Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    2) провести согласование скорректированных  величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

    Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой  продажи оцениваемого объекта, которая  может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

    4. Доходный подход

    Существует  два метода оценки стоимости недвижимости, приносящей доход: метод прямой капитализации  и метод капитализации по норме  отдачи путем дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода.

    При определении расчетного периода  необходимо учитывать продолжительность  функционирования оцениваемого объекта. В настоящее время в связи с недостаточной стабильностью рынка недвижимости, а следовательно, низкой достоверностью долгосрочного прогнозирования, необходимо использовать расчетный период не более трех лет. Расчетный период, в свою очередь, подразделяется на более узкие интервалы (месяц, квартал или год). Продолжительность интервалов зависит от устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов роста операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета.

    Прогнозирование денежных потоков осуществляется на основании рыночных данных, полученных после изучения отчета о доходах и расходах для оцениваемого объекта (или для подобных ему), а также согласно прогнозам оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

    К недостаткам доходного подхода  можно отнести то, что:

    ·      в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация;

    ·      построение ставки дисконта и коэффициента капитализаии цены является достаточно субъективным процессом;

    ·      подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого  прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

    ·      в условиях нестабильной экономики  осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

    У доходного подхода есть и преимущества:

    ·      при этом подходе принимаются  во внимание ожидания относительно будущих  доходов;

    ·      берется в расчет рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;

    ·      доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую  доходность оцениваемого объекта. 

    4.1. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

    Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

    С экономической точки зрения коэффициент  капитализации отражает норму доходности инвестора.

    Метод капитализации доходов применяется, если:

    ·      потоки доходов – стабильные положительные величины;

    ·      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

    Данный  метод не следует использовать, если:

    ·      потоки доходов не стабильны;

    ·      объект недвижимости находится в  состоянии незавершенного строительства  или требуется значительная реконструкция объекта;

    ·      нет информации по реальным сделкам  продажи или аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и  ставки капитализации.

    Основные этапы оценки методом капитализации доходов

    1. Оценка потенциального валового  дохода. Делается на основе анализа  текущих ставок и тарифов на  рынке для сравнимых объектов.

    Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который  можно получить от недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов.

    ПВД зависит от площади объекта и  арендной ставки: 

                               ,                      (4)

      где S – площадь, сдаваемая  в аренду, м2; Са – арендная  ставка за 1 м2.

    Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т. д.

    2. Оценка потерь от недогруженности  неуплат. Производится на основе  анализа рынка, характера его  динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

    Действительный  валовой доход (ДВД) = ПВД – скидки на простой и неплатежи.

    3. Расчет издержек по эксплуатации  оцениваемой недвижимости. Основывается  на анализе фактических издержек  по ее содержанию или типичных  издержек на данном рынке.

    При анализе доходов и расходов принято  использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные исходя из ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

    Расчет  расходов. Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными расходами.

    Операционные  расходы принято делить:

    – на условно-постоянные расходы, или издержки;

    – условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

    – расходы на замещение или резервы.

    К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. п.

    Условно-переменными  называются расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными  условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон); расходы на уборку, содержание территории и т. д.

    К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего  один-два раза за несколько лет, либо сильно варьируются от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т. п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

    Расходы на замещение рассчитываются как  ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что  деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рас­сматриваемым методом.

    Если  же в период предполагаемого срока  владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированных потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.

    Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, необходимо тщательно подготовить типичные для данного вида недвижимости арендные договоры: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т. п.

    При определении потока денежных средств  на основе ретроспективных данных обычно используются материалы бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т. д.) или сведения о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как и в случае с прогнозными показателями. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т. д. Единственное, на что необходимо обратить внимание, – это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

    4. Определение итогового показателя  потоков денежных средств, который  затем пересчитывается в текущую  стоимость объекта несколькими  способами. Выбор способа пересчета  зависит от качества исходной  информации на рынке.

    ЧОД – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

    5. Определение коэффициента капитализации  R. Понятие коэффициента капитализации  применительно к недвижимости  включает доход на капитал и возврат капитала.

    Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, риск и другие факторы, связанные  с конкретными инвестициями. Доход  на капитал называют также отдачей.

    Возврат капитала означает погашение суммы  первоначального вложения. Возврат  капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации  для текущего дохода должен прямо  или косвенно учитывать следующие  факторы:

    1) компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

    2) компенсацию за риск;

    3) компенсацию за низкую ликвидность; 

    4) компенсацию за инвестиционный  менеджмент;

    5) поправку на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости недвижимости.

    Существует  несколько вариантов определения коэффициента (ставки) капитализации:

    1) метод рыночной выжимки;

    2) метод кумулятивного построения (суммирования);

    3) метод связанных инвестиций;

    4) метод инвестиционной группы;

    5) метод определения коэффициента  капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

    6) метод Элвуда (метод капитализации  заемного и собственного капитала).

    4.2. Метод дисконтированных денежных потоков

    Метод дисконтированных денежных потоков  используется для определения текущей  стоимости будущих выгод, которые  принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу недвижимости.

    Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания и принципе замещения.

    Метод ДДП применим к объектам недвижимости: