Применяя  кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом  проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

    При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

    Чтобы повысить привлекательность для  заемщиков ипотечных кредитов с  переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое увеличение процента в течение  одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный  период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

    Кредит  с фиксированной  выплатой основной суммы  долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитной формы является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

    В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

• в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
• частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
• замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

    Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

    Индексируемые формы ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких форм следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

    Кредит  с индексацией  долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такая форма позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

    Кредит  с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

• платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
• номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

    Таким образом, в заранее оговоренное  время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

    Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

    Однако  в действительности регулярные ежемесячные  платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая  называется «платежной». Разница между  величиной, которую клиент должен банку  по контрактной ставке, и тем, что  он платит по платежной ставке, регулярно  прибавляется к сумме основного  долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается  исходя из возросшей суммы задолженности  таким образом, чтобы к концу  срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний  период.

    В то же время использование кредитных  форм (в частности, формы с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

    Поскольку существует множество различных  видов ипотек (некоторые из них  предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью  относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой  ставки. 

НЕДОСТАТКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

    О совершенствовании банковской системы по части ее работы с физическими лицами не говорит только ленивый. Эти недостатки явственно проявляются по отношению к ипотечным кредитам. Уже на этапе предварительного обращения приходится сталкиваться с дополнительными платежами, не фигурирующими с процентными ставками на кредит. Конечно, такая практика постепенно отмирает, однако до сих пор существуют банки, которые берут деньги с клиентов только за оценку их кредитоспособности и вынесение решение о выдаче кредита. Планка этой комиссии колеблется в зависимости от социального статуса обратившегося в интервале от 30 до 150 долларов.

    Когда банк выносит положительное решение о выдаче кредита, выявляется следующая напасть. Многие банки продолжают требовать от клиента нотариально заверенного договора об ипотеке, несмотря на то, что по решению федерального закона «Об изменениях в часть первую ГК» нотариальное заверение является необязательным. При этом банки навязывают «своих» нотариусов, которые заверяют договора об ипотеке, составленные только ими самими. Заверять другие договора об ипотеке нотариус откажется, ибо это сулит ему немалую прибыль. Если само заверение договора нотариусом обойдется вам недорого, всего в 200 рублей (согласно поправкам в закон «О государственной пошлине»), то за составление договора нотариус берет сумму, доходящую до 1 % от суммы ипотечного кредита, а это десятки тысяч рублей.

    Также часть банков помимо процентов по кредиту практикуют комиссию за открытие и ведение ссудного счета клиента. Размер этих комиссий колеблется в районе 1 % от суммы кредита.

    Недешево (порядка $200) также встанут услуги оценщика, который произведет оценку стоимости недвижимости. Избежать этого можно, если ваше риэлтерское агентство уже произвело свою оценку стоимости у независимого эксперта, сертифицированного банком. Также банк обязывает проверять «юридической чистоту» приобретаемого жилья, стоимость этой услуги соизмерима со стоимостью работы оценщика.

    При приобретении квартиры на вторичном рынке жилья, возникает необходимость в оплате наличными. Большинство банков за выдачу ипотечного кредита наличными взимают комиссию порядка 1 % от стоимости кредита, либо 0,5 %.,если вы приобретаете квартиру в новостройке. Более либеральные банки ограничиваются платой в 2000 рублей.

    Также некоторые банки в обязательном порядке проверяют на подлинность вносимые вами купюры, взимая за это комиссию в размере десятых долей процентов от проверяемой суммы. Далее следует всей суммы денег через банковскую ячейку в депозитарий, аренда которого обойдется примерно в $50 в месяц.

    Среди других неприятностей, связанных с потерей денег, следует отметить конвертацию наличных при обмене валюты, потери при погашении кредитной задолженности при оплате платежей через другой банк.

    Отдельной строкой расходов проходит страхование, платить страховые взносы придется ежегодно все время, пока будет происходить погашение кредита. Страхуют жизнь и трудоспособность заемщика, риска повреждения квартиры, оцениваемый в зависимости от конструкторского исполнения жилья, а также применительно к рынку вторичного жилья страхование прав собственности(«юридической чистоты»). Сумма ежегодной выплаты составит в среднем от 0,8 до 1,7 % от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10 %.,что составляет достаточно внушительную сумму. Соответственно, в случае наступления страхового случая компенсация не может быть выше страховой суммы. То есть в наступлении страхового случая страховая компания гасит лишь остаток задолженности перед банком. Тогда в случае утраты трудоспособности или смерти жилье достается Вам или наследникам. В случае полной утраты жилья вследствие физического разрушения квартиры или в результате отсутствия «юридической чистоты» по решению суда страховщики гасят лишь задолженность перед банком, не решая проблемы компенсации. Лишь в случае незначительной повреждении жилья, страховая компании платит компенсацию лично пострадавшему лицу, оцениваемой не по реальному ущербу, а лишь ее части.

    Оценивая вышеприведенные факторы, можно сказать, что в большинстве банков дополнительные расходы составят единовременно порядка 3 - 4 % от размера кредита, в тех банках, где они меньше, предъявляются жесткие требования к кредитоспособности клиента, и наличию нескольких поручителей обладающих высокими доходами и лояльных к банку.

    Многие заемщики при получении ипотеки обращаются за помощью к риэлторам. Это позволяет несколько компенсировать затраты при взятии ипотечного кредита. Риэлторские услуги составляют 5-6 % от стоимости приобретаемой квартиры. Риэлторы осуществляют проверку «юридической чистоты» квартиры. При этом с риэлтором подписывается договор, согласно которому он становится ответственным лично перед получателем ипотеки и ответственен за все потери, которые вы можете понести в рамках этого договора. Благодаря этому у клиента появляется возможность выявлять «юридически нечистоплотных» владельцев квартир до момента внесения аванса. Также клиент более надежно застрахован договором с риэлтором от риска ограничения прав на жилье различными юридическими обременениями. Очевидным плюсом работы риэлтора станет также случай, когда для покупки нового жилья придется продавать еще старое. Получается своего рода альтернативный обмен, чреватый сложной системой взаимоотношений. В таком обмене вам, возможно, придется вспомнить о тех родственниках, которые до этого не подавали весточек о своем существовании. В обмене бывают порой задействованы десятки людей, действия которых по въезду - выезду придется координировать. Лучше в таких случаях обратится в риэлтору, который при этом не возьмет двойной платы, а лишь увеличит размер своей наценки. Важно при этом правильно выбрать риэлтора, лучше всего в серьезных агентствах недвижимости или риэлторских конторах. Попытка продешевить в этом вопросе ведет к возникновению риска попасть в неблагоприятные юридические ситуации в дальнейшем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Периоды экономических кризисов характеризуются  усилением роли государства в  инвестиционных процессах, в том  числе и путем роста присутствия  в кредитных институтах. Одним  из уроков российского кризиса явилось  осознание необходимости усиления роли государства в экономике, важности государственной поддержки промышленности для обеспечения ее вывода из современного полукризисного состояния и принятия мер, направленных на активизацию банковского участия в решении этой проблемы.

     Новая реструктурированная Банковская система  РФ должна быть подчинена потребностям обеспечения экономического роста. Поэтому несомненный интерес  здесь представляют процессы государственного участия в становлении механизмов мобилизации инвестиционного капитала. Создание государственных специализированных банков с целью финансирования проектов экономического развития в промышленном и аграрном секторах экономики является важным шагом на этом пути.