Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    Как отмечает руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков, «снос старого жилого фонда в Москве в свете ограниченного количества площадей под застройку дает девелоперам шанс реализовывать новые проекты. На месте ветхого жилья возводятся дома, в которых сможет поселиться гораздо больше людей, чем в пятиэтажках».

    Изначально  планировалось заниматься именно реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость таких работ  составит порядка $700–800 за 1 кв. м, что  сделает проект попросту убыточным. Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу пятиэтажек и волновому переселению жильцов из них.

    По  мнению В. Тимербулатова, плюсы программы  и для города, и для жителей, и для застройщика очевидны: «Обновление жилого фонда, возможность для собственников квартир в старых домах улучшить жилищные условия, экономия земельных ресурсов (на месте пятиэтажного дома возводится многоэтажный, превосходящий его по площади), высвобождение территории для строительства новых объектов. Разумеется, существует и коммерческая выгода: рентабельность комплексной реконструкции района составляет до 10%».

    Однако  безусловную коммерческую выгоду сулят  далеко не все участки со старыми  домами. Интерес к точечному сносу  и застройке не слишком велик, особенно после постановления городских властей, предписывающего переселять жителей «хрущевок» только в пределах своего района. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов.

    Более того, снос ветхого жилья и возведение на этих площадках новостроек выгодны  в том случае, если в зоне подлежащих ликвидации пятиэтажек есть место для строительства первого дома, в котором будут жить переселенные жители. Затем на месте снесенного дома строится еще один и т. д. Такой метод освоения территории называется волновым и является очень эффективным.

    Для осуществления столь масштабных и затратных задач компания должна иметь мощный штат специалистов «по работе с населением» и в установленном порядке взаимодействовать с властями, защищающими интересы жителей.

    Необходимость расселения жителей — существенный минус программы. Когда компания начинает реализацию проекта реконструкции ветхого жилого фонда, появляются социальные проблемы, с ними не всегда получается справиться самостоятельно. В таких случаях необходима помощь и поддержка местных органов власти, которые возьмутся за решение этих проблем вместе с компанией.

    В настоящее время существует немало компаний, которые путем объявлений в средствах массовой информации стараются привлечь средства граждан, обещая им в ближайшем будущем  предоставить квартиру. Не редки случаи, когда эти компании не выполняют свои обязанности, ссылаясь на различные сложности. Если обязательства и выполняются, то со значительной задержкой в строительстве, а следовательно, и с задержкой передачи квартиры гражданам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Практическая  часть

2. Затратный подход к оценке недвижимости

 

    Затратный подход – это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного им износа.

    Существует  ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

    ·    когда оцениваются новые или  недавно построенные объекты;

    · когда необходимо определить вариант  наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

    · когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

    ·      для оценки объектов незавершенного строительства;

    ·  для оценки в целях выделения  объектов налогообложения (здание, земельный  участок);

    ·      для оценки в целях страхования;

    ·      для итогового согласования стоимости.

    Основные  недостатки затратного подхода:

    · затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

    · попытки достижения более точного  результата оценки сопровождаются быстрым  ростом затрат труда;

    · несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога, поскольку в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

    · проблематичность расчета стоимости  воспроизводства старых строений;

    ·  отдельная оценка земельного участка от строений;

    ·  проблематичность оценки земельных  участков в России;

    · сложность определения величины накопленного износа старых зданий и  сооружений.

    Технология  применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

    1)   оценку восстановительной стоимости оцениваемого здания;

    2)   оценку величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора);

    3)   расчет выявленных видов износа;

    4)   оценку рыночной стоимости земельного  участка;

    5) расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

    2.1. Оценка земельного участка

    Расчет  рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятия решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая  информация:

    1)   титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

    2)   физические характеристики участка;

    3)   данные о взаимосвязи участка  с окружением;

    4)   экономические факторы, характеризующие  участок;

    5)   экологические факторы.

    Источниками этой информации могут быть:

    ·      городские, районные и поселковые земельные  комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

    ·  риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

    ·      ипотечные кредитные организации;

    ·      оценочные фирмы;

    ·      периодическая печать;

    ·      другие источники.

    В практике оценочной деятельности применяются  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

    1)   сравнения продаж;

    2)   соотнесения (переноса) стоимости;

    3)   капитализации земельной ренты;

    4)   техники остатка для земли;

    5)   развития земельного участка.

    Метод сравнения продаж заключается в  сопоставлении данных по аналогичным  свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки – это, как правило, так называемые цены продавца (т. е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они обычно на

    8–12 % ниже публикуемых).

    Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется:

    а) по элементам сравнения;

    б) единицам сравнения.

    Основными элементами сравнения являются: условия  финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

    Если  условия финансирования сделки купли-продажи  земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка  взят 100%-й кредит или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж – к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

    Получение достоверных данных по условиям продаж – непростая задача. Другая трудность  – определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

    Время продажи – один из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой – падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15–20 %.

    При анализе соотношения спроса и  предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке.

    К физическим характеристикам относятся тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

    На  цену участка определенное влияние  оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка  в 30-километровой зоне Подмосковья  выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

    При оценке земельного участка методом  соотнесения (переноса) алгоритм  расчета  сводится к разделению  общей  цены продажи объектов-аналогов недвижимости на две составляющие – цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

    Определение стоимости земельного участка методом  капитализации земельной ренты  заключается в капитализации  чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.