Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    Методом техники остатка для земли  первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная  стоимость здания и других улучшений  с учетом износа, а полученный результат  принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

    Метод развития (освоения) земельного участка  используется в том случае, когда  необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные  индивидуальные участки с их последующей  продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

    1)   определение размеров и количества  индивидуальных участков;

    2)   расчет стоимости освоенных участков  методом сопоставимых продаж;

    3)   расчет издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков;

    4)   расчет величины денежного потока  путем вычитания всех издержек  на освоение участков из величины  общей выручки от их продаж;

    5)   определение ставки дисконта;

    6)   дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

    При определении размеров индивидуальных участков (например, для жилой застройки) учитываются физические, юридические  и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

    В практике оценочной деятельности нередко  возникают ситуации, когда размеры  земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных  инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

    Освоенными  называются земельные участки, к  которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

    Расчет  стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа  продаж сопоставимых освоенных участков.

    Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных ком­муникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

    Величина  общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

    График  освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода  освоения и продаж земельных участков.

    Ставка  дисконта, применяемая для дисконтирования  денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности  инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. 

    2.2. Определение восстановительной стоимости

    Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в  текущих ценах стоимость строительства  оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная к дате оценки.

    Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения. При  этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных  стоимостей и соответствующих методик их определения.

    Под стоимостью воспроизводства подразумевают  затраты на строительство в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

    Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материа­лов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

    В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

    Полная  восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость  основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании».

    В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных  со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости  от порядка учета этих затрат в  себе­стоимости строительства принято  выделять прямые и косвенные затраты.

    Прямые  затраты – это затраты, непосредственно  связанные со строительством и в  общем случае включающие в себя:

    ·  стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

    ·  заработную плату рабочих;

    ·  стоимость сопутствующих строительству  сооружений и инженерных сетей;

    ·  стоимость коммунальных услуг;

    ·  стоимость доставки и хранения материалов и пр.

    Косвенные затраты – это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя:

    ·      стоимость инвестиций в землю;

    ·      гонорары проектно-сметным организациям;

    ·      маркетинговые, страховые, рекламные  расходы и другие затраты.

    К косвенным расходам относят и  накладные расходы.

    Накладные расходы – денежные средства, необходимые  для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

    Прибыль застройщика (инвестора) представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору  за риск, связанный с реализацией  строительного проекта.

    В зависимости от цели оценки и как следствие закладываемой точности расчетных процедур существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

    ·      метод сравнительной единицы;

    ·      метод разбивки по компонентам;

    ·      метод количественного обследования;

    ·      метод сравнительной единицы.

    2.3. Расчет износа зданий и сооружений 

    Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие как текущему, так и будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в наименьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

    Износ (И) обычно измеряют в процентах, а  стоимостным выражением износа является обесценивание (О).

    В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

    Для каждого вида износа характерно его  подразделение на устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая  целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

    При выявлении всех обозначенных видов  износа говорят об общем накопленном  износе объекта недвижимости. В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

    Исходя  из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ  является, прежде всего, функцией времени  жизни объекта. С учетом этого обстоятельства рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

    Физическая  жизнь здания (ФЖ) определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    

    Рис. 1. Основные оценочные понятия износа 

    Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта  в эксплуатацию до даты оценки.

    Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не­движимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

    Эффективный возраст (ЭВ) определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бóльшую или мéньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

    Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

    Субъективность  определения таких показателей, как срок экономической жизни  и эффективный возраст, требует  от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

    Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина (амортизация), используемого в бухгалтерском учете. Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (т. е. балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из ключевых параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таблица 1- Расчет стоимости строительства по УПВС 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 2- Расчет базовой стоимости строительства  в текущих ценах

 

Таблица 3- Расчет стоимости строительства с учетом отклонения конструктивных элементов

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 4- Расчет величины устранимого физического износа 

Таблица 5 – Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов 

 
 
 

Таблица 6- Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

 
 

Таблица 7- Расчет стоимости затратным подходом за вычетом всех видов износа

 
 
 

    3. Сравнительный подход

    Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения. Он гласит, что при наличии  на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

    Принцип замещения применим также и к  доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.