Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования

    Возникновение двухуровневой модели организации  рынка ипотечного кредитования в  США было предопределено большой  самостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования и невозможностью в связи с этим создания единой системы ипотечного кредитования, а также необходимостью в экономической стимуляции жилищного строительства после Великой депрессии, что нельзя было сделать без привлечения частного капитала <14>.

    --------------------------------

    <14> Подробнее см.: http://lib.sessia.net/13/526/. 

    В рамках двухуровневой модели ипотечные  кредиты, сформированные на первичном  ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги <15>.

    --------------------------------

    <15> См.: Правовые проблемы организации  рынка ипотечного кредитования  в России. С. 17. 

    Выбор двухуровневой модели объясняется  не только государственными интересами, но и особенностями концепции права собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

    Понятие ипотеки, или mortgage, в гражданском  праве США (и английском гражданском  праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества <16>.

    --------------------------------

    <16> См.: Ласк Г. Гражданское право  США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная  литература, 1961. С. 525. 

    При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого  кредита, но это необязательно. Государственные  организации выдают гарантии по отдельным  видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

    Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права <17>.

    --------------------------------

    <17> См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. С. 24 - 26. 

Российская  система ипотечного жилищного кредитования

и ее правовое регулирование 

    За  последнее время в России предпринимаются  существенные шаги по формированию правового  регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ "Залог"), Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" <18> и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <19> регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <20> отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

    --------------------------------

    <18> Российская газета. 1992. 6 июня.

    <19> Российская газета. 2003. 18 нояб.

    <20> Российская газета. 2004. 25 авг. 

    На  этой основе можно сделать вывод  об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном  кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

    Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой  и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

    Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

    Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки. Так, в Самарской области в 1994 г. создан Самарский областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе, а в 1998 г. - Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Только в 2004 г. за счет средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки было выдано 345 целевых займов на сумму 153 млн. руб., а в 2005 г. - уже 516 займов на сумму 367 млн. руб.

    Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом  деятельности которых является эмиссия  облигаций с ипотечным покрытием  и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. На федеральном уровне в 1997 г. Правительством РФ для этих целей специально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В качестве регионального примера можно привести основного оператора Московской ипотечной программы, правовой статус которого закреплен еще в 1999 г. Законом г. Москвы, - Московское ипотечное агентство в форме коммерческого банка с городской долей участия не менее 51%. По состоянию на 1 февраля 2006 г. кредитный портфель данного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7 млрд. руб. <21>.

    --------------------------------

    <21> Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и  финансовом обеспечении внедрения  системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" // Ведомости Московской городской Думы. 1999. N 5. Данные приведены по: Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости // http://www.aup.ru/books/m76/6_3.htm. 

    В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

    Анализ  законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера  и степени правового регулирования  отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

    Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

    Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

    Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

    Остановимся на некоторых проблемных моментах правового  регулирования ипотечного кредитования.

    1. Размер ставок по ипотечным  кредитам. Основными параметрами  любой ипотечной системы и,  соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

    Развитие  ипотеки напрямую связано со снижением  процентной ставки.

    С 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижены ставки по ипотечным кредитам. Минимальная ставка снижена с 12 до 11,5% годовых; максимальная снижена с 16 до 14,5% годовых. 

 

    В последующем планируется дальнейшее снижение ипотечной ставки - до 11% в 2007 г. <22>.

    --------------------------------

    <22> См.: http://www.ahml.ru/rep.shtml?path=rep060504-1.html. 

    В нормативных актах субъектов  Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как  правило, являются те или иные категории  граждан, которым оказывается поддержка.

    Так, в Нижегородской области размер ставки по ипотечным кредитам в единых областных стандартах определен от 5% годовых <23>, а для льготных категорий он составляет 8% годовых <24>.

    --------------------------------

    <23> Постановление Правительства Нижегородской  области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" // Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150.

    <24> Постановление Администрации Нижегородской  области от 27 февраля 1998 г. N 47 "О  льготном жилищном кредитовании  граждан" // СПС "КонсультантПлюс". 

    В Алтайском крае процентная ставка составляет 5% годовых, но максимальный размер кредита  всего 1500 минимальных размеров оплаты труда <25>.

    --------------------------------

    <25> Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163. 

    В Кемеровской области возможно снижение процентной ставки по выданному займу  при одном из следующих условий:

    - награждение государственной наградой Российской Федерации либо определенными областными наградами;

    - рождение, усыновление (удочерение) ребенка;

    - окончание учебного заведения  с дипломом с отличием либо  защита диссертации <26>.

    --------------------------------

    <26> Закон Кемеровской области от 15 февраля 2001 г. N 21-ОЗ "О предоставлении  долгосрочных целевых займов  и развитии ипотечных отношений  в жилищной сфере в Кемеровской  области" // Кузбасс. 2001. 27 фев. N 38.