политика и стратегия фирмы 16
Государственное регулирование механизма ценообразования 32
2 Уровень и динамика цен на рынке жилья 35
2.1 Методология расчета индексов цен на рынке жилья 35
2.2 Динамика цен на рынке жилья в Москве, Санкт-Петербурге, и в целом по России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 57
Организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких уровней. Рассмотрим их в таблице 6.
Таблица 6 – Уровни организации расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья [6]
| Наименование организации | Этап расчета |
| Организации, осуществляющие операции с недвижимостью в регионах России | Заполнение и расчет первичных показателей (средней цены и доли общей площади квартир каждого вида, являющихся объектом совершения рыночных операций) |
| НИПИстатинформ Росстата | Программное обеспечение расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья |
| Территориальные органы государственной статистики | Расчет сводных показателей по типам жилья (низкого качества, типового, улучшенной планировки и элитного) и квартир с разным числом комнат по субъекту Российской Федерации |
| ГМЦ Росстата | Расчет средних цен и индексов цен на рынке жилья в целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) |
| Росстат | Методологическое обеспечение расчетов и анализ полученной информации |
Построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:
Под товаром - представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья в "престижном" или "спальном" районах квартира с определенным количеством комнат в крупнопанельном (крупноблочном) или кирпичном доме городской застройки.
Продажа участвующих в наблюдении видов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.
Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах.
Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется во всех субъектах Российской Федерации. Перечень организаций, производящих операции по купле - продаже жилья, для участия в наблюдении за ценами формируется на региональном уровне.
Базовые организации для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья отбираются выборочно из общего количества организаций, осуществляющих операции купли - продажи. Территориальные органы государственной статистики отбирают для регистрации цен организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация характеризовала полноту и специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда региона.
В случаях, если в территориальных центрах операции по купле - продаже жилья осуществляют всего две-три организации, они в обязательном порядке должны попасть в наблюдение.
Статистическая информация о ценах на жилье представляется ежеквартально юридическими лицами или их обособленными подразделениями, осуществляющими операции с недвижимостью.
Представление информации о цене 1 квадратного метро общей площади квартир производится на бланках формы федерального государственного статистического наблюдения № 1 – "Сведения об уровне цен на рынке жилья" по состоянию на конец отчетного квартала. Отчеты о ценах на рынке жилья представляются отчитывающимися организациями 1-го числа после отчетного периода.
Регистрации подлежит фактически сложившаяся в отчетном квартале средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья (с учетом налога на добавленную стоимость). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях. В случае оценки 1 квадратного метра общей площади квартир в иностранной валюте необходимо произвести пересчет в рублях по курсу, действующему на момент сделки.
В бланке формы проставляется средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с указанием спецификации жилья в зависимости от его качества, числа комнат, материала стен домов, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения в городе, а также доля проданной общей площади квартир определенного вида в общем количестве реализованной площади в этой организации.
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат каждого типа отдельно на первичном и вторичном рынках жилья в целом по региону определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен каждого вида квартир всех базовых организаций.
В целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен 1 квадратного метра общей площади квартир в субъектах Российской Федерации и данных о вводе в действие жилья (форма № С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов" за базисный год).
Формула
(7) –формула расчета средних цен
1 квадратного метра общей
где рki – средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу квартир l;
k=2,...7, (13) – идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;
mk - число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
pk i - средняя цена 1 квадратного метра общей площади типа квартир i в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;
j - введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k.
Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома в целом по России и федеральным округам (экономическим районам) на вторичном рынке жилья определяется на основании цен на квартиры в субъектах Российской Федерации и численности городского населения (на начало отчетного года).
Формула (8) расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир.
где pki - средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу квартир i;
к=2,...7, (13)- идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i=4,..., 21- идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;
j=1,...,mk- идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
mk - число субъектов в составе федерального округа (экономического района) к;
qkj - введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k;
Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир в целом на рынке жилья по России и федеральным округам (экономическим районам) определяется как средняя арифметическая невзвешенная величина из цен 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках.
Для расчета индексов цен на рынке жилья в качестве базисной цены в течение текущего года принимается цена на конец предыдущего квартала.
Поскольку базисной ценой для расчета индекса цен в I квартале отчетного года является цена IV квартала предыдущего года, при расчете индексов цен за I квартал необходимо обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем видам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.
При формировании сводных индексов цен на рынке жилья в качестве весов используются данные о вводе в действие жилья за базисный период - для первичного рынка и о численности городского населения на начало отчетного года - для вторичного рынка жилья.
Расчет индексов цен может производиться двумя методами: базисным и цепным.
Базисный метод расчета индексов цен заключается в отнесении зарегистрированной цены отчетного квартала к постоянной базисной цене. За базисную цену может быть принята цена на квартиры за любой период, выбранный в качестве базисного (например, IV квартал предыдущего или любого предшествующего года). В качестве базисной цены также может быть принята среднегодовая цена за предыдущий год или любой другой год, принятый за базисный. Индекс цен за отчетный квартал при базисном методе определяется путем деления базисного индекса текущего периода на базисный индекс предыдущего периода. Как правило, базисный метод применяется в условиях стабильной динамики развития экономических процессов при устойчивом предложении на рынке жилья всех типов квартир в течение нескольких лет.
При цепном методе расчета индекс цен за отчетный квартал определяется путем отнесения цены на квартиру в отчетном квартале к ее цене в предыдущем квартале. Цепной индекс за длительный период времени определяется путем перемножения квартальных индексов цен. Этот метод применяется, как правило, при нестабильном характере предложения квартир на рынке жилья, частой смене организаций, участвующих в наблюдении за ценами, качественных изменениях объектов наблюдения.
Исходя из особенностей развития экономики в переходный период, быстрой сменяемостью ассортимента и условий продажи квартир, в настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья целесообразно применять цепной метод расчета.