Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    1) приносящим доход;

    2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

    3) имеющим равные (аннуитетные) потоки  расходов;

    4) приносящим доход объектам недвижимости  после проведения реконструкции  (т. е. при отсутствии дохода  в первые годы прогнозного  периода).

    Расчеты по методу ДДП можно разделить  на три основных этапа.

    1. Прогноз потока будущих доходов  (расходов) и предполагаемой перепродажи  объекта недвижимости (реверсии), даже  если в действительности продажа  не планируется.

    2. Расчет ставки дисконта.

    3. Приведение будущей стоимости  денежных потоков к текущей  с использованием техники сложного процента.

    Стоимость объекта, рассчитанная с помощью  метода ДДП, есть текущая стоимость  всех будущих денежных потоков и  реверсии с учетом степени риска  и альтернативных вариантов использования.

    Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций.

    1. Оценщик стремится сократить  его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

    2. Оценщик обязан продлевать прогнозный  период для выявления тенденций  в получении денежных потоков  и их величине.

    3. В различных странах существуют  типичные представления о длине  прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и поли­тической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3–4 года.

    4. Продолжительность прогнозного  периода должна соответствовать  сроку службы объекта.

    5. Периодичность поступления будущих  доходов может быть различной  (год, квартал, месяц). Так как  на рынке объектов недвижимости  наблюдается равномерность поступления  доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило,  принимается 1 год.

    В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

    1) чистый доход.

    2) денежный поток (до или после  уплаты налогов).

    Прогнозируемые  потоки доходов и расходов могут  быть номинальными и реальными. В  России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

    Темп  инфляции – относительный прирост  цен за период.

    Наиболее  простым методом инфляционной корректировки  является пересчет данных по курсу  валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула

                          ,                           (5)

      где  – реальная ставка дисконта; ru – номинальная ставка дисконта; i – темпы инфляции.

    Чистый  доход (эксплуатационный) – действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных  отчислений.

    Денежный  поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

    Реверсия  представляет собой выручку от продажи  объекта в конце последнего прогнозного  периода с учетом возможных изменений  стоимости объекта недвижимости.

    Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

    Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

    Ставка  дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

    Ставка  дисконта показывает эффективность  вложений капитала с учетом риска  получения будущих доходов.

    Риск  – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

    Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием  инвестиционного решения. Различают  систематические (рыночные) и несистематические (специфические) риски.

    Систематические риски:

    – общая политическая ситуация;

    – общая экономическая ситуация;

    – изменение законодательства;

    – увеличение числа конкурирующих  объектов.

    Несистематические риски:

    – менеджмент;

    – неполучение арендных платежей;

    – износ зданий;

    – чрезвычайные ситуации;

    – юридическая некомпетентность.

    По  мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

    Соотношение между требуемой нормой дохода и  систематическим риском показано на рис. 3. 

       

    Рис. 3. Соотношение требуемой нормы  дохода и систематического риска 

      При оценке объекта недвижимости  ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

    За  основу берется безрисковая норма  дохода, к которой добавляются  норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка  и поправка на неликвидность. С учетом осо­бенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки.

      Расчет ставки дисконта методом  кумулятивного построения включает:

    · безрисковую ставку (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам; ставки по депозитам банков высшей категории надежности);

    · темпы инфляции доллара в среднем;

    · страновой риск (Россия признается страной с умеренной степенью  риска, и поэтому ставка дисконта корректируется в среднем на 7 пунктов);

    · риски, связанные с функционированием  данного объекта недвижимости (несистематические).

    Расчетная величина ставки дисконтирования. Заключительный этап расчета ставки дисконта –  поправка на неликвидность.

    При дисконтировании денежных потоков  и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные  ставки дисконта.

    Приведение  будущей стоимости денежных потоков к текущей осуществляется с использованием техники сложного процента.

    Дисконтирование основано на использовании формулы  сложного процента 

                             ,         (6) 

    где PV – текущая стоимость; FV – будущая  стоимость; r – ставка дисконта; n – число периодов; 1 : (1 + r)n – фактор текущей стоимости.

    Таким образом, для расчета текущей  стоимости денежных потоков и  стоимости предполагаемой перепродажи  необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

    – числу периодов;

    – ставке процента. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 1- Расчет стоимости доходным подходом 

 

Таблица 2 – Расчет ставки капитализации 

 
 
 

 Таблица 3- Расчет итоговой величины стоимости  объекта недвижимости 

 
 
 

Заключение 

    Таким образом, в соответствии с расчетом, затратному подходу целесообразно присвоить удельный вес 0,4 доходному – 0,6.

    В результате анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

    1. Затратный подход полезен в  основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

    2. Сравнительный подход отражает  цену, которая может возникнуть на рынке с учетом изменения рынка и предпочтений покупателей.

    3. Доходный подход отражает ту  предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности.

    Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

    Рыночная  стоимость объекта оценки здания гостиничного комплекса, с учетом округления составляет 21 529 160 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы