Ипотечное жилищного кредитования в Сбербанке России

Ипотечные программы финансируемы государством:

1. Ипотека молодой семье.

Главная разница между банковской помощью молодым семьям и федеральной программой – то, что государственная помощь – безвозмездная. Государство предоставляет безвозмездную субсидию на приобретение жилья, если семья признана в соответствующем порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий. Субсидирование составляет не более 30% от стоимости жилья.

Банки, в свою очередь, ничего не «дарят» своим клиентам, но могут предлагать один из следующих выгодных вариантов:

• сниженная процентная ставка,
• отсутствие первоначального взноса или минимальный первоначальный взнос,
• возможность отсрочки платежа без наложения штрафных санкций,
• льготное кредитование.

Чтобы вступить в ипотечную программу,  молодой семье нужно действовать следующим образом:

Для получения государственной субсидии:

• получить статус семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий;
• вступить в программу «Молодая семья» и получить сертификат, подтверждающий право на субсидирование;
• обратиться в отделение ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое создано Правительством РФ специально для реализации подпрограмм по улучшению жилищных условий нуждающихся молодых семей.

Для участия в банковских программах нужно обратиться в банк за разъяснениями относительно условий соответствующих программ, после чего выбрать понравившуюся программу и заключить кредит.

Среди дополнительных условий получения государственной субсидии следует выделить:

• возраст супругов (до 35 лет);
• необходимость признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
• соблюдение условия о том, что семья должна быть прописана в определенном регионе не менее 10 лет.

2. Материнский капитал.

При рождении второго и более ребенка в семье государство выделяет на семью материнский капитал. Его можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или же последующие взносы.

Обязательными условиями в банках являются:

• Чтобы материнский капитал не был использован ранее, в случае частичного использования материнского капитала банк будет вынужден отказать от уплаты части ипотеки материнским капиталом;
• Вы принимаете на себя обязательство долю квартиры оформить на ребенка.

В 1997г. по решению Правительства РФ создано Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. 

Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки – первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

• заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
• внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
• привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
• стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
• предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

В 2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов). Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Агентство вносит изменения и дополнения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования. Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

Проанализировав нормативно-правовую базу ипотечного кредитования можно сделать вывод, что государство очень заинтересовано в финансировании данного вида кредита. Во-первых, при поддержке ипотечного кредитования повышается уровень жизни страны: спрос на жилье порождает предложение. Во-вторых, повышение экономической значимости банков.

Государственное бюджетное финансирование направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

 

Глава 2. Анализ практики ипотечного кредитования в России на примере Сбербанка и перспективы его развития

 

2.1 Анализ практики ипотечного кредитования в России на примере Сбербанка

 

Ипотечные кредиты Сбербанк начал выдавать одним из первых, не прекращал выдачу ипотечных кредитов в кризис, выдает кредиты и сейчас. Радует также, что отделений банка много, ставки по ипотечным кредитам – «в рынке», хоть и не самые низкие.

Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь официально подтверждённые доходы, и первый взнос в размере 15% и более. 
Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 10% от стоимости закладываемой квартиры.

Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство. Кредит предоставляется в Российских рублях и в иностранной валюте: долларах США или Евро.

Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, зависит от валюты кредита: в рублях минимальная сумма ипотечного кредита – 45 000 рублей, или 1 400 долларов США или 1 000 евро.

Кредит выдается Гражданам РФ, возраст которых:

- на момент предоставления кредита не менее 21 года;

- на момент возврата кредита по договору 75 лет.

В отделениях Сбербанка России:

- по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;

- по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;

- по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

- по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:

- квартира, жилой дом;

- часть квартиры или жилого  дома, состоящая из одной или  нескольких изолированных комнат;

- садовый дом, дача;

- другие строения потребительского  назначения;

- земельные участки;

- гаражи.

Жилищный кредит может предоставляться на строительство или приобретение как одного, так и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).

На сегодняшний день в Сбербанке существует несколько программ ипотечного кредитования:

а) Готовое жилье

Кредит на готовое жилье можно получить в рублях, долларах или евро сроком до 30 лет и на сумму от 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1000 евро) и до 85% оценочной/договорной стоимости объекта. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости кредитуемой недвижимости.

Плюсы: 

- отсутствуют все виды комиссий по кредиту; 

- обязательно лишь страхование  залогового имущества от риска  утраты или повреждения; 

- после получения кредита в  подарок заемщику выдается одна из кредитных карт Сбербанка (на выбор); 

- в залог можно предоставлять  как кредитуемое жилье, так и  любое другое; 

- есть возможность привлечения  трех человек в качестве созаемщиков (их доход увеличит размер возможного  кредита); 

- действуют специальные льготные условия для участников зарплатных проектов и для сотрудников предприятий, аккредитованных банком (уменьшенная процентная ставка и более лояльные требования к подтверждению занятости заемщика).

Минусы: 

Сбербанк традиционно предъявляет повышенные требования к своим заемщикам. Чтобы получить ипотеку, на текущем месте работы человек должен проработать хотя бы 6 месяцев, а общий трудовой стаж на момент оформления кредита должен составлять не менее 1 года.

Кроме того, обязательно подтверждение доходов документами строгой отчетности (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка о получении пенсии и т.д.). В общей сумме среднемесячных доходов вообще не учитываются: 

- алименты, стипендии, страховые выплаты, пособия; 

- доходы от сделок купли-продажи (ценных бумаг, имущественных прав, имущества, товаров); 

- доходы от инвестирования в  ценные бумаги всех видов (в  том числе, и дивиденды по акциям); 

- премии и вознаграждения (кроме  выплаченных по основному месту  работу или по договорам совместительства).

Другими словами, в расчет принимаются лишь официальные доходы в виде заработной платы по основному/второму месту работы, задекларированная прибыль от бизнеса, а также некоторые социальные выплаты (пенсии, пособия по временной нетрудоспособности).

Пожалуй, именно этот момент и можно считать основным недостатком ипотеки от Сбербанка. Причем, такое жесткое подтверждение дохода обязательно для всех видов ипотечных программ.

По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга6, в феврале 2014 года цена на готовую жилую недвижимость в столице Республики Башкортостан выросли на 1,7 %, и составила 59,6 тысяч рублей.  Если брать из расчета среднего квадрата за однокомнатную квартиру в Уфе 30 кв.м., то стоимость этого жилья составит: 59 600 тыс.руб. * 30 кв.м. =1 788 000 рублей.

Рассчитав в ипотечном калькуляторе на официальном сайте www.sberbank.ru ипотеку на готовое жилье на 20 лет, мы получили данные с платежами по основному долгу и по процентам.

Первоначальный взнос составляет 10% - 179 000 рублей. Годовая ставка – 13,25%. Ежемесячный минимальный платеж 19 137,94 рублей, сумма переплаты – 2 984 106,87 рублей. Итого, взяв денежные средства 1 788 000 рублей, сумма с переплатой по ипотеке составит 4 772 106,87 рублей.

б) Строящееся жилье

Многие условия по этой кредитной программе полностью совпадают с предыдущим вариантом (минимальный и максимальный размер кредита, сроки кредитования, требования к заемщикам, отсутствие комиссий, специальные условия для участников зарплатных проектов).

Основное отличие заключается в том, как именно будет оформляться залог. В залог может приниматься не кредитуемое, а любое другое помещение. Причем, в этом случае, на весь период кредитования будет распространяться единая кредитная ставка. А вот в случае оформления в залог квартиры в строящемся доме до регистрации ипотеки действует процентная ставка, увеличенная на 1%. Если сумма кредита меньше 300 000 рублей, 10 000 долларов США или 7 000 евро, то оформление в залог объекта недвижимости необязательно.