Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Введение

 

     В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора.

     Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.

Во-вторых, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. При этом следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но кредитор, право требования, которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен, что то имущество, которое имеется у должника, останется у него и к тому времени, когда наступит срок исполнения обязательства и потребуется, в случае его неисполнения, обращение взыскания на это имущество. По не обеспеченному залогом обязательству кредитору угрожает и другая опасность: взыскание на имущество должника может быть наложено не только по требованию данного кредитора, но и ряда других, а потому существует вероятность того, что получить удовлетворение в полной мере (а может быть и вообще) каждому из них не удастся. Право залога устраняет для кредитора подобные опасности. Удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения залогодержателя.

     Даже в том случае, если залогодержатель до удовлетворения обеспеченного залогом кредита передаст кому-либо право собственности на заложенную вещь, положение кредитора от этого не изменится: на тех же основаниях, на каких он мог бы требовать удовлетворения у залогодателя, кредитор вправе обратить взыскание на данное имущество и при его переходе к другому лицу. Иначе говоря, при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к третьему лицу залоговое право залогодержателя сохраняет свою силу в отношении приобретателя этого имущества.

     В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.

     До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование.

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

 

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

     Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

     В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Основные положения закона следующие:

-предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

-все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

-детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

-может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

-залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

     Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

     В ипотечном договоре (приложение 2) предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

     Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

     Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.(приложение 1)

     В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

     Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и  указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.(приложение 3)

    Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

    По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

     К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

 

 

 

 

 

 

 

Особенности ипотеки земельных участков

 

     Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

     При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

     Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

     Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

     Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

     Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

     Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

     В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

     В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особенности ипотека предприятий

 

     Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

     В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

     Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.