Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

Министерство  транспорта Российской Федерации

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

ГОУ ВПО  «Дальневосточный государственный  университет 

путей сообщения» 
 
 
 

Кафедра: «финансы и кредит» 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине: Оценка недвижимости

тема: «Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку»

Вариант №27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Проверила: Оккель С.А. 
 
 
 

Хабаровск

2009 
 

Содержание 

    Введение

    1. Проблема сноса ветхого жилья  на площадках, отведенных по  застройку

    1.1. Ломать, чтобы строить

    2. Затратный подход к оценке  недвижимости

    2.1. Оценка земельного участка

    2.2. Определение восстановительной  стоимости

    2.3. Расчет износа зданий и сооружений

    3. Сравнительный подход к оценке  недвижимости

    3.1. Методы сравнительного подхода

    4. Доходный подход к оценке недвижимости

    4.1. Оценка недвижимости методом  капитализации дохода

    4.2. Метод дисконтированных денежных  потоков

    Заключение

    Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Российский  рынок недвижимости предлагает потенциальным  клиентам все более широкий ассортимент жилья, однако существенная часть жилого фонда страны остается непригодной для жизни. В одних случаях необходимость сноса ветхих и аварийных домов становится рычагом для освоения новых районов, а в других - обузой для государства.

    На  сегодняшний день происходит быстрое  наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют  о реализации все новых и новых  проектов. И все эти ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются  в пределах городов, которые вширь, как известно, не растут. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.

    В данной курсовой работе будет представлена  оценка двухэтажного здания гостиничного корпуса тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным и определения рыночной стоимости объекта оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Проблема сноса ветхого жилья на площадках, отведенных по застройку

    По  общему правилу, нельзя принудительно  лишить собственника принадлежащего ему жилого помещения. Но возникают ситуации, когда собственникам старых построек, ветхого жилья застройщики предлагают освободить свое жилье или земельный участок. Зачастую именно на строительную организацию решением главы города о предоставлении земельного участка ложится ответственность за снос и расселение домов, находящихся на данном участке.

    На  сегодняшний день доля ветхого жилья  в жилищном комплексе России, по данным агентства по строительству  ЖКХ (Росстрой), достигает 60 процентов. Основная проблема, с которой обращаются граждане, - это состояние жилищного фонда. Жилье, которое было построено 40-50 лет назад, порой было построено некачественно и находится в плохом состоянии. «Муниципальным властям нужно обратить особое внимание на состояние ветхого жилья, - подчеркнул глава Росстроя. - Эта проблема будет еще долго досаждать в своем состоянии, но сама собой не решится».

    Ветхое  здание на бытовом уровне называют здание, которое находится в неудовлетворительном состоянии. Неудовлетворительное состояние - состояние, при котором нарушены требования норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности людей. Физический износ здания в данном случае составляет до 25-40%, а само здание подлежит ремонту и постоянному наблюдению за состоянием конструкций. Для того чтобы оценить здание и присвоить ту или иную категорию, необходимо провести визуальное и инструментальное обследование.

    Очевидно, что ветхое жилье - это жилье, которое  не признано аварийным, но, очевидно, старое и непригодное для проживания

    Как указывает судебная практика, а соответственно, и законодательство, признание дома ветхим не является основанием к его сносу, а жителей к отселению. Более того, как правило, ветхие дома стоят, а люди в них живут очень долгое время без переселения и предоставления им нормального жилья. В чем же секрет?

    Ответ заключается, как обычно, в финансовой составляющей вопроса. А именно, если дом признан аварийным или  грозящим обвалом, то жители должны быть переселены из такого жилого фонда  в кратчайшие сроки, при этом переселение происходит с учетом предоставления равного жилого помещения в пределах территориального населенного пункта, что очень выгодно власти и инвестору, заинтересовавшемуся земельным участком под таким домом.

    Если  же дом признан ветхим, то его  жители могут претендовать лишь на получение статуса очередника. Отселение же из таких домов происходит со всеми правилами предоставления равноценного жилого помещения или предоставление квартир в новом доме по социальной норме предоставления рядом с отселяемым домом.

    Как указывает Верховный суд РФ понятия  «ветхость жилого помещения», «аварийное состояние дома» и «дом, грозящий обвалом» имеют различное правовое содержание. Если первое свидетельствует  о ненадлежащем санитарном и техническом  состоянии дома, что является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, то последнее — для выселения граждан с предоставлением жилой площади.

    В случае если ваш дом признан аварийным  и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт  о расселении ветхого дома, жителям при переселении должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом, а именно:

    — собственник имеет право на предоставление в его собственность жилого помещения  по числу комнат и по площади не менее чем то, которое он ранее занимал;

    — нанимателю жилого помещения должны предоставить квартиру из расчета социальной нормы на одного человека (каждый субъект  РФ сам определяет норму предоставления жилья, в городе Москве, например, социальная норма составляет 18 кв. м. общей площади на одного человека);

    — очередникам, будь то они собственники или наниматели, по их волеизъявлению, при сносе ветхого дома должно быть предоставлено жилое помещение  так же по социальной норме предоставления.

    На  что особо можно обратить внимание переселенцев-собственников ветхого жилого фонда. Если собственник занимает квартиру в ветхом доме, и местные власти приняли решение о сносе и расселении такого дома, снос дома возможен только при согласии всех собственников квартир такого дома.

    Если хоть один из собственников квартир в ветхом доме не даст свое согласие на переселение, то никто, ни органы местной власти, ни органы федеральной власти, в том числе суд, не смогут обязать собственника освободить занимаемое им помещение.

    В 2006 году было снесено 0,7 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Переселенцы получили 1,1 млн кв. м построенного. Столичные власти упорно называют обмен 0,7 млн кв. м «ветхого и аварийного» жилья на 1,1 млн кв. м панельных новостроек «социальной программой», но это далеко не так. Переселение осуществляется в рамках инвестиционных контрактов — обычных бизнес-проектов. Инвестор переселяет жителей сносимых домов в новые, а на освободившемся месте возводит объект на продажу.

    Чтобы жители не митинговали, дома, перспективные  под инвестконтракт, власти заранее объявляют аварийными. Лет 30 назад признание дома аварийным расценивалось как ЧП и означало немедленное переселение или капитальный ремонт. Сегодня такой диагноз ни к чему городские власти не обязывает, поэтому титул «аварийного» раздается направо и налево. Беда в том, что один дом может простоять «аварийным» без ремонта 15 лет, а к другому вскоре подъезжает техника. Удивительным образом как раз к тому, в отношении которого заключен инвестконтракт.

    Есть  еще такое понятие как «точечное строительство». На практике под ней подразумевают любое строительство на уже освоенной территории города. На пустырях вблизи домов, на дворовой территории, на площадях, занятых ветхим жильем. Это совершенно разные виды застройки. В числе главных причин распространенности точечной застройки – дефицит пригодной для строительства, оборудованной инженерными коммуникациями земли. Строители занимаются «точкой» не от хорошей жизни. Намного проще строить на незаселенной окраине, где не приходится заниматься расселением, конфликтовать с населением, где есть простор для работы строительной техники. Но такой земли у города нет. Свободные пространства на окраинах города не обеспечены инженерными коммуникациями. Муниципальные схемы по инженерной инфраструктуре не разработаны, и город предпочитает перекладывать эти заботы на строителей. Но взять их на себя способны только крупные компании. Они и работают на таких участках. Земля продается огромными массивами. Для остальных – точечная застройка. Вопреки распространенному мнению, строительным компаниям она обходится не дешевле, а дороже строительства на свободных окраинах. Земля здесь тоже не слишком доступна, по отдельным небольшим участкам аукционы доходят до 60-го шага. Строить сложнее — работать приходится в тесноте. И энергии уходит больше, и времени. Но это все-таки шанс. Под этот вид застройки отводятся либо участки с наличием ветхого жилищного фонда, либо те, где когда-то что-то не было построено. Обойти аукцион позволяет снос ветхого жилья. О нем строители, как правило, говорят с содроганием. Это очень кропотливая, нудная и неприятная работа. Там проживает самый разный контингент, нередко — множество маргинальных элементов. Наряду с обычными людьми. Многие хотят получить гораздо больше, чем имеют. Бывает, жители выставляют такую цену, что строители отказываются от участка. Требования Жилищного кодекса сложны, и выполнить их в полном объеме трудно. Народ, зная, что будут сносить, старается прописать как можно больше родственников. Запрета на прописку сейчас нет. И за домик в 40 кв. м со строителей требуют три трехкомнатные квартиры общей площадью 260 кв. метров. Строители не защищены от абсурдных требований жильцов. Не защищены они и от возможного произвола муниципалитета. Участок, на котором строительная компания выкупила ветхие дома и провела расселение, может быть объявлен муниципальной нуждой и отведен, к примеру, для строительства дороги. Компенсацию строители получат, но она будет значительно меньше затраченных на расселение средств.

    1.1. Ломать, чтобы строить.

    Радикальное переустройство столицы набирает обороты. Стройкомплекс регулярно рапортует  о наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют о реализации все новых  и новых проектов. И все эти  ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются в пределах города, который вширь, как известно, не растет. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.

    Наиболее  популярным решением проблемы ветхого  жилья участники рынка называют инвестиционные контракты с частными компаниями. "Активные программы по сносу аварийных домов реализуются в крупных городах или добывающих регионах. Тем не менее эффективными данные меры можно назвать лишь в Москве, где реализуется программа мэрии Москвы «комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения».

    Решить  вопрос проблемного жилья столичные  власти пытались еще с 1989 года, однако вплоть до 1995 года работы велись вяло и  от случая к случаю. 12 лет назад правительство Москвы решило заняться проблемой всерьез, приняв для этого специальную программу. По новому плану сносу подлежало 6,3 млн. кв. метров пятиэтажных домов и 1,6 млн. `квадратов` ветхого жилья. Взамен же столица должна была получить более комфортабельные дома и квартиры.

    К настоящему времени столица в  рамках городской программы по сносу  ветхого жилья и пятиэтажек уже  избавилась от почти 5 млн. кв. метров некомфортного, а порой и опасного жилья. По данным стройкомплекса Москвы, осталось ликвидировать еще 3 млн. подобных `квадратов`, чтобы масштабная программа реконструкции жилищного фонда мегаполиса оказалась завершенной.

    Проблема  у Москвы такая: свободных площадок для строительства в столице становится все меньше, на одном из заседаний городского правительства прозвучала фраза, что к 2020 году их не останется совсем. А строить не только надо, но и очень хочется — ни для кого не секрет, насколько велики прибыли застройщиков и инвесторов, а также доходы города от реализации строительных проектов.

    В такой ситуации многие кварталы «хрущевок» действительно являются очень «лакомым куском»: как правило, они расположены  не слишком далеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями. При этом плотность застройки пятиэтажных кварталов минимальная — около 4 тыс. кв. м на 1 га. Учитывая высокую рыночную стоимость земли в этих районах и то количество жилья, которое там можно построить, перспективы для инвесторов открываются заманчивые.