Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

    1. На первом этапе изучают состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

    2. На втором этапе собирается  и проверяется информация по  объектам-аналогам; анализируется собранная  информация, и каждый объект-аналог  сравнивается с оцениваемым.

    3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

    4. На четвертом этапе согласовываются  скорректированные цены объектов-аналогов  и выводится итоговая величина  рыночной стоимости объекта недвижимости  на основе сравнительного подхода.

    На  первом этапе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиолее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

    Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные  объекты и субъекты.

    Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

    Субъекты  должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

    Сопоставимые  объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать ряд моментов.

    Срок  экспозиции – это время, которое  объект должен находиться на рынке, для  того чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

    Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных  отношениях либо являются представителями  холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене, и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

    Инвестиционная  мотивация. Инвесторы должны иметь  аналогичные мотивы, а объекты  – аналогичное наилучшее и  наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может применяться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

    Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

    1) права собственности на недвижимость;

    2) условия финансирования;

    3) условия и время продажи;

    4) местоположение;

    5) физические характеристики.

    Различными  сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

    Единицы сравнения земли:

    §  цена за 1 га;

    §  цена за сотку;

    §  цена за 1 фронтальный метр;

    §  цена за 1 м2.

    Единицы сравнения застроенных участков:

    ·    цена за 1 м2 общей площади;

    ·    цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

    ·    цена за 1 м3.

    В качестве экономической единицы  сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой  рентный мультипликатор или общий  коэффициент капитализации.

    Классификация и суть поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на отличия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки (рис. 2): 

     

      

    Рис. 2. Классификация поправок

      Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

    К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.

    Стоимостные поправки

    1. Денежные поправки, вносимые к  единице сравнения (1 га, единица  плотности, 1 сотка), изменяют цену  проданного объекта-аналога на  определенную сумму, в которую  оцениваются различия в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

    К денежным поправкам, вносимым к единице  сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

    2. Денежные поправки, вносимые к  цене проданного объекта-аналога  в целом, изменяют ее на определенную  сумму, в которую оцениваются  различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

    К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие  или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.). 

    3.1. Методы сравнительного подхода 

    Расчет  и внесение поправок. Для расчета  и внесения поправок применяется  множество различных методов, среди  которых можно выделить следующие:

    · методы, основанные на анализе парных продаж ;

    · экспертные методы расчета и внесения поправок;

    · статистические методы.

    Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется  разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

    Ограниченность  применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

    Экспертные  методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета  и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

    Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

    Статистические  методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравни­тельного  анализа продаж в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым  объектом и аналогом не всегда удается  относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности, поправки на масштаб).

    Суть  метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между  изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его  характеристик.

    Данный  метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

    Оценка  проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

    В этом случае в качестве единиц сравнения выступают валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализаций (ОКК).

    1. Валовой рентный мультипликатор  представляет собой отношение  продажной цены или к потенциальному  валовому доходу, или к действительному  валовому доходу.

    Для применения ВРМ необходимо:

    а) оценить рыночный рентный доход  от оцениваемого объекта;

    б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

    в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

    Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

                                   ,            (1)

     

    где Цоб – вероятная цена продажи  оцениваемого объекта;  – рентный  доход от оцениваемого объекта; ВРМ  – валовой рентный мультипликатор; Ца – цена продажи сопоставимого аналога; ПВД – потенциальный валовой доход.

    ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и  сопоставимыми аналогами, так как  в основу его расчета положены фактические арендные платежи и  продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

    Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

    – может применяться только в условиях развитого и активного рынка  недвижимости;

    – в полной мере не учитывает разницу  в рисках и нормы возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

    – совершенно не учитывает также вероятную  разницу в чистых операционных доходах.

    2. Общий коэффициент капитализации.  При использовании общего коэффициента  капитализации процесс определения  вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

    1) подбора сопоставимых (в том числе  по степени риска и доходам)  продаж в данном сегменте рынка  недвижимости;

    2) определения общего коэффициента  капитализации отношением чистого  операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене: 

                          ,                     (2) 

      где Ккап – коэффициент капитализации;  ЧОДа – чистый операционный  доход аналога; Ца – продажная  цена аналога.

    3. Вероятная цена продажи объекта  оценки определяется по формуле 

           ,                                      (3) 

      где Цоб – вероятная цена  объекта оценки; ЧОДоб – чистый  операционный доход объекта оценки; Ккап – коэффициент капитализации,  рассчитанный из рыночных данных  по сопоставимым аналогам.

    Анализ  полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом  сравнительного подхода к оценке недвижимости

    Заключительным  этапом сравнительного подхода в  оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью  получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

    1) тщательно проверить использованные  для расчета данные по сопоставимым  продажам и их скорректированные  величины;