Лекции по "Инвестиции"

1) недвижимость не обладает высокой ликвидностью в короткий период времени;

2) трудно разумно вложить средства при покупке недвижимости без квалифицированного совета;

3) владение недвижимостью заставляет инвестора предпринимать действия по ее управлению;

4) существует большая степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода, на который рассчитывает инвестор, а даже наоборот.

Недвижимость рассматривается  и как актив для инвестирования. С точки зрения инвестирования важнейшими характеристиками недвижимости являются как экономические, так и физические характеристики. К экономическим  характеристикам относят: различные  пристройки и характерные для  них объекты, редкость, которая выражается в уникальности, неповторимости. К  физическим характеристикам относят: неподвижность, которая позволяет  регулировать правовой механизм в большей  степени, чем в отношении движимого  имущества, неразрушимость, она определяет постоянство инвестиций в недвижимости, неоднородность, наличие различного типа построек. Для принятия решения  об инвестировании необходимо провести анализ рынка недвижимости по принятию решения вопросов оценки стоимости  отдельных видов, для выявления  доходных сегментов, определения уровня рисков инвесторов, целесообразност  и инвестирования в строительство.

ПРИНЦИПЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – полезности, замещения, ожидания – позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Полезность  объекта недвижимости – способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Это «принцип полезности».

«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость  оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). «Принцип ожидания» говорит  о том, что стоимость объекта  недвижимости включает в себя стоимость  всех будущих доходов и учитывает  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением.

Экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства:

– труд, который должен компенсироваться заработной платой;

– капитал, который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

– предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью;

– земля, которая компенсируется рентой.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции.

Стоимость объекта  недвижимости подвержена влиянию и  сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Это  «принцип зависимости».

«Принцип соответствия»  предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых  объектов недвижимости потребностям и  ожиданиям рынка.

«Принцип спроса и предположения» – при оценке объекта недвижимости необходимо понимать, какие факторы и каким образом  влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

«Принцип конкуренции» – рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию  – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте – «принцип изменения».

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободным.

МЕТОДЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует  три метода оценки недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости

– совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночный  метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставн ы й капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Доходный  метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Выделяют два  метода этой оценки:

– метод капитализации прибыли;

– метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы прогнозируют величину доходов и расходов при  эксплуатации объекта в течение  прогнозного периода, затем разделяют  чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный  капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Метод капитализации  используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного  потока предсказуемы. Он применим к  объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов  и расходов. Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда  ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно  предугадать и определить будущие  денежные потоки, прогнозируемые будущие  денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет.

Метод применим к  наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов  и расходов

УПРАВЛЕНИЕ  ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Управление  портфелем недвижимости – это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором  числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем  недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который  состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия  направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств  с учетом распределения возможных  инвестиционных рисков.

Но она направлена и на улучшение соотношения риска  при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий  портфелем ставит задачи перед управляющим  фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных  инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем  производится на основе результатов  анализов портфеля и изучения, знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается наилучшим с учетом отвлечения инвестиционных рисков и  зависит от объектов, их типа, размеров, географического расположения и  возраста.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и  получение максимальной прибыли  на вложенные средства. Эта прибыль  должна рассматриваться в сочетании  с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем  направлена на управление рисками и  контроль за ними.

Управляющий портфелем  отвечает за полученный доход на вложенные  в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми  участниками рынка) и т. д.

Суть управления портфелем заключается в нахождении исходных пунктов стратегии, которым  должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Это  означает определение тех сочетаний  готовой строительной продукции  и рынков, с которыми организация  хотела бы работать. При этом все  риски (рискованность) данных сочетаний  решают значение выбора оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на разнообразных уровнях, например на уровне секторов рынка (офисные  и торговые помещения, жилье) или  стран (США, Бразилия).