Закон РФ «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, в ст. 8, предусматривает, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он в праве обратиться в суд.

      Судебная  процедура рассмотрения жилищный споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав.

      § 2. Процессуальные особенности  рассмотрения судами дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений

      Общие положения. С 11 июля 1991 г. на территории России действует Закон от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями). Решением коллегии Комитета Российской Федерации по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4 утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

      Приватизация  жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

      С принятием Закона в судах общей  юрисдикции появилась новая категория гражданских дел - дела по спорам, связанным с приватизацией гражданами жилых помещений⁶. С учетом сложившейся практики по данной категории дел можно выделить три основных вида споров, связанных с приватизацией жилищного фонда: во-первых, это споры, связанные с отказом в приватизации занимаемого гражданами жилого помещения; во-вторых, споры о признании сделок, направленных на приватизацию жилья, недействительными; и, в-третьих, споры, связанные с включением жилого помещения в наследственную массу нанимателя.

      Согласно ст. 8 Закона в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Пленум Верховного Суда России в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"⁷ (п. 1) указал, что дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, подведомственны судам общей юрисдикции.

      Учитывая, что при отказе в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной  администрацией, предприятием, за которым  жилищный фонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилой фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

      В судебной практике возник вопрос о правомерности обращения в суд с требованием о приватизации жилого помещения наследниками нанимателя, не являвшимися ко дню смерти последнего ни членами его семьи, ни лицами, имеющими самостоятельное право пользования жилой площадью по договору социального найма, в случаях, когда наниматель при жизни изъявил желание приватизировать занимаемое помещение, но умер до оформления права собственности в установленном порядке.

      Так, наниматель однокомнатной квартиры Пронина обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного Законом (ст. 8) срока решен не был. Через несколько месяцев Пронина умерла. Ее дочь - Попова, не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в принятии заявления Поповой отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору найма или аренды. Попова такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.

      Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. В соответствии со ст. 3 ГПК РСФСР всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса. Нарушение права Прониной на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права Поповой, являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе спорной квартиры. При таком положении Попова могла обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу, а не основанием для отказа в принятии заявления к рассмотрению⁸.

      В приведенном деле речь идет о разграничении  таких понятий, как право на предъявление иска и право на удовлетворение иска, составляющих в единстве право на судебную защиту.

      Право на судебную защиту принадлежит лицу, чьи субъективные права и охраняемые законом интересы нарушены или оспорены. Вопрос о наличии права на судебную защиту решается в ходе рассмотрения спора по существу, и ответ на него суд дает при постановлении решения. Между тем наряду с материально-правовым аспектом судебная защита имеет и процессуальный аспект - право на обращение в суд, представляющее собой способ реализации права на судебную защиту. Для возникновения права на обращение в суд достаточно предположения заинтересованности лица в получении защиты со стороны суда. Такое предположение представляет собой презумпцию гражданского процессуального права. Само право на обращение в суд по своей природе является процессуальным субъективным правом.

      Исковые заявления по спорам, связанным с  отказом в приватизации жилого помещения, и по спорам о признании договора о передаче жилого помещения в  собственность граждан подлежат оплате государственной пошлиной в размере, установленном законом для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву его принадлежности наследодателю, в том числе в случаях, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости спорного помещения, определяемой на время предъявления иска, по ставкам, установленным законом для заявлений имущественного характера.

      Поскольку для исков о праве на жилые  помещения законом установлена исключительная территориальная подсудность (ст. 30 ГПК РФ), заявления по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, подаются в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.

      Подготовка  дела к судебному разбирательству. Подготовку дела к судебному разбирательству следует начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению в ходе разрешения спора (определения предмета доказывания по делу).

      В предмет доказывания по спорам, связанным  с отказом в приватизации жилого помещения, входят следующие факты: 1) принадлежность спорного жилого помещения к государственному (муниципальному) жилому фонду; 2) характер спорного жилого помещения (относится ли оно к служебным, находится ли в аварийном состоянии, в общежитии, коммунальной квартире, в доме закрытого военного городка); 3) пользование истцом (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу - нанимателем) спорным жилым помещением по договору социального найма жилого помещения; 4) использование истцом права на приватизацию жилого помещения ранее (а для лиц, сменивших место жительства после 11 июля 1991 г., - также по прежнему месту жительства); 5) обращение истца (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу - нанимателя) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения; 6) круг пользователей спорным жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации; 7) наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на приватизацию спорного жилого помещения (при наличии в составе членов семьи нанимателя несовершеннолетних - также согласия органов опеки и попечительства на приватизацию) и условия, на которых дано это согласие, а при приватизации жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, - также согласия других нанимателей и членов их семей на приватизацию спорного жилого помещения.

      При рассмотрении иска о включении жилого помещения в наследственную массу помимо вышеперечисленных следует также устанавливать следующие обстоятельства: 1) смерть нанимателя; 2) отзыв нанимателем при его жизни заявления на приватизацию спорного жилого помещения; 3) наличие наследственных связей истца с нанимателем; 4) принятие истцом наследства.

      Следующим этапом в подготовке дела является распределение судьей обязанностей по доказыванию и представлению  доказательств между сторонами. Данная задача обусловлена состязательным характером гражданского судопроизводства.

      Основными условиями приватизации жилых помещений  в порядке, установленном Законом, являются принадлежность жилья к государственному (муниципальному) жилому фонду и занятие жилого помещения на условиях найма (аренды).

      Приватизация  жилых помещений, относящихся к иным видам жилищного фонда - общественному, коллективному и др., - под действие Закона не подпадает и возможна лишь по решению собственника жилого помещения. Возникающие в таких случаях споры следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья. Принудить собственника безвозмездно передать гражданину занимаемое жилое помещение никто не вправе.

      Во  избежание удовлетворения требований о передаче в собственность граждан  жилых помещений, приватизация которых не допускается, следует еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству ставить на обсуждение сторон вопрос о характере спорного жилого помещения и предлагать сторонам представить соответствующие доказательства. Данное обстоятельство, как свидетельствует практика, не всегда является предметом судебного рассмотрения⁹.

      В подтверждение факта обращения  нанимателя (членов его семьи) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения могут быть представлены копия заявления с отметкой о его принятии, официальный ответ органа (должностного лица), ответственного за оформление документов, об отказе в удовлетворении просьбы гражданина, иные письменные доказательства, не исключается по закону использование и свидетельских показаний. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России разъяснила, что неистечение установленного Законом (ст. 8) двухмесячного срока для окончательного решения органом (должностным лицом) вопроса о приватизации жилья на момент рассмотрения дела в суде не является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, а может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленного гражданином требования.¹⁰

      При разрешении споров, связанных с приватизацией  жилья, следует устанавливать круг лиц, обладающих правом пользования жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации, выяснять, давали ли они согласие на приватизацию, и если да, то на каких условиях (в какой форме - совместной или долевой и в каком соотношении долей должна быть произведена передача жилого помещения в собственность граждан, желали ли они участвовать в приватизации или нет). Вынесение решения без выяснения указанных обстоятельств может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого возник спор.

      Казимиров предъявил в суд иск к администрации  г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

      Оставляя  в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору найма Казимировой. В ордер был включен и истец (муж Казимировой), который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и Казимиров вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия¹¹.

      Для установления круга лиц, обладающих правом пользования приватизируемым жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади. О принадлежности гражданину права пользования спорным жилым помещением по договору социального найма могут свидетельствовать и копии решения суда по ранее рассмотренному делу о признании права на жилую площадь.

      Приватизация  занимаемой по договору найма жилой  площади оформляется договором передачи жилого помещения в собственность гражданина, заключаемым местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилье в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования права собственности на жилое помещение. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.¹²Несоблюдение правила о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст. 165 ГК). Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на приватизированное жилье является договор о передаче жилого помещения.