Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования

 

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ:

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ 

П.В. СОКОЛ 

    Сокол П.В., кандидат юридических наук. 

Понятие ипотечного жилищного кредитования <1> 

    --------------------------------

    <1> Основу данной статьи составили  материалы, подготовленные автором в качестве эксперта для Третьего международного круглого стола законодателей в рамках проекта "Федерализм и региональные законодательные собрания", организованного Институтом права и публичной политики и Проектом парламентской практики Восток - Запад на тему "Взаимодействие органов власти, субъектов предпринимательской деятельности и гражданского общества в реализации права граждан на жилище", проведенного в г. Самаре 29, 30 июня 2006 г. 

    Одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств является ипотечное кредитование. В развитых странах в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90% <2>. В России по данным Росрегистрации в 2005 г. из более чем 7,5 млн. сделок и зарегистрированных прав и обременений на вторичном рынке лишь 4% составляли ипотечные кредиты <3>, а чуть раньше этот показатель вовсе составлял 1% в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости.

    --------------------------------

    <2> Данные приведены по: Синочкин  Д. Ментальный тормоз ипотеки  // www.ipocredit.ru/materials/comment.aspx/71.

    <3> Информация приведена из выступления  генерального директора ОАО "Агентство  по жилищному кредитованию" А.Н. Семеняки на заседании Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов 28 апреля 2006 г. // http://www.ahml.ru/rep.shtml?path=rep060504-1.html. 

    В последнем Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ (10 мая 2006 г.) В.В. Путиным была поставлена задача за два года снизить ставки по ипотечным кредитам, а общий объем этих кредитов увеличить почти в три раза - до 260 млрд. руб. <4>. В планах реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" к 2010 г. ипотекой должна воспользоваться каждая третья семья.

    --------------------------------

    <4> См.: http://president.kremlin.ru/text/appears/2006/05/105546.shtml. 

    Правительством  РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации <5>, которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

    --------------------------------

    <5> Постановление Правительства РФ  от 11 января 2000 г. N 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278. 

    В федеральном законодательстве отсутствует  определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <6>.

    --------------------------------

    <6> Российская газета. 1998. N 137. 22 июля. 

    Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных  актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов <7>.

    --------------------------------

    <7> См.: Закон Астраханской области  "Об организационном и финансовом  обеспечении системы ипотечного  жилищного кредитования в Астраханской  области" // Астраханские известия. 2002. 14 нояб.; Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня; Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования" подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 2002. 20 авг. 

    Несколько иное определение ипотечного жилищного  кредитования содержится в Законе Самарской области: это "предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями" <8>.

    --------------------------------

    <8> Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном  жилищном кредитовании в Самарской области" // Волжская Коммуна. 2004. N 122. 7 июля. 

    В Республике Мордовия используется следующее  понятие жилищной ипотеки: это комплекс мер, предназначенных для обеспечения  граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество <9>.

    --------------------------------

    <9> Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия" // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек. 

    По  нашему мнению, данные определения  необходимо дополнить указаниями на конкретный субъектный состав. Под  ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

    При этом указание на индивидуальное строительство  неслучайно, так как строительство  многоквартирных домов в настоящее  время регулируется Федеральным  законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <10>, в котором предусматривается ипотека в силу закона на строящийся объект.

    --------------------------------

    <10> Российская газета. 2004. N 292. 31 дек. 

    Результатом развития ипотечного жилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования, составной частью которой  выступает рынок ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - "рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение" <11>.

    --------------------------------

    <11> Толковый экономический и финансовый  словарь. Французская, русская,  английская, немецкая, испанская терминология. Т. II. Пер. с франц. / Под общ.  ред. Л.В. Степанова. М.: Международные  отношения, 1994. С. 180. 

Модели  ипотечного кредитования 

    Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее - ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

    Мировая практика показывает несколько вариантов  организации системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

    Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в  ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии <12>.

    --------------------------------

    <12> См.: Правовые проблемы организации  рынка ипотечного кредитования  в России / Под ред. В.С. Ема.  М.: Статут, 1999. 

    Суть  ее заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

    В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так называемую "немецкую модель", основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир.

    В немецком варианте в роли кредита  выступают не денежные средства, а  непосредственно жилье - готовое  или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

    Недостатком немецкой модели является ограниченный выбор жилых помещений, которые  строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участнику; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования - тремя-пятью годами, невозможность продать квартиру заемщиком до момента расчета по долгу <13>.

    --------------------------------

    <13> Подробнее см.: http://www.credits.ru/articles/501; http:// www.uspesh.narod.ru/win/home/ipot_4.htm; http://www.estate.ru/fullnews/10984. 

    Американская  двухуровневая модель ипотечного кредитования распространена в странах англосаксонской  системы права.