Основные виды ипотеки и их особенности

Основные виды ипотеки и их особенности

Решение проблемы обеспечения собственным жильем является первостепенным для многих людей, а получение ипотечного кредита одним из доступных способов, дающих возможность сделать это в кратчайшие сроки. Первым шагом, который предпринимают многие из нас, является либо обращение за консультацией в банк, либо самостоятельное изучения информации на их сайтах. Развитие данного вида банковских услуг с одной стороны существенно расширило возможности для выбора, с другой – затруднило процесс принятия решения заемщика о виде ипотеке, которым он хочет воспользоваться. Нередко встречаются случаи, когда обратившийся за информацией об условиях кредитования человек не имеет четкого представления о том, какая программа ему интересна и в чем их принципиальное различие между собой.

Существует множество вариантов классификации ипотечных кредитов, например, исходя из целей кредитования, наличия созаемщиков, валюты кредита, способов расчета ежемесячных платежей, вида недвижимости, которая будет приобретаться, и каждый из них имеет право на существование. Если же исходить из того что ипотека это залог недвижимости, то все ее многообразие можно разделить на две большие группы в зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог. Если вы обладаете собственным недвижимым имуществом и готовы использовать его в качестве обеспечения по кредиту, то банки предложат вам ипотеку под залог имеющейся недвижимости, если нет – под залог приобретаемой.

Заемщик, избравший первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Второй вариант, напротив, ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Несмотря на очевидное преимущество первого варианта, он все же имеет один существенный недостаток – если возникнут обстоятельства, в результате которых вы не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена. Этот факт, а также отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что ее популярность несколько ниже.

Стандартные ипотечные программы.

Конкуренция привела к тому, что почти каждый банк, работающий с ипотекой готов предложить несколько программ кредитования. Названия таких программ могут быть различны, но в большинстве своем их названия говорят либо о целях, на которые может быть использован заем, либо о способе ее получения. Последние из них носят в большинстве своем маркетинговый характер и направлены исключительно на привлечение новых клиентов. Примерами же так называемых целевых программ являются:

• Ипотека на строящееся жилье: данный вид ипотечного кредитования позволяет купить квартиру на этапе строительства, у застройщика, одобренного банком-кредитором. Данная программа является одной из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости.
• Ипотека на загородную недвижимость: в рамках такой программы можно рассчитывать на приобретение загородного дома, земли, коттеджа или таунхауса. При желании сегодня можно найти интересные предложения, разработанные банками совместно с застройщиками, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке.
• Ипотека под строительство дома: позволяет построить дом тем лицам, которые обладают собственным земельным участком и желают построить частный дом на его территории.
• Ипотека на вторичное жилье: является одним из наиболее распространенных сегодня видов ипотечного кредитования. Он отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Таким образом, для того, чтобы упростить для себя поиск ипотеки, в первую очередь необходимо решить, что вы планируете использовать в качестве залога. В дальнейшем достаточно обратится либо в банк, либо на его сайт в сети Интернет, для выбора той программы, которая наиболее полным образом соответствует поставленным вами целям, то есть тому, на что планируется использовать ипотечный кредит.

Ипотека на строящееся жилье

Одним из распространенных видов ипотечного кредитования является ипотека на строящееся жилье. Связано это с относительно невысокой стоимостью жилья в новостройках по сравнению с таким же, но на вторичном рынке. С другой стороны получить подобную ипотеку будет гораздо сложнее, поскольку большинство кредитных организаций все еще неохотно предоставляют ипотечные кредиты для покупки квартиры на рынке строящегося жилья.

Нежелание банков кредитовать так называемый первичный рынок обусловлено, в том числе тем, что в отличие от понятия ипотеки со стандартной схемой при кредитовании строящегося жилья заемщик передает в залог банку не имущество, а право требования к застройщику или инвестору. Для банка это означает, что если невозврат кредита по ипотеке будет носить длительный характер, то ему придется продавать не уже существующую недвижимость, а права на нее, а сделать это гораздо сложнее. К тому же нельзя исключать из внимания риск того, что строительство не будет завершено в обозначенные сроки или будет вовсе заморожено. Для того чтобы избежать подобных ситуаций в большинстве банков сложилась практика кредитовать не все строящиеся объекты недвижимости, а только заранее установленных банком застройщиков. Список тех объектов, которые можно приобрести при помощи ипотеки под строящееся жилье, указывается в отделениях банков, а также на их Интернет-сайтах.

Документы по объекту недвижимости.

Основными документами, которые необходимо будет предоставить в банк, являются:

• Договор участия заемщика в долевом строительстве недвижимого имущества или договор уступки ему права требования по договору участия в таком строительстве;
• Документы, подтверждающие внесение заемщиком части собственных средств;
• Отчет об оценке недвижимого имущества. Такой отчет предоставляется в банк в течение месяца после того, как будет завершена регистрация прав собственности заемщика на имущество, которое было приобретено им в рамках договора участия в долевом строительстве.

Кроме вышеуказанных документов банки вправе требовать и иные документы, определяемые каждой кредитной организацией самостоятельно.

Особенности ипотеки на строящееся жилье.

В качестве главной особенности следует отметить то, что порядок получения ипотеки в данной ситуации будет несколько отличаться от классической схемы. Если при покупке квартиры на вторичном рынке заемщик практически неограничен в выборе банков, то на первичном рынке ему придется выбирать из нескольких кредитных организаций, которые будут готовы предоставить ипотеку на понравившуюся ему новостройку. Другой особенностью является то, что процентная ставка по ипотеке здесь будет более высокой, чем при других программах кредитования. Объясняется это более высоким для банков риском, чем при кредитовании на вторичном рынке жилья.

Необходимо также отметить, что ипотека под строящееся жилье вряд ли будет предоставлена заемщику, когда строительство находится на стадии котлована, поскольку банки кредитуют лишь те объекты, в успешном завершении строительства которых они могут быть уверены. На практике это означает, что, скорее всего, ипотека будет доступна на новостройку только после прохождения объектом государственной комиссии.

Несмотря на ряд не очень приятных для заемщика особенностей ипотеки на первичном рынке, не стоит забывать и о том, что она позволяет приобрести не только абсолютно новую недвижимость, но и существенно сэкономить на цене ее приобретения.

Ипотека на загородную недвижимость: дом, коттедж и таунхаус

За последнее время популярность такого кредитного продукта как ипотека на загородную недвижимость увеличилась. Однако, несмотря на разнообразие ипотечных программ, которые можно найти на рынке банковских продуктов, подобный продукт распространен не так широко, как другие кредитные программы банков. Лицам, желающим приобрести загородную недвижимость при помощи ипотеки банки готовы предложить такие программы как:

• Ипотека под строительство дома;
• Ипотека на загородный дом;
• Ипотека на приобретение коттеджа или таунхауса;
• Ипотека на приобретение земельного участка.

Основные требования к загородной недвижимости:

Перед тем как приступить к поиску загородной недвижимости, покупка которой планируется с использованием кредитных средств, заемщик должен ознакомиться с минимальным набором требований, которые предъявляет большинство банков к подобной недвижимости:

• Недвижимость должна быть расположена не дальше, чем 50 км от границ города, в котором присутствует банк-кредитор;
• Если недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, представляет собой коттедж или таунхаус, то поселок, в котором они расположены, должен иметь обособленную территорию или четко определяемые границы. Кроме того, в поселке должны быть централизованные службы коммунального обслуживания, которые обеспечивают вывоз мусора и уборку его территории;
• Наличие дороги, позволяющей произвести беспрепятственный подъезд к недвижимости;
• В случае ипотеки на строительство загородного дома банки также могут предъявлять требования к материалам, из которых должна быть выполнена подобная постройка.

Особенности ипотеки на загородную недвижимость.

Одна из основных особенностей подобного вида ипотечного кредитования заключается в том, что круг банков, которые предлагают своим клиентам такой вид ипотеки, ограничен. Главным фактором, который оказывает существенное влияние на нежелание банков развивать данное направление, является низкая ликвидность такого недвижимого имущества. Другими словами при неисполнении заемщиком условий кредитного договора банку будет довольно тяжело продать заложенную ему загородную недвижимость в короткие сроки. Для того чтобы компенсировать потенциальные риски банки вынуждены либо исключать ипотеку на загородную недвижимость из линейки ипотечных кредитов, либо устанавливать повышенныепроцентные ставки по ипотеке. По этим причинам заемщик должен быть готов не только к тому, что ипотека для него будет дороже, чем для лиц, которые пользуются другими ипотечными программами, но и к тому, что на поиск банка ему придется потратить существенно больше времени.

Для того, чтобы сократить время на поиск банка, многие эксперты рекомендуют узнать у агентства, предлагающего ее продажу, о существовании каких-либо партнерских программ с кредитными организациями. В ряде случаев застройщики и их агенты не только предлагают на выбор несколько банков, но и определенные льготы по процентной ставке. Также заемщик должен быть готов к ряду особенностейдокументов, необходимых для ипотеки. Подобной особенностью является требование большинства банков о предоставлении, как кадастрового плана земельного участка, так и технического паспорта на жилой дом. Такие расходы заемщика как независимая оценка недвижимости и страхование ипотеки будут также несколько больше, чем по классическим ипотечным программам.

Несмотря на ряд трудностей, с которыми приходится сталкиваться заемщикам, ипотека на загородный дом постепенно превращается в альтернативу покупки квартиры с использованием ипотеки, которая в ряде случаев позволяет приобрести не только более качественное жилье, но и проживать в более комфортных условиях.

Особенности ипотеки под строительство дома

Не имея достаточных средств для покупки уже построенного жилья, все больше людей склоняются к тому, чтобы построить его собственными силами, поскольку зачастую это обходится дешевле. К сожалению, накопить необходимую для этого сумму под силу не каждому, однако решить данную проблему можно, если вы обладаете собственным земельным участком и готовы взять ипотечный кредит. В рамках ипотеки на строительство дома банк может предоставить кредит, приняв в качестве обеспечения принадлежащий вам участок, который будет в залоге до полного погашения ипотеки.

Требования к земельному участку, на котором будет производиться строительство.

Как отмечалось ранее, обязательным условием предоставления ипотеки под строительство дома является наличие у вас права собственности на участок, на котором будет производиться строительство. При этом участок, который будет выступать в качестве предмета залога, должен соответствовать ряду требований, основными из которых являются:

• Земельный участок должен быть расположен в определенной удаленности от места нахождения банка-кредитора;
• Категория земель закладываемого участка должна быть исключительно «земли населенных пунктов» и предназначаться для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства или для дачного строительства;
• Участок не должен находится под обременением;
• При наличии на земельном участке зданий и сооружений право собственности заемщика на них должно быть обязательно отражено в Едином государственном реестре прав на это недвижимое имущество;
• Если земельный участок принадлежит на праве долевой собственности, то все собственники будут обязаны выступать в качестве залогодателей.

Что должен знать заемщик об ипотеке под строительство частного дома?

Многие банки готовы предоставить данный вид ипотеки под залог имеющегося жилья на период от 1 года до 25 лет, а сумма, которую они предлагают своим клиентам устанавливается разными способами. В большинстве своем кредиторы устанавливают порог в денежном эквиваленте, но возможны и варианты, когда сумма займа будет зависеть от стоимости земельного участка, который служит предметом залога.

Принимая решение о строительстве загородного дома с использованием кредитных средств необходимо быть готовым к тому, что пока заемщик не завершит строительство, банк установит ему достаточно высокий процент по ипотечному кредиту. Однако после того как в залог будет передана завершенная заемщиком постройка, ставка будет существенно снижена. На сегодняшний день разница между процентными ставками до и после залога недвижимости составляет до 3%. Вместе с тем у заемщика существует и возможность сэкономить на начальном этапе кредитования, отказавшись от страхования титула, которое не является обязательным для такой ипотеки.