В 2007 году быстрее всего росла стоимость жилья в центральных районах Санкт-Петербурга (Центральном и Петроградском) и некоторых других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен отмечен в спальных и пригородных районах города: Фрунзенском (35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр: Петроградский (16%), Центральный (19%) и Василеостровский (22%) районы (табл. 4)

     Сегодня средняя цена предложения квартир  на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 97,9 тыс. руб./кв. м.

     Вторичный рынок

     За 2007 год средняя стоимость кв. м  жилья на вторичном рынке (цена предложения) выросла на 18,4%, и на конец декабря  составила 80,9 тыс. руб./ кв. м. За 11 месяцев 2008 года рост цен составил уже больше, чем за весь 2007 год, - 27,9% (табл. 7). Однако весь рост пришелся на январь-сентябрь (33,6%), тогда как в октябре-ноябре цены снизились уже более чем на 5% - и это (как и на первичном рынке) может стать тенденцией, как минимум, до весны.

       В январе-ноябре 2008 года быстрее всего росли цены в Петроградском (40%), Фрунзенском (34%), Невском (32%), Адмиралтейском (35%) и Центральном (34,8%) районах. Медленнее всего – в Приморском (28%) и Московском (27%) районах.

     Средняя цена по рынку по состоянию на начало декабря 2008 года составила 103,5 тыс. руб./кв. м.

     За 11 месяцев 2008 года наибольший рост цен  в центре Санкт-Петербурга зафиксирован в Петроградском районе (40%), в  остальных районах прирост практически  одинаковый: в Адмиралтейском и Центральном  – по 35%, Василеостровском – 32%.

     На  начало декабря 2008 года средняя стоимость  жилья в центре Санкт-Петербурга на вторичном рынке составляет 118,4 тыс. руб./кв. м. [7]

     Теперь  рассмотрим динамику цен на рынке  жилья Москвы.

     Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения

     В последнее время наблюдается  тенденция снижения цены предложения 1 кв. метра на рынке жилья.

     Изменение среднего значения индекса стоимости  московского жилья в августе  по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который в свою очередь меньше прироста цен в июне и мае. Если же опираться не на изменение среднего значения индекса за август к среднему значению за июль, а на более динамичные еженедельные индексы, то прирост цен на московское жильё с конца июля по конец августа составил менее 2%. Более того, если еще в начале августа темпы роста цен составляли около полпроцента в неделю, то к концу месяца они упали до 0,2%.

     Проще говоря, по мере приближения осени московский рынок недвижимости не разгонялся, а наоборот тормозил. Такое поведение было характерно только для 2006 года, когда вместо нового рывка цен вверх с наступлением осени рынок недвижимости Москвы окончательно остановился и свалился в состояние стагнации уже к концу осени. Очевидно, что торможение московского рынка последние месяцы делает более вероятным именно такой сценарий.

     В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.

     Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.

     Но  и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится.

     Следует отметить, что отличие динамики цен  на московскую жилую недвижимость в 2008 году от таковой же динамики 2006 года стало заметно уже с первых недель марта. Если в 2006 году темпы роста  цен увеличивались вплоть до последних недель апреля, то в 2008 году уже с первых недель марта началось торможение.

     В итоге, для того, чтобы оценить  потенциал падения рынка сегодня, можно попытаться оттолкнуться от простой  пропорции. Уже известны средние  темпы падения цен за первые 2 месяца от начала нынешнего снижения. Если посмотреть, как соотносились среднемесячные темпы падения цен спустя 2 месяца после начала коррекции 1998-1999 годов со среднемесячными темпами падения цен на протяжении всего периода снижения рынка 1998-1999 годов, то можно вычислить каково будет среднемесячное падение цен по итогам всего периода снижение рынка на этот раз.

     В ситуации 1998-1999 годов среднемесячное падение цен по итогам первых 2 месяцев  после начала коррекции составляло 1,6%, а по итогам всего периода снижения рынка 1998-1999 годов среднемесячное падение цен составляло уже 2,5%. Сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 2,9%. Таким образом, по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. При этом нужно иметь в виду, что это усредненный показатель. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться. И период максимального падения цен темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%.

     Таким образом, 2009 год будет походить на 2007 год тем, что падение цен  продлится до осени. А главным  их отличием друг от друга будет глубина падения и то, что осенью 2007 года рынок начал расти, а в 2009 году этого роста вряд ли стоит ожидать, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. После снижения рынка 1998-1999 годов рынку потребовалось для этого около 8 месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, рынок, прежде чем начал снова расти, постоял почти 2 месяца. Логично предположить, что в этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Учитывая, что теперь на московском рынке недвижимости силен спекулятивный элемент, возможно, что на оживление рынку в этот раз потребуется меньшее время, чем это было после снижения рынка 1998-1999 годов, но оно в любом случае необходимо. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года. [1, 17]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Итак, в своей работе я дала некоторые представления о цене и ценообразовании как элементах рыночной экономики, выявила основы механизма ценообразования; основные методы ценообразования и показала влияние государственного регулирования ценообразования на установление окончательной рыночной цены. Также я проанализировала ценовая динамику на рынке жилья РФ и, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге.

      Цены  представляют собой мощный рычаг  управления экономикой, хотя их реальные возможности воздействия на экономику  вообще и на уровень жизни в  частности намного меньше надежд, возлагаемых людьми. В рыночной экономике цены образуют часть механизма саморегулирования. В условиях рынка ценообразование является сложным процессом, подверженным воздействию многих факторов. Выбор общей ориентации в ценообразовании, подходов к определению цен на новые и уже выпускаемые изделия, оказываемые услуги в целях увеличения объемов реализации, товарооборота, повышения уровня производства, максимизации прибыли, и укрепления рыночных позиций фирмы осуществляется в рамках маркетинга.

      Цены  находятся в тесной зависимости  со всеми составляющими маркетинга и деятельности фирмы в целом. От цен во многом зависят реальные коммерческие результаты, а верная или ошибочная ценовая политика оказывает долговременное воздействие на положение фирмы на рынке.

      Таким образом, ценовая политика заключается в том, чтобы устанавливать на товары такие цены, так варьировать ими, в зависимости от ситуации на рынке, чтобы овладеть его максимально возможной долей, добиться запланированного объема прибыли и успешно решать все стратегические и тактические задачи.

      В зависимости от сферы деятельности, от доли занимаемого рынка предприятие  должно выбрать один из методов ценообразования. В основном фирмами используются затратные методы подхода к ценообразованию.

      В некоторых случаях государство  может вмешиваться в механизм ценообразования, и, как правило, это осуществляется, чтобы способствовать стабильному развитию экономической системы в целом. Что касается государственного регулирования в России, то можно сделать вывод, что оно осуществляется в основном путем установления коэффициентов изменения цен и предельных нормативов рентабельности, фиксирования их предельного уровня и ограничение предельное ограничение уровня.

      В курсовой работе мною была исследована  система цен на рынке жилья  РФ путем изучения общего уровня, структуры и динамики цен. Можно сделать вывод, что на современном этапе развития в России происходит довольно быстрый рост цен на жилье. Но в последние месяцы заметна тенденция к их снижению. Это вызвано прежде всего тем, что банки ужесточают условия выдачи ипотеки населению. У большей части населения недостаточно денег для покупки жилья, спрос на него падает, следовательно компании вынуждены снижать цены.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Бекетов А. Анализ рынка недвижимости. Ноябрь 2008 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.arn.ru/Analiz.htm.
2. Дойл Питер. Менеджмент: стратегия и тактика/ Питер Дойл; [пер. с англ. под ред. Ю.Н. Каптуревского]. – СПб.: Питер, 1999. – 559с. ил.
3. Зайцев Н.Л. Экономика организации: Учебник. – М.:Экзамен, 2004. – 622с.
4. Котлер Филип. Основы маркетинга: Пер. с англ. В.Б.Боброва/ общ. ред. и вступит. статья Е.И. Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 734с.
5. Котлер Филип, Боуэн Джон, Мейкенз Джеймс. Маркетинг. Гостеприимство, туризм/ Филип Котлер; [пер. с англ. под ред. Профессора Р.Б. Ноздревой]. – М.: Юнити, 1998. – 764с.
6. Методологические положения по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья [Электронный ресурс] – Режим доступа: http//www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/meta.html – Загл. с экрана.
7. Отчет ГК «РМС-ОЦЕНКА». Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rway.ru/anlinf/19038.htm 2.12.2008.
8. Петрова О. Вторичный рынок жилья поддался коррекции [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.rbk.ru/glide/90349.html 8.12.2008 – Загл. с экрана.
9. Пунин. Е.И. Ценообразование и рынок: Пер. с англ./ Общ. Ред. И предисл. Е.И. Пунина и С.Б. Рычкова. – М.: Прогресс,1992. – 320с.
10. Слепнева. Т.А. Цены и ценообразование – М.: Инфра-М, 2001. – 200с. табл.
11. Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании. – Издательствово Ленинградского финансово–экономического Института,1991. – 225с.
12. Фишер С. Экономика. Пер. с англ. /С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмалензи. – М.: Дело, 2001. – 829с.
13. Цены и ценообразование: конспект лекций./Авт.– сост. Оганесян./М.: Приор,2001. – 125с.
14. Ценообразование и налогообложение/Под ред. И.К. Салимжанова. – М.:Проспект,2003. – 424с.
15. Чурина Л.И. Ценообразование. – Новосибирск, НГТУ,2003. – 43с.
16. Шуляк П.Н. Ценообразование.– М.: «Дашков и Ко »,2003 – 192с.
17. IRN.RU, аналитический центр. Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2008 года [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.irn.ru/new/29924.html 02.09.08.
18. 2009 год может оказаться схожим с 2007 [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/17189.html 03.1208 – Загл. С экрана.