Ипотекой предприятия может быть обеспечено
денежное обстоятельство, сумма которого
составляет не менее половины стоимости
активов предприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия,
в отношении которого возбуждено дело
о банкротстве либо принято решение о
ликвидации или реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается
денежное обязательство, подлежащее исполнению
не ранее чем через год после заключения
договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку
предприятия, и оценка его стоимости определяются
на основе полной инвентаризации имущества
предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс и заключение независимого аудитора
о составе и стоимости имущества предприятия
являются обязательными приложениями
к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать,
сдавать в аренду, предоставлять взаймы
и иным образом распоряжаться имуществом,
вносить изменения в состав имущества
предприятия, переданного в ипотеку, если
это не влечет уменьшения общей стоимости
его активов, указанной в закладной, и
не нарушает других условий договора ипотеки.
Ипотекой предприятия обеспечиваются
главным образом долгосрочные инвестиционные
кредиты. Поэтому залогодержатель вправе
принять меры по оздоровлению финансового
положения предприятия.
Особенности ипотека жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается
для обеспечения погашения ссуды, предоставленной
для строительства, реконструкции или
капитального ремонта жилого дома (квартиры).
Жилой дом (квартира) может быть предметом
ипотеки также, если гражданин — его собственник
и члены его семьи проживают в другом жилом
доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное
в соответствии с установленными нормами
жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения,
не предназначенные для постоянного проживания,
могут быть предметом ипотеки на общих
основаниях. Специальные правила, установленные
для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома
(квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой
дом (квартира), принадлежащий залогодателю
на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры
могут быть только банки и другие кредитные
учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры)
на публичных торгах не является основанием
для выселения покупателем проживающих
в этом жилом доме (квартире) залогодателя
и членов его семьи. Между собственником,
приобретающим жилой дом (квартиру), и
проживающими в нем такими лицами заключается
договор аренды жилого помещения на условиях,
обычных для данной местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах)
на условиях договора найма жилого помещения,
договора аренды или иных основаниях,
предусмотренных законом, не подлежат
выселению при продаже заложенного дома
(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный
с ними договор найма жилого помещения,
договор аренды или иной договор на проживание
сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную
покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором
об ипотеке, залогодатель вправе сдать
нанимателю находящуюся в жилом доме свободную
квартиру лишь с согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру
нанимателю без согласия залогодержателя
по срочному договору аренды жилого помещения
на срок, истекающий не позднее погашения
ссуды. В этом случае собственник, приобретший
жилой дом (квартиру) на публичных торгах,
по истечении предусмотренного договором
срока не обязан возобновлять этот договор
аренды.
Государственная регистрация
ипотеки
Ипотека подлежит
государственной регистрации учреждениями
юстиции в едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество в порядке,
установленном федеральным законом о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная
регистрация ипотеки осуществляется по
месту нахождения имущества, являющегося
предметом ипотеки. Государственная регистрация
ипотеки осуществляется на основании
заявления залогодателя.
Для государственной
регистрации ипотеки должны быть представлены:
- нотариально удостоверенный
договор об ипотеке и его копия;
- документы, названные в договоре
об ипотеке в качестве приложений;
- доказательства уплаты регистрационного
сбора;
- документ, подтверждающий
возникновение обеспеченного ипотекой
обязательства.
Если в договоре
об ипотеке указано, что права залогодержателя
удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий
государственную регистрацию ипотеки,
представляются также: закладная и ее
копия; документы, названные в закладной
в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована
в течение одного месяца со дня поступления
необходимых для ее регистрации документов
в орган, осуществляющий государственную
регистрацию ипотеки.
Государственная
регистрация ипотеки осуществляется путем
совершения регистрационной записи об
ипотеке в едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество.
Датой государственной
регистрации ипотеки является день совершения
регистрационной записи об ипотеке в едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество. Регистрационные записи в едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество совершаются в очередности,
определяемой на основании дат поступления
всех необходимых документов в орган,
осуществляющий ведение указанного реестра.
Регистрационная
запись об ипотеке в едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество
должна содержать сведения о первоначальном
залогодержателе, предмете ипотеки и сумме
обеспеченного ею обязательства. Если
договор об ипотеке предусматривает, что
права залогодержателя удостоверяются
закладной, на это также указывается в
регистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся
в регистрационную запись об ипотеке на
основании договора об ипотеке.
Государственная
регистрация ипотеки удостоверяется путем
надписи на договоре об ипотеке, содержащей
полное наименование органа, зарегистрировавшего
ипотеку, дату, место государственной
регистрации ипотеки и номер, под которым
она зарегистрирована. Эти данные заверяются
подписью должностного лица и скрепляются
печатью органа, осуществившего государственную
регистрацию ипотеки.
Орган, осуществивший
государственную регистрацию ипотеки,
оставляет в своем архиве копию договора
об ипотеке, а если договор предусматривает
выдачу закладной, также и копию закладной
с приложениями.
Расходы по уплате сборов за
государственную регистрацию ипотеки
и внесению изменений и дополнений в регистрационную
запись об ипотеке возлагаются на залогодателя,
если соглашением между ним и залогодержателем
не установлено иное.
Регистрационная
запись об ипотеке погашается на основании
заявления законного владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и
залогодержателя либо на основании решения
суда, арбитражного суда или третейского
суда о прекращении ипотеки.
Государственная
регистрация ипотеки является публичной.
Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество, сведения о том,
имеется ли регистрационная запись об
ипотеке соответствующего имущества,
и заверенную выписку из регистрационной
записи об ипотеке.
Копия закладной,
находящаяся в архиве органа, осуществившего
государственную регистрацию ипотеки,
не относится к документам публичного
характера.
Правовое регулирование договора ипотечного
кредитования
Договор об ипотеке
– это гражданско-правовой договор, который,
в свою очередь, является основной разновидностью
сделки – юридического факта. Соответственно
к нему применяются основные правила о
порядке совершения, форме, условиях действительности
сделки, последствиях признания ее недействительной,
порядке заключения договора и т.д. Несоблюдение
предусмотренной законом формы сделки
влечет по общему правилу недействительность
сделки, однако несоблюдение простой письменной
формы означает невозможность ссылаться
на свидетельские показания [49, с.17].
Договором признается
соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст.
420 ГК РФ). Как любая сделка, договор представляет
собой правомерное действие, направленное
на определенные последствия.
Договор состоит из определенной
совокупности условий, в которых закреплены
права и обязанности его сторон. Совокупность
этих условий называется содержанием
договора.
Поскольку в результате
заключения договора ипотеки возникает
обязательство, к нему применяются общие
положения обязательственного права.
Заключение каждого договора начинается
с того, что одна из сторон обращается
к другой с предложением (офертой) о его
заключении. Другая сторона принимает
(акцептует) это предложение. Если она
выдвигает иные условия, это означает
отказ от первоначального предложения
и в то же время новое предложение; первоначальный
оферент и акцептант как бы меняются ролями.
Следует иметь
в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом
договоре к договору об ипотеке применяются
и специальные положения, предусмотренные
настоящим Законом. В случае расхождений
между Законом об ипотеке и нормами ГК
РФ преимущество имеют нормы Закона об
ипотеке.
В договоре об
ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки
определяется в договоре указанием его
наименования, места нахождения и достаточным
для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об
ипотеке должны быть указаны право, в силу
которого имущество, являющееся предметом
ипотеки, принадлежит залогодателю, и
наименование органа государственной
регистрации прав на недвижимое имущество,
зарегистрировавшего это право залогодателя
[48, с.22].
Если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды,
арендованное имущество должно быть определено
в договоре об ипотеке так же, как если
бы оно само являлось предметом ипотеки,
и должен быть указан срок аренды.
Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть
названо в договоре об ипотеке с указанием
его суммы, основания возникновения и
срока исполнения. В тех случаях, когда
это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны
этого договора, дата и место его заключения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой
обязательства подлежит определению в
будущем, в договоре об ипотеке должны
быть указаны порядок и другие необходимые
условия ее определения.
Если обеспечиваемое
ипотекой обязательство подлежит исполнению
по частям, в договоре об ипотеке должны
быть указаны сроки (периодичность) соответствующих
платежей и их размеры либо условия, позволяющие
определить эти размеры.
Если права залогодержателя
в соответствии со статьей 13 Федерального
закона удостоверяются закладной, на это
указывается в договоре об ипотеке, за
исключением случаев выдачи закладной
при ипотеке в силу закона.
В п. 1 ст. 9 перечислены существенные
условия договора об ипотеке, при отсутствии
которых он признается недействительным.
Их перечень по существу совпадает с перечнем
существенных условий договора о залоге,
указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Единственным
исключением является отсутствие в комментируемом
пункте условия о том, у какой из сторон
находится заложенное имущество, поскольку
в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке
заложенное имущество всегда находится
у залогодателя[48, с.23].
Поскольку предмет
договора ипотеки – недвижимое имущество,
его идентификация всегда начинается
с указания на то, какой именно разновидностью
недвижимости оно является (земельный
участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если
недвижимое имущество имеет индивидуальное
название, оно также указывается (например,
стадион "Метеор"). Место нахождения
недвижимого имущества обычно определяется
его адресом, а при отсутствии такового
(в частности, если речь идет о земельных
участках или сооружениях) – привязкой
к определенной местности. Под описанием
имеется в виду совокупность индивидуализирующих
данное недвижимое имущество признаков,
позволяющая отличать его от других ему
подобных. Это может быть количество комнат
в квартире, количество этажей в доме и
т.д. [48, с.24]