Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

Залог предприятия регулируется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"39. При ипотеке предприятия заложенным считается все имущество, входящее в его состав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо недвижимости также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящие в его состав имущество40. Пункт 2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке.

В качестве залогодателя выступает собственник предприятия либо иное управомоченное им лицо - субъект права хозяйственного ведения, доверительный управляющий. Залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве.

Залогодержателем может быть любой субъект гражданского оборота. Статус предпринимателя залогодержателю не требуется, поскольку при возникновении права обратить взыскание на предмет залога ему передается не предприятие как таковое, а сумма, вырученная от его продажи. Проблема может возникнуть лишь в том случае, если залогодержатель, не зарегистрированный в качестве предпринимателя или не имеющий права заниматься предпринимательской деятельностью, решит приобрести предприятие при признании торгов несостоявшимися (ст. 58 Закона об ипотеке).

Движимое имущество, входящее в состав предприятия, в значительной доле представлено объектами, находящимися в обороте, - сырьем, материалами, готовой продукцией, денежными средствами. Поскольку согласно ст. 29 Закона об ипотеке за залогодателем сохраняется право пользоваться заложенным имуществом, лишить залогодателя права распоряжаться движимым имуществом предприятия означало бы практически исключить возможность самостоятельно использовать предприятие по назначению. Защита прав кредитора-залогодержателя при отчуждении движимого имущества обеспечивается возможностью оспорить сделку, если в результате стоимость предприятия уменьшилась. В этом случае залогодержатель может воспользоваться правами, предоставленными ст. 39 Закона об ипотеке, т.е. по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Отчуждение недвижимых вещей, входящих в предприятие, допускается только с согласия залогодержателя. Данное требование вполне обоснованно - ведь недвижимое имущество всегда имеет значительную стоимость. Передача недвижимого имущества другим лицам влечет за собой снижение стоимости предприятия и, соответственно, ухудшает положение залогодержателя.

Ипотека предприятия предполагает одновременную ипотеку земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Закон об ипотеке возлагает на залогодателя обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества. Согласно ст. 29 данного Закона, если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Нормы об ипотечном контроле, содержащиеся в Законе об ипотеке, свидетельствуют о преемственности ряда положений Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», а также о сохранении подхода к предприятию не только как к имущественному комплексу, но и как к субъекту гражданского оборота. Правда, этот подход в Законе об ипотеке несколько сглажен, поскольку указывается на права залогодержателя применить определенные меры не к предприятию, а к его собственнику41.

Ипотечный контроль заключается в возможности залогодержателя постоянно следить за деятельностью залогодателя, блокировать его нежелательные действия. Правомочия, предоставляемые залогодержателю Законом об ипотеке, можно разделить на две группы: непосредственно контрольные полномочия и полномочия, связанные с воздействием на принятие решений по управлению предприятием.

В Законе об ипотеке указывается лишь на право залогодержателя требовать расторжения договора с руководителем предприятия. Однако управляющим имущественным комплексом предприятия не всегда является его руководитель. Эти функции могут возлагаться и на иное лицо, к примеру, на доверительного управляющего.

Представляется, что залогодержателю должно быть предоставлено право требовать отстранения не только руководителя организации, но и доверительного управляющего, и руководителей филиалов, других обособленных подразделений, действующих в ущерб интересам предприятия, а также главного бухгалтера.

В случаях, когда ставится вопрос об отстранении руководителей, работающих по трудовому договору, при принятии решения о расторжении договора следует соблюдать нормы трудового законодательства в отношении определения оснований и порядка увольнения. Закон предусматривает возможность требовать отстранения руководителя, привлеченного по контракту, и не предоставляет залогодержателю права заявлять требования о замене выборных исполнительных органов, в частности руководителя, избранного из числа участников организации. Поскольку во многих организациях действует система избрания единоличного руководителя из числа ее участников (например, в акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, кооперативах и др.), сфера применения рассматриваемой возможности оказывается сильно ограниченной.

Для обеспечения защиты интересов залогодержателя необходимо распространить положение о праве требования отстранения руководителей и на выборных руководителей, тем более что законодательство об отдельных видах юридических лиц допускает досрочное прекращение полномочий избираемого руководителя. Если образование исполнительных органов отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, он вправе в любое время принять решение о досрочном прекращении полномочий единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора), членов коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции) и об образовании новых исполнительных органов. Поскольку образование исполнительных органов чаще всего относится к компетенции общего собрания, законодательство позволяет устанавливать в уставе право совета директоров (наблюдательного совета) общества принять решение о приостановлении полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации (управляющего). При этом совет директоров (наблюдательный совет) общества обязан принять решение об образовании временного единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) и о проведении внеочередного общего собрания. Таким образом, если устав позволяет совершать указанные действия, то за залогодержателем следует признать право обратиться к совету директоров с требованием о приостановлении полномочий единоличного руководителя до созыва общего собрания, если это необходимо для защиты интересов залогодержателя.

Не указаны в Законе об ипотеке последствия отказа залогодателя от замены руководителя. Представляется, что данный вопрос также нуждается в более четком регулировании.

Законодательство о хозяйственных обществах предоставляет совету директоров достаточно широкие полномочия по распоряжению имуществом организации. В связи с этим возникает вопрос о том, вправе ли залогодержатель требовать переизбрания совета директоров, если принимаемые им решения влекут за собой снижение стоимости заложенного имущества. Исходя из целей ипотечного контроля, следовало бы дать положительный ответ. Однако толкование ст. 72 Закона об ипотеке приводит к противоположному выводу, так как в ней указывается на возможность требовать "расторжения контракта с руководителем", но не сменять состав любых исполнительных органов.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено не каждое требование, в частности, ограничения установлены в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия. Сумма обеспечиваемого обязательства в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке должна составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Согласно п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке залогом предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Указание в данном случае на денежный характер обязательства может создать впечатление, что срок иных обеспечиваемых ипотекой предприятия обязательств значения не имеет.

Однако ипотека любого недвижимого имущества согласно ст. 3 Закона об ипотеке обеспечивает "уплату", т.е. денежные, а не какие-либо другие обязательства. Поэтому упоминание о денежном характере обязательства, присутствующее в п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке, вряд ли имеет какой-либо особый смысл. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее чем через год, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Ограничение минимальной суммы долга соотносится с правилом п. 2 ст. 348 ГК РФ, согласно которому в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества

Статья 72 Закона об ипотеке допускает возможность предъявления залогодержателем в суд исков о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. Данная норма нуждается в уточнении. Право требовать признания сделок должника недействительными должно предоставляться залогодержателю в случаях, когда они не были согласованы с ним, а также если при их совершении залогодатель вышел за пределы предоставленных ему полномочий. При иных обстоятельствах обращение залогодержателя в суд может иметь место, если есть основания полагать, что эти сделки могут повлечь уменьшение стоимости предприятия.

Поскольку суд наделяется правом, но не обязан вводить ипотечный контроль, залогодержатель в случае отказа может использовать право требовать досрочного прекращения залога и обращения взыскания на заложенное имущество. Введение ипотечного контроля не означает, что все перечисленные в Законе об ипотеке правомочия возникают у залогодержателя автоматически. Из формулировки ст. 72 следует, что в каждом конкретном случае круг прав, необходимых для защиты интересов залогодержателя, должен определяться судом.

В ст. 72 Закона об ипотеке нет исчерпывающего перечня правомочий залогодержателя. Поэтому суд, с учетом конкретной ситуации и интересов сторон, вправе предоставить залогодержателю и иные контрольные полномочия. Ипотечный контроль распространяется только на имущество, входящее в состав заложенного предприятия.

Обращение взыскания на заложенное предприятие также имеет определенные особенности. Согласно п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке взыскание на заложенное предприятие может быть обращено только на основании судебного решения. Следовательно, предусмотренное ст. 51 Закона об ипотеке и ст. 349 ГК РФ право сторон заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество к залогу предприятия неприменимо.

Поскольку право собственности на предприятие может возникнуть только после государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ), покупатель предприятия приобретает права и обязанности собственника с момента регистрации в установленном порядке. Договор продажи предприятия также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ФЗ от 21 июля 1997 г. "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов (ст. 22).

В итоге хотелось бы отметить, что институт ипотеки еще недостаточно сформировался и из-за этого возникает много вопросов в применении законодательства об ипотеке.

А теперь чуть отвлечёмся, чтобы решить, любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено. Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество (ст. ст. 144 –115 ГК).

Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казённых предприятий (о них уже говорилось чуть выше) законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях – казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности имущества1.

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях - обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 Закона об ипотеке).