МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

Уральский Финансово-Юридический институт 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

Тема: ИПОТЕЧНОЕ  КРЕДИТОВАНИЕ, ЕГО ЦЕЛИ И ФОРМЫ 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 

Екатеринбург

2011 г.

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение 3

Цели и задачи ипотечного кредитования 4

Инстрменты и формы ипотечного кредитования 6

Недостатки ипотечного кредитования 13

Заключение 16

Список использованных источников 18 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

    В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

    Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование — это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

    В узком смысле ипотечное кредитование — разновидность кредита, выданного для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

 

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

    Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке  недвижимости и строительства, существенно расширить масштабы и повысить эффективность институтов жилищного рынка. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

    Для достижения этой цели должны найти свое решение следующие приоритетные задачи:

- создание условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство, модернизацию и реконструкцию жилищно - коммунальной сферы;

- повышение доступности жилья для населения с использованием рыночных механизмов.

    В рамках реализации преобразований в сфере обеспечения условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство и повышения их эффективности предполагается, в первую очередь, совершенствование механизмов кредитования массового и индивидуального жилищного строительства, обеспечение застройщику долгосрочных прав на земельный участок (собственности или аренды), которые могут быть использованы в качестве залога для получения кредита на строительство до начала инвестиционного процесса.

    Для стимулирования инвестиционной деятельности и создания финансовых механизмов приобретения жилья и развития рынка жилья предполагается реализация следующих программных мероприятий:

    - разработка единого механизма предоставления субсидий на приобретение жилья установленным законодательством категориям граждан за счет средств федерального бюджета;

    - разработка законодательной базы, создание системы регулирования и формирование необходимой инфраструктуры для привлечения средств в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования через выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

    - принятие мер по стимулированию сделок с использованием недвижимости в качестве обеспечения при кредитовании;

    - усиление защиты прав и интересов граждан и иных участников рынка недвижимости в жилищной сфере через повышение эффективности функционирования инфраструктуры рынка жилья (государственные и муниципальные службы по обслуживанию рынка недвижимости, судебная система, частные профессиональные институты).

    Задача государства и администраций субъектов федерации в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

    Особое  место ипотечного кредитования в  системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает  огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

 

ИНСТРУМЕНТЫ И ФОРМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

    В большинстве современных экономических  трудов, посвященных ипотеке, ипотечное  кредитование трактуется как потребительский  кредит, выданный "для конкретного  целевого использования — на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья" под обеспечение недвижимым имуществом, тогда как ипотечное  кредитование — это форма экономических  отношений по поводу передачи стоимости  на условиях ее возмещения в будущем, где недвижимость часто выступает  лишь в качестве обеспечения возвратности ссуды.

    В системе мер по становлению и  развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится  обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

    Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы  погашения основного долга и  уплаты процентов по кредиту. Инструменты  ипотечного кредитования определяют форму  организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

    Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

• обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
• снижение рисков ипотечного кредитования;
• обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

    Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых  можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

    Все формы ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

    Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

    Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула: 

                      P*r

     R =

                  1-(1+r) -n 

    где

    R - размер месячного платежа по кредиту;

    P - сумма ипотечного кредита;

    n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

    r - процентная ставка по кредиту за месяц.

    Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной  суммы по кредиту, то заемщик выплачивает  процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

    В целях анализа, а также по просьбе  заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой  месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула: 

                      1-(1+r) -t

     P t = R *

                             r 

    где

    P t - баланс долга на конец t-го периода;

    R - размер ежемесячного взноса;

    t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

    r - процентная ставка по кредиту за месяц.

    Модификацией  стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

    Вторая  группа кредитов – ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными формами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

    Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

    В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр  процентной ставки в зависимости  от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

    При использовании данного кредитной формы важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.