Ипотечное жилищного кредитования в Сбербанке России

Введение

 

Актуальность данной работы состоит в том, что одной из важнейших стратегических государственных задач в России является решение жилищной проблемы. Более 60% граждан страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Основным финансовым механизмом ее решения в странах с развитой экономикой является система ипотечного жилищного кредитования – один из надёжных и проверенных на практике способов решения острой социальной проблемы – обеспечение граждан жильем в соответствии с их потребностями и возможностями. Именно она позволяет гармонично сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и самое важное, государства, заинтересованного в экономическом росте.

Основной целью работы стало исследование теоретических и практических вопросов формирования отечественной системы ипотечного жилищного кредитования и разработка на этой основе практических рекомендаций по ускорению развития жилищной ипотеки в России.

Задачами являются:

• уточнить теоретические представления о жилищной ипотеке в аспекте системной характеристики;
• охарактеризовать современное состояние и оценить уровень развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
• определить действующие программы ипотечного кредитования в Сбербанке России;
• разработать предложения по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования в работе стала совокупность организационно-экономических отношений в области формирования системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке России.

Основные методы, которые использовались в работе:

• метод наблюдения;
• статистический метод;
• метод анализа и синтеза;
• функциональный метод.

 

 

Глава 1. Теоретико-правовые основы ипотечного кредитования

 

1. Понятие и экономическое содержание ипотечного кредитования

 

В отечественной экономической литературе исследования проблем ипотеки и ипотечного кредитования стали появляться лишь в конце 90-х гг. ХХ в., связано это, прежде всего, с отсутствием института ипотеки в советский период истории нашей страны. Следует отметить, что во многих из существующих работ в данном направлении зачастую понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» отождествляются.

Российская банковская энциклопедия поясняет, что ипотека – это «форма залога товаров, при котором заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект1», например, вообще не привязывает ипотеку к понятию недвижимого имущества.

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека – это «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, дачи, садовых домов и другого недвижимого имущества2». Сообразно с этим ипотека является одним из подвидов залога, который имеет ряд особенностей: недвижимость обладает значительной ценой и ее залог представляет собой реальный, стабильный актив. Залог предполагает наличие у должника имущество, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имуществом (ипотекой). Следовательно, кредит на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, строящейся жилой недвижимости или имущественных прав на нее является отдельным видом ипотечного кредита.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

По типу кредитора ипотечный жилищный кредит относится к банковскому кредиту, так как выдается банками либо другими кредитно-финансовыми организациями или региональными ипотечными операторами.  Главным признаком потребительского кредита является целевая форма кредитования физических лиц, поэтому ипотечный жилищный кредит может быть потребительским. 

Главными особенностями ипотечного жилищного кредита являются: способ обеспечения его возвратности:

• Залог жилой недвижимости;
• Длительность срока предоставления кредита до 30 лет;
• Целевой характер.

При этом основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств, а также непредставление кредитору возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов.

Договор об ипотеке заключается по общим правилам ГК РФ, а также в соответствии с положениями настоящего Федерального закона3. В договоре об ипотеке должны содержаться понятия: сведения, предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения, и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению между залогодателем и залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это обязательство в обязательном порядке указывают в договоре ипотеки. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания или другого объекта. Договор, в котором отсутствуют обязательные данные, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Таким образом, ипотечный жилищный кредит – это выдаваемый банком или иным специальным кредитором гражданам кредит инвестиционного характера на цели приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости, обеспеченный залогом готовой, строящейся жилой недвижимости или имущественных прав на нее. Следовательно, ипотечный жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи, и обслуживания кредитов.

Следует отметить, что кредитные учреждения для расширения масштабов применения и снижения процентов невозврата по ипотечным жилищным кредитам используют различные режимы их погашения. Наиболее распространены следующие виды кредитования4:

• Стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный) предусматривает ежемесячные платежи, включающие полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемого на весть кредитный период;
• Пружинный кредит предполагает осуществление равновеликих периодических платежей в части погашения основной суммы, а также процентных выплат, однако проценты рассчитываются от остаточной суммы основного долга, которая постоянно уменьшается;
• При ролл-оверном кредите срок разбивается на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка;
• «Шаровая» ипотека предусматривает периодические выплаты только процентов. В течение нескольких первых месяцев или лет, основная сумма долга не погашается или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка;
• Ипотечный кредит с ростом платежей предполагает минимальный первый взнос. Постепенно взносы увеличиваются, и на определенном этапе осуществляется переход на равномерные платежи по схеме аннуитета.

Ипотечное жилищное кредитование в своем содержании имеет две основы: правовую и экономическую.

В правовом отношении ипотека представляет инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника. Так, основной ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит понятие закладной, в которой подробно описываются основные права и обязанности сторон по договору ипотеки.

Экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования раскрывается в отношениях как главных участников ипотеки – кредитора и заемщика, так и вторичных участников –  строительных организаций, страховых компаний, риэлторов и др. Эти отношения возникают на ипотечном рынке.

Действующие нормативно-правовые акты РФ позволяют участникам ипотечных отношений четко в них ориентироваться. Правовая основа ипотечного кредитования определяет состав участников и правила взаимоотношений между ними.

Рассмотрим подробно основных участников (субъектов) ипотечного кредитования, которые представлены в таблице 15.

Таблица 1. Субъекты ипотечного кредитования, их цели и назначение

Субъекты	Цели	Назначение
Государство	Обеспечение населения жильем	Создание благоприятных условий для развития ипотеки
Заемщики – пользователи кредитов, направленных на приобретение жилья	Улучшение жилищных условий с помощью кредита	Создание спроса на ипотечные кредиты
Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты	Максимизация прибыли	Предоставление ипотечного кредита
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка	Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка	Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка

Помимо основных участников ипотечного кредитования, указанных в таблице, к ним относятся страховые компании, оценщики, риелторские фирмы и организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Основными функциями кредиторов являются:

1. представление кредита на основе проверки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, исходя из условий и требований кредитования;
2. оформление кредитного и других требуемых договоров;
3. обслуживание предоставленных кредитов.

Отношения, возникающие между субъектами ипотечного кредитования, являются его экономической основой.

В экономическом отношении ипотека представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Рынок ипотечного кредитования – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банкам и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещенных на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный (предоставление кредитов под залог недвижимости) и вторичный (рефинансирование выданных кредитов, т.е. привлечение свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала).  Таким образом, данный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предложению и обслуживанию ипотечных жилищных кредитов. В этом также заключается его определенная экономическая сущность.

 

Этапы ипотечного кредитования:

1. предварительная квалификация клиента (визуальная оценка клиента, пояснение условий кредитования клиенту);
2. сбор и обработка информации о потенциальном заемщике (различные запросы: например, по месту работы, в налоговую инспекцию);
3. оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;
4. принятие решения по кредиту;
5. заключение кредитной сделки;
6. обслуживание кредита.

Кредитор уступает принадлежащий ему денежный капитал заемщику на определенный период времени на условиях возвратности, срочности и платности. В этом случае капитал авансируется ради получения прибыли, т.е. самовозрастания. То есть кредит для кредитора представляет особую форму авансирования капитала для получения прибыли.

С общественной точки зрения роль экономической сущности ипотечного кредита будет важна, если он будет потрачен заемщиком на потребительские цели, приобретение ценных бумаг, основной капитал, жилищное строительство, поскольку именно эти области инвестиций создают условия для формирования благоприятной социальной среды. В связи с этим необходимо подчеркнуть важность общественного значения направлений использования заимствованных средств. Целевая направленность ипотечного жилищного кредита и результаты его целевого использования отличают его от других форм кредита, где он приобретает форму инвестиций в реальный сектор экономики. Следовательно, инвестиции в жилищное строительство расширяют потребительский рынок и социальные блага, они же выступают в качестве инвестиций в основной капитал, тем самым расширяя рынок средств производства и предпринимательские блага.