Развитие ипотечного кредитования в РФ

1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Основные  условия ипотечного кредитования  и требования к заёмщику 

Основные условия  ипотечного кредитования:

Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в  собственность заёмщика

(инвестиционный  договор, договор переуступки  права требования или другие  права на квартиру в строящемся  доме - в залог не принимаются).

Ипотечные кредиты  выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

Погашение кредита  производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита  в течение всего срока пользования  кредитом). Заёмщику предоставляется  право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

Выплата процентов  производится ежемесячно, проценты начисляются  на остаток непогашенной суммы кредита  с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам  постоянно уменьшается.

Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи  квартиры. После этого заёмщик  является собственником квартиры и  может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при  оформлении залога.

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые  льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая  выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с  суммами выплат процентов по кредиту

Требования к  заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для  физических лиц с московской пропиской

(регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований: наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса

(не менее  30% стоимости приобретаемой квартиры); наличие официального подтверждения  источников и уровня доходов  заёмщика; расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи; приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи; стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения  о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы: наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.); наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств

(гарантий); наличие  поручительств от платёжеспособных  организаций; документы, подтверждающие  образовательный уровень (об основном  образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.); положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения  о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика. 
 

Риски и ответственность  заёмщика.

При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами: 

1) неплатёжеспособностью  банка.

2) неплатёжеспособностью заёмщика. 

1). Риск, связанный  с неплатёжеспособностью банка,  теоретически существует только  в краткий период от внесения  первоначального взноса до момента  покупки квартиры. Но этот риск  сведён до минимума, так как  банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

После получения  кредита и покупки квартиры заёмщик  становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик.

В этом случае, при  дальнейшем погашении кредита заёмщик  будет иметь дело с

Московским Ипотечным  Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком

(вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а  затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег  и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик  и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой  выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств  возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Взаимодействие  банка и заёмщика. Платежи при  ипотечном кредитовании. 

Схема ипотечного кредитования: 

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники  Банка анализируют информацию  о заёмщике, проверяют его кредитоспособность  и при положительном заключении  выносят заявление заёмщика на  заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный  комитет приглашает заёмщика  на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает  в Банке "Ипотечный" счет  и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает  заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлтерских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки  документов на приобретаемую  квартиру и при необходимости

(по усмотрению  Банка) повторной проверки платёжеспособности  заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец  жилья и Банк заключают трёхсторонний  договор купли- продажи квартиры  и ипотеки, который регистрируют  в установленном законом порядке  (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет  (или выдаёт с лицевого счёта  в наличной форме) продавцу  жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса  и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает  договор страхования квартиры  в пользу Банка.

12. Банк уступает  Московскому ипотечному агентству  право требования по договорам  кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного  выполнения заёмщиком своих обязательств  по ипотеке

(погашение долга  по кредиту и выплата процентов)  оформляется прекращение залога  квартиры и всех ограничений  на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной  программы заполняет в Инвестсбербанке  заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме  того, предоставляются следующие  документы:

Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

Выписки из домовой  книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

Справки с места  работы о доходах за последние 6 месяцев  с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).

Контракт с  работодателем (если имеется).

Документы, подтверждающие образование. 
 

Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.

Погашение кредита  происходит ежемесячно в размере  не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование  фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет  уменьшаться, так как снижаются  выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы  кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном  случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий: