Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимости различны в различны коммерческих байках, но есть и общие черты.

   Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

  Так, ипотека жилого дома (квартиры) допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома (квартиры), если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на правах собственности. Залогодержателями жилого дома (квартиры) могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

  Продажа заложенного дома (квартиры) па публичных  торгах не являются основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

  Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного  проживания, могут быть предметом  залога на общих основаниях. В подобных случаях кредитный договор дополняется договором залога.

  Жилищный  кредит. Указ Президента России "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994 г. №1180 подтвердил, что граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с Положением "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство и приобретение жилья", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 г. № 937.

  Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента России от 10 июня 1994 г., разработано в соответствии с Указом Президента России от 24 декабря 1993 г. №2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". Данное положение установило порядок предоставления банками на территории России юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

  Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости  квартиры (в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожидания муниципального жилья). Выделять средства предложено министерствам и ведомствам, местным органам исполнительной власти, предприятиям и организациям из собственных фондов.

  В настоящее  время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных кредитов:

  • краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

  • краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит);

• долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

  Основными документами, определяющими взаимоотношения  банка и заемщика при предоставлении кредита, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

  Конкретные  условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

  В качестве гарантии (поручительства) погашения  предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.

  Анализ  современной банковской практики показывает, что наибольшее распространение получили краткосрочные ссуды гражданам под залог ценных бумаг и на неотложные нужды.

  Кредит  под залог ценных бумаг выдается под залог облигаций, акций и других ценных бумаг, реализуемых через учреждения банка и котирующихся на фондовых биржах. Например, Сберегательный банк России предоставляет подобного рода ссуды в размере не более 50% стоимости ценных бумаг на срок до 6 месяцев. Заемщик уплачивает банку единовременно определенный процент от суммы кредита. В случае возникновения временных финансовых затруднений у заемщика банк может по его заявлению продлить срок ссуды еще на 6 месяцев. Заложенные бумаги принимаются банком на хранение. Выдача их заемщику производится только после полного погашения задолженности по кредиту. Если заемщик не погашает кредит в срок, банк вправе реализовать принятые в залог ценные бумаги. При оформлении выдачи кредита под залог ценных бумаг поручительства не требуется, поскольку сами  бумаги выступают в качестве обеспечения возврата кредита.

  Кредит  на неотложные нужды выдается наличными деньгами на срок до 2 лет в сумме, зависящей от заработка заемщика. Проценты за пользование ссудой дифференцируются в зависимости от срока кредитования.

  В настоящее время потребительские кредиты предоставляются индивидуальным заемщикам различными коммерческими банками. Поэтому условия предоставления кредитов нередко значительно отличаются от практики Сберегательного банка России.

  Вместе  с тем существующая практика кредитования индивидуальных клиентов в целом имеет ряд общих особенностей. Так, к числу основных факторов, влияющих на выбор формы кредитного договора условия кредитования, можно отнести макроэкономические факторы (общая экономическая и политическая ситуация, уровень официальной учетной ставки ЦБ РФ, инфляционные ожидания населения, стабильность денежной единицы - рубля, уровень развития валютного и фондового рынков, конъюнктура рынка ссудных капиталов и проч.) и микроэкономические факторы, действующие на уровне банка и его клиента (конкурентоспособность банка, испытываемые им и его клиентом риски, платежеспособность клиента, качество обеспечения ссуды, являете ли клиент постоянным клиентом банка, имеет ли он постоянные источники доходов и т. д.). Эти и многие другие факторы принимаются во внимание банком при определении сроков кредитования и уровня взимаемых процентных ставок⁶.

  Кредит  на неотложные нужды замечателен  в первую очередь тем, что клиент получает на руки наличные средства. Кроме  того, как правило, максимальная сумма  такого кредита больше, чем товарного  кредита, да и проценты ниже. Однако оформление его занимает в среднем  от двух до пяти дней.

        Средняя по рынку ставка потребительского кредита на неотложные нужды составляет 16% в рублях и 12-14% в валюте. Но надо отметить, что процентная ставка – это не единственный показатель стоимости кредита. Выбирая, где занять денег, нужно обратить внимание на дополнительные комиссии, которые возьмет банк. В некоторых банках они значительно увеличивают стоимость кредита.

             Но идеальных условий сейчас нет ни в одном банке, поскольку каждый банк имеет собственное представление о кредитных рисках и темпах развития бизнеса. В одних банках отсутствует требование о наличии поручителей, в других имеется минимальный срок рассмотрения заявки и минимальный набор документов, у кого-то, напротив, высокие требования к заемщику, но при этом процентная ставка ниже среднерыночной. Вместе с тем, стремительное развитие потребительского рынка привело к тому, что у людей появилась возможность выбора.

 Таким образом, можно говорить о бурном развитии потребительского  кредитования, сопровождающемся увеличением числа банков и расширением  набора услуг, предлагаемых ими. Банки  активно используют как ценовые, так и неценовые методы конкуренции. Успех кредитной программы банка  зависит не только от цены и ассортимента кредитных продуктов, но и от широты сети продажи и обслуживания, возможности  дополнительных банковских и других финансовых услуг, доступности для  понимания заемщика предъявляемых  к нему требований, быстроты рассмотрения кредитной заявки. Причем чем меньше объем кредита, тем более существенную роль в его популярности играют неценовые  факторы (Приложение 3. Таблица 1)⁷. 
 
 
 
 
 

III. Современное состояние рынка потребительского кредитования и перспективы его развития.

3.1 Потребности и  предпочтения населения  России на рынке  кредитных услуг.

  Финансовое  поведение граждан в Советском  Союзе на протяжении многих десятилетий было достаточно очевидным и легко предсказуемым. Имевшая место в стране ситуация товарного дефицита не позволяла населению в полной мере реализовывать свои потребности в товарах и услугах, поэтому значительная часть сбережений была вынужденной. Выбор инструментов для их осуществления был крайне ограничен -наличные рубли и Сбербанк. Кредитная система также была недостаточно развита: предприятия через профсоюзные кассы взаимопомощи предлагали своим сотрудникам беспроцентные ссуды, материальную помощь. Следствием всего этого являлся недостаток финансового опыта у основной массы граждан.

 Ситуация  резко изменилась в 1990-х годах  с началом в России экономических  реформ. У россиян появилась возможность свободно покупать и продавать иностранную валюту, ценные бумаги, вкладывать деньги в коммерческие банки. Актуальными стали проблемы эффективности и безопасности вложений. Одновременно увеличилась потребность в кредитах. За 2004 год задолженность населения по кредитам увеличилась с 44,7 до 94,7 млрд. руб., в 2006 году еще почти на 50 млрд. руб. (около 50% за год). Все большее число банков и других финансовых организаций разрабатывает специальные программы, предлагая физическим лицам кредиты на неотложные нужды, образование, приобретение недвижимости, товаров длительного пользования и т.д.

 Рост  предложения кредитных услуг  российскому населению обусловлен не только институциональными изменениями  в экономике и кредитно-финансовой сфере, но и, что гораздо более важно, постепенным изменением у людей ценностно-нормативных установок по отношению к долгу и кредиту. Происходит обращение к западным моделям финансового поведения, где благодаря стабильной денежной системе и стабильным законам граждане могут достаточно легко брать кредиты, а при совершении покупок рассчитываться по кредитной карте. Проведенное в 1996 году Институтом социально-экономических проблем народонаселения РАН исследование сберегательного поведения населения (руководители - И. Дискин, Н. Римашевская) показало, что и в России одним из способов трансформации наличных сбережений в инвестиции становится развитие систем кредитования, расширение потребительского и ипотечного кредита.

 В настоящее  время кредитное поведение населения  является предметом изучения различных  общественных наук, в первую очередь  экономической теории, экономической психологии и экономической социологии, каждая из которых применяет свои теоретические подходы и методы исследования. Несмотря на то, что с начала 1990-х годов в России проведено достаточно много социологических исследований, финансового поведения населения, основной акцент в них делался на изучении в первую очередь сберегательного и инвестиционного потенциала граждан. Целью большинства работ было определение предпочитаемых форм хранения денежных средств и мотивов вложения денег в те или иные активы. В то же время долговое и кредитное поведение долгое время оставались в тени, и многие вопросы в этой области остаются до сих пор недостаточно проясненными. Весьма интересен анализ опыта кредитной деятельности граждан, определение склонности населения к заимствованию, выявление основных мотивов получения кредита, а также оценка потребностей в кредитах и структуры спроса на кредитные услуги (размер, процентные ставки, срок возврата).