Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

     В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено, это может быть право собственности или право Хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.

     В связи с тем что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, Закон требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточнoe для ее идентификации, а также срок аренды.

     По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке, на которую делается ссылка в комментируемой статье, не может быть меньше нормативной.

     Особое правило устанавливается относительно оценки заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае она осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким законом является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской федерации". В соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию. В этот пункт законодатель внес ряд изменений по сравнению с ранее действовавшей редакцией. Во-первых, убрал противоречившее Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положение о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлять только организации. Во-вторых, установил, что оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости [48, с.25].

     Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" говорится, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.

ГК РФ (ст. 311) допускает исполнение обязательства (в том числе обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта), В таких случаях в договоре об ипотеке также должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

     По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона [48, с.26].

 

Заключение

 

      Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом.  С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

     Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

     Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

     В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

     В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

     В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литературный список

 

1.        Конституция РФ – М, 1993 г. – 79 с.

2.        Гражданский кодекс РФ ч. 1, 2 Принят Государственной думой 22.12.1995 г.: по состоянию на 1.02.2000 г – М, 2000 г.

3.        ФЗ РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 ФЗ от 16.07.98 г. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ №. ______

г. ________________                                                                                                    "___"_________ ____ г.

____________________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", в лице _____________ ______________________, действующего  на основании ________________________, с одной  стороны, и ____________________________ __________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодержатель", в лице ________________________________, действующего  на основании ________________, с другой  стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор  о нижеследующем:

1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ

1.1. Настоящий договор  заключен с целью обеспечения  исполнения обязательств Залогодателя  перед Залогодержателем по договору _________ (долевого инвестирования строительства, купли - продажи, аренды, подряда и  пр.) №. ______, заключенному Сторонами "___"_______ ____ г. в г. _____________ (далее - "основной договор").

1.2. По основному  договору Залогодатель выступает ________________ (Застройщиком, Заказчиком  и пр.) (Должником), а Залогодержатель - ________________ (Инвестором, Подрядчиком  и пр.) (Кредитором). Кредитор в  соответствии с основным договором  принимает на себя обязательства ____________________________________________ ______________________________________________________________________________(суть  обязательств) на условиях, предусмотренных  основным договором, а Должник  обязуется _____________________________________________________________________________.(суть  обязательств)

1.3. В соответствии  с основным договором срок  исполнения Должником своих обязательств  наступает "___"________________ ____ г.

1.4. В силу п. ___ основного договора в случае  нарушения Должником сроков исполнения  обязательств он выплачивает  Кредитору неустойку (штраф) в рублях  в размере, эквивалентном ________ (____________________________) долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В случае если просрочка составляет более ___________, Кредитор вправе отказаться от исполнения обязательств по основному договору в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом Должника за ____ дней. При наступлении обстоятельств, указанных в настоящем пункте, Должник возвращает Кредитору денежные средства в размере _______________________ в течение __________ дней с момента получения уведомления о расторжении договора.

1.5. Основной договор  вступил в силу с момента  его подписания сторонами - "__"___________ ____ г. и действует до момента __________ или расторжения договора в случае одностороннего отказа Кредитора от исполнения договора в соответствии с п. ___ основного договора.

1.6. Залогодержатель  имеет право получить удовлетворение  своих денежных требований к  Залогодателю, вытекающих их основного  договора, из стоимости заложенного  по настоящему договору имущества  Залогодателя преимущественно перед  другими кредиторами Залогодателя.

2. ТРЕБОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ

2.1. Ипотека, установленная в соответствии с настоящим договором, обеспечивает уплату Залогодержателю следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения Залогодателем своих обязательств по основному договору: - в уплату основной суммы долга полностью; - в счет оплаты неустойки (штрафа) при ненадлежащем исполнении Залогодателем своих обязательств по основному договору; - в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ; - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.2. Настоящим договором  обеспечиваются требования Залогодержателя  в том объеме, какой они будут  иметь к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества.

3. ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

3.1. В обеспечение  исполнения своих обязательств  по основному договору Залогодатель  заложил Залогодержателю следующее  недвижимое имущество:

3.1.1. ___________________________ общей площадью _____ кв. м, расположен по адресу: ____________________________________ (далее - "имущество").

3.2. Указанное в  подп. 3.1.1 договора имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от "___"___________ ____ г. серии ___, №. _________, выданным ___________________________ (запись в ЕГРП №. _____________________).

4. ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ

4.1. Балансовая стоимость  имущества, указанного в подп. 3.1.1 договора, составляет _________ (________________________) рублей, что подтверждается балансом Залогодателя за ___ квартал _____ г.

4.2. По соглашению  сторон имущество, указанное в  подп. 3.1.1 договора, оценивается в размере ___________ (____________________) долларов США, что составляет на момент подписания договора с учетом курса ЦБ РФ ___ руб. (1 доллар США _____________ (__________________) рублей).

 

 

Приложение 3