Ипотечное жилищного кредитования в Сбербанке России

Итак, на основе выделения экономического содержания ипотечного кредита можно сделать вывод, что для экономики России ипотечный кредит станет фактором экономического роста. Кроме того, он служит эффективным средством превращения наличных сбережений в инвестиции, что также способствует росту экономики. В свою очередь, рост экономики служит основой для социально-экономического развития страны.

Можно сделать вывод, что ипотечное кредитование как механизм реализации соответствующих кредитных отношений позволяет определить специфические проявления перераспределительной и стимулирующей функции кредита этой сферы:

• Потребительское: ипотечный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие расходы. Ипотечный кредит создает новые формы активов, как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов – ипотечных закладных и производственных ценных ипотечных бумаг.
• Инвестиционное: ипотечный кредит обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики, стимулируя, таким образом, платежеспособный спрос населения, укрепление кредитно-финансовой системы, оживление и развитие многих секторов экономики.
• Социальное: ипотечное жилищное кредитование позволяет государству снять часть социальных задач, стоящих пред органами государственной власти по повышению жизненного уровня населения. Это относится к улучшению жилищных условий, общему подъему качества жизни.

Таким образом, в результате ипотечного кредитования путем перераспределения долгосрочных финансовых ресурсов реализуются инвестиционные интересы кредиторов, обеспечивается расширение потребления, стимулируется развитие экономики, и решаются важные социальные задачи.

1.2 Нормативно-правовое  регулирование ипотечного жилищного  кредитования в России

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

• Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);
• Федеральный закон от 07.05.2013 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Постановление Правительства России от 11 января 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

В Федеральном законе прописываются основные понятия ипотечного кредитования,  основания ипотеки и ее регулирование:

• Определяются стороны по договору об ипотеке – кредитор и заемщик;
• Требования, обеспечиваемые ипотекой – об обязательствах сторон – заемщик обязан возместить кредитору не только основную сумму долга, но и проценты по ипотеке за пользование кредитом;
• Обеспечение ипотекой дополнительных расходов заемщика – в случае, если заемщик не имеет денежных средств по возмещению кредитору за заемный капитал в соответствии с условиями договора об ипотеке, то возмещение кредитору обеспечивается за счет заложенного имущества;

В случае если залоговым имуществом является имущество, находящееся в совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, заверенное нотариусом.

• Определяется, какое имущество может быть предметом ипотеки – земельные участки, предприятия, здания,  жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, воздушные и морские суда;
• Общие правила заключения об ипотеке – в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств.

При необходимости стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или по решению суда.

• Государственная регистрация договора об ипотеке – договор об ипотеке заключается в письменной форме путем становления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
• Основные положения о закладной – права заемщика по обеспечению ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права заемщика по ипотеке в силу закона и по обеспечению данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора: закладная является ценной бумагой, которая обеспечивает право заемщика на получение денежных средств на ипотечное жилищное кредитование от кредитора.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует отношения, в случае возникновения ипотечных обязательств, между заемщиком и кредитором.

В Постановлении Правительства России «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» основой является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам – заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке – кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем 20-50 % и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60-70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 % его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.