Развитие ипотечного кредитования в РФ

В 1-й месяц  пользования кредитом: сумма погашения  кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3 суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц  пользования кредитом: сумма погашения  кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6 суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний  месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в  начале срока суммарные платежи  по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга  уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения  кредита, и плюс 83,3 долл. - процент  за 1-ый месяц пользования кредитом.

Тогда он может  специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению  основного долга за 9 следующих  месяцев. В этом случае минимальный  платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) *

10% / 12 = 76,4. Эту  же сумму, как минимальную,  потребуется выплачивать во всех  месяцах с 3-го по 10-й (если  же такое заявление не сделано,  то он и во

2-м месяце  должен заплатить на погашение  кредита = 

10 000 / 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.): сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = 76,4 суммарный  платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных  платежей позволяет снизить сумму  платежей по процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита  в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет  и процентной ставке 10% годовых ежемесячные  платежи для погашения процентов  и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.

С увеличением  величины кредита пропорционально  растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.

Например, при  кредите в 50 000 долл. ежемесячная  сумма выплат не превысит

166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц  и минимально необходимого дохода семьи  от суммы кредита отражена в Приложении 2.

Дополнительные  расходы заёмщика: оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.; нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору; регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.; страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; 

экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости  от сложности предложенного варианта; услуги риэлтерской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Инвестсбербанк  заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры. 
 

Деятельность  Инвестсбербанка показала, что в  Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.

В марте 1999 года, после утверждения Московской городской  думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.

K настоящему  времени около 1000 потенциальных  заёмщиков оформили заявления  на предоставление ипотечных  кредитов. Кредитный комитет

Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений  о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров  на сумму свыше

1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи  уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

Работа Инвестсбербанка  постоянно и широко освещается в  СМИ и находит одобрение московской общественности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового  механизма ипотечного кредитования. 

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них: отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования  последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд  дополнений и изменений, касающихся проблем: уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, 

обращения взыскания  на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права  на которые имеют несовершеннолетние граждане, создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания  на заложенное жилое помещение.

В России риски  предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются  вследствие проблем, связанных с  трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе

РСФСР, в отношении  последствий невыполнения заемщиком  обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о  правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если: жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время  норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса

Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного  кредитования и жилищного рынка  в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка  обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке

(залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным  Судом Российской

Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость  создания правового механизма обеспечения  жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью  необходимо законодательно закрепить  в Жилищном кодексе РСФСР

(а в последующем  и в Жилищном кодексе Российской  Федерации) возможность создания  специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка  заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить  существующий в настоящее время  правовой вакуум по вопросам ипотеки  жилых помещений, права на которые  имеют несовершеннолетние члены  семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства.

Вместе с тем  на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение. 

Одной из основных задач банков в рыночной экономике  является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения  и средств инвесторов и направить  их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы  ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных  условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного  кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список литературы: 

1. Закон РФ  от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге»  (в части, не противоречащей

Гражданскому  Кодексу РФ);

2. Федеральный  закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»;