Ценообразование в рыночной экономике

     Расчет  индивидуальных индексов цен

     Индивидуальные  индексы цен на рынке жилья определяются как частное от деления средних цен на отобранные для наблюдения квартиры в отчетном и базисном периодах по формулам (9) и (10).

К предыдущему  кварталу

                                                                                            (9),

к IV кварталу предыдущего года

                                                                       (10),

где I_it/t-1 - индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу;

     pi,_t - цена квартир типа i в отчетном квартале; Pi_t_i - цена квартир типа i в предыдущем квартале;

     I_i,_t/d - индекс цен на квартиры типа i отчетного квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года;

     I_i,t-1/d - индекс цен на квартиры типа i предыдущего квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года.

     Индексы цен отчетного квартала к предыдущему  по отдельным видам квартир рассчитываются путем деления их цен в отчетном квартале на цены в предыдущем квартале. Индексы цен отчетного квартала к IV кварталу исчисляются путем умножения индекса цен предыдущего квартала к IV кварталу на индекс цен отчетного квартала к предыдущему, либо путем последовательного перемножения квартальных индексов цен за период с начала года.

     Расчет  сводных индексов цен

     На  базе индивидуальных индексов цен, рассчитанных по типам квартир, определяются сводные  индексы цен по России и федеральным  округам (экономическим районам) на первичном и вторичном рынках жилья.

     Сводные индексы цен на рынке жилья  исчисляются на основании следующей  статистической информации:

• индивидуальные индексы цен по типам квартир по субъектам Российской Федерации;
• структура весов базисного периода - данные о вводе в действие жилья и о численности городского населения.

     Сводные индексы цен на первичном рынке  жилья рассчитываются исходя из исчисленных  ранее индивидуальных индексов цен  на квартиры по субъектам Российской Федерации в базисном периоде  в ценах отчетного и предыдущего кварталов (формулы (11) и (12)).

К предыдущему  кварталу

,                                                                                        (11),

к IV кварталу предыдущего года

                                                                        (12),

где I_t/t-1^ki – сводный индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу по федеральному округу (экономическому району) к, рассчитанный по типу квартир i;

     к=2,...7, (13) – идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);

     i=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;

     j=1 ,...,т^к – идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;

     m^k – число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;

     I-_t/t_j – индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;

     q^k _j – введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k;

     I_t/d^ki – сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к, рассчитанный по квартирам типа i;

     I_f-i/d – сводный индекс цен предыдущего квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к, рассчитанный по квартирам типа i;

     Подобным  образом, исходя из данных по федеральным  округам (экономическим районам), определяются индексы цен на первичном рынке  жилья по России в целом.

     Индексы цен на вторичном рынке жилья исчисляются по аналогичным формулам. Однако в качестве весов в этом случае выступает численность городского населения в субъектах Российской Федерации.

     Обновление  системы весов, используемых при  расчетах индексов цен на рынке жилья, рекомендуется производить ежегодно. [6] 

     2.2 Динамика цен на рынке жилья  в Москве, Санкт-Петербурге, и в  целом по России

     В данном разделе я буду исследовать  динамику изменения цен на российском рынке жилья.

     Рост  цен на рынке недвижимости хоть и  замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические рекорды. К макроэкономическим факторам повышения цен добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратиться.

     Темпы роста цен во втором полугодии 2008 года во многих городах можно назвать  умеренными. Общая тенденция к  уменьшению темпов роста продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.

       Вместе с тем, на фоне снижения  темпов роста цен и стабилизации  рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего  роста цены гораздо выше средних  по остальным городам - миллионерам.  Это такие города как Екатеринбург, Омск, Пермь и Новосибирск. Интрига возможного прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в ближайшее время.

     В ближайшие месяцы на рынке жилья  крупнейших городов страны продолжится  рост цен с постепенным замедлением  темпов. Однако, по-прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.

     Причины роста цен лежат не столько  в сфере собственно строительного  бизнеса. Они гораздо глубже.

     Основным  фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.

     В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие  ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало  значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.

     На  фоне высокого спроса на жилье в  мегаполисах количество участков под  застройку уменьшается, а имеющиеся  площадки предполагают значительные затраты  на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.

     В результате высокой стоимости строительства  в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется  в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум - класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.

     В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования.

     Мировые события, произошедшие осенью 2008 года, определенно скорректировали стоимость  квадратного метра жилья.

     Средняя цена квадратного метра в сегменте эконом - класса составляет порядка 4–4,5 тыс. долларов. В настоящее время стоимость квадратного метра в этом классе корректируется. В некоторых случаях цена может понижаться на 20–30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес - класса, то она составляет 7–10 тыс. долларов. Здесь, как и в сегменте эконом - класса, возможно изменение стоимости.

     Средняя стоимость квадратного метра  в сегменте элитного класса составляет порядка 15–40 тыс. долларов. В ноябре средняя удельная цена предложения  на вторичном рынке элитного жилья составила 418,4 тыс. руб./кв. м (-1,2%).

     Еще месяц назад цены падали в основном в долларах, поэтому на рынке наблюдалась  скорее стагнация, чем коррекция. Сейчас коррекция, хоть и не такая ощутимая, как в долларах, происходит и в  рублях. В рублевом эквиваленте в прошедшем месяце коррекция была на уровне -1%, а в долларах цены снизились на 1,5–2,5% в зависимости от класса.

     Учитывая  отрицательную динамику цен на вторичном  рынке жилья, можно говорить о  начале тенденции снижения в этом сегменте. В дальнейшем все будет зависеть от общеэкономической ситуации, в первую очередь – на финансовом рынке, а также от настроений потенциальных покупателей, которые сегодня заняли выжидательную позицию. В результате кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, ряд из них отказались от предоставления займа на покупку квартиры. Это в первую очередь сказывается на потребителях эконом - класса, где, по нашей оценке, возможна коррекция цен, и именно в этом сегменте в ноябре зафиксировано снижение на 1,1%.

     Что касается прогнозов по рынку элитного жилья, то не видно предпосылок для резкого снижения цен. Однако некоторые люди будут торговаться, и отдельные застройщики тоже. Особенно это относится к застройщикам, обремененным большими долгами по кредитам. Если какие-либо застройщики не смогут рассчитаться по кредитам, то их товар, который сегодня фиксируется по достаточно низким ценам, отойдет к банковским структурам.

     Из  приведенных данных становится ясно, что, скорее всего, все сегменты вторичного рынка жилья ожидает еще большее снижение; вопрос только в том, насколько оно будет сильным и к каким последствиям приведет такая коррекция цен на рынке недвижимости.[1, 8, 18]

     Рассмотрим  отдельно динамику цен на рынках жилья  Санкт-Петербурга и Москвы.

     Рынок жилой недвижимости – один из самых развитых и до недавнего времени самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга. Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за исключением отдельных периодов) активности рынка – как первичного, так и вторичного – наступил период снижения активности спроса и цен на жилую недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях финансового кризиса.

     Рассмотрим  динамику цен на первичном и вторичном  рынке:

     Первичный рынок 

       В целом прирост цен предложения  на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за 2007 год составил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным, тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией как минимум на ближайшие полгода.