Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания и сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом. В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае. Ели на закладываемом земельном участке из состава сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка. Ипотека такого участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Следует заметить, что статья 64 Закона об ипотеке противоречит ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой отчуждение земельного участка не допускается без одновременного отчуждения расположенного на этом участке объекта недвижимости, принадлежащего собственнику участка. А поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой.

Соответственно в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком и должен описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. А следовательно, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой.

Подтверждается эта позиция Постановлением Пленума ВАС в п. 11 которого указано, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается33. Поэтому нам видится, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника34.

Ещё одна особенность заключается в том, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на этот земельный участок. Однако если иные правила предусмотрены специальным федеральным законом или оговорены в договоре, то применяются правила соответственно закона или договора. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка35. Следовательно в случае использования кредитных средств ипотека в силу закона возникает независимо от целевого назначения кредита, единственным условием для возникновения ипотеки в силу закона является доказательство того, что именно за счет средств данного кредита, а не из каких-либо других средств, произведена оплата за участок. В том случае, если покупатель приобретает земельный участок в собственность и берет кредиты или целевые займы у нескольких кредиторов на покупку участка, то такие кредиторы не становятся солидарными залогодержателями, так как они не являются солидарными кредиторами, а обеспечиваемые ипотекой обязательства независимы друг от друга. При этом ипотека возникает у всех залогодержателей в момент регистрации права собственности покупателя на земельный участок.

При приобретении права аренды на средства кредита или займа, можно сказать, что плата вносится целиком или частично за счет средств кредита или целевого займа. В случае, если за счет средств кредита или целевого займа происходит уплата арендной платы, ипотека в силу закона не возникает, поскольку уплата арендной платы производится по уже заключённому договору, то есть когда право аренды уже приобретено.

Земельный участок на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика, либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора. Следует заметить, что п. 28 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества указывает, что датой регистрации ипотеки в силу закона является либо дата регистрации права, либо дата внесения в книгу учёта входящих документов записи о документах36. В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке при ипотеке в силу закона ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Из всего сказанного следует, что ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации , если иное не предусмотрено договором.. При этом при регистрации ипотеки в силу закона предоставление отдельного заявления не требуется согласно п. 26 – 27 Инструкции37. Таким образом, уведомление залогодателя и залогодержателя как основания возникновения ипотеки в силу закона законодательством не предусмотрено.

Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения на заложенном земельном участке, но для этого нужно получение необходимых разрешений в государственных органах. При этом в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение. Если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка. Общим правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником здания (сооружения), расположенного на участке, на который залогодержателем было обращено взыскание.

В заключение хотелось бы добавить, что нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права – в первую очередь, конечно, земельное право.

Государственный земельный кадастр имеет фрагментарный характер, который не дает общей совокупности сведений о земельном фонде страны и не является в таком виде базой для организации разумного управления ресурсами, в том числе и для развития таких институтов, как земельная ипотека. Планово-картографическая основа преимущественно устарела, в связи с чем, крупные собственники земельных участков иногда вынуждены за свой счет оплачивать все работы, сумма которых посильна буквально единицам.

Значительная часть земли, как известно, находится в аренде и по смыслу земельная ипотека должна и может предусматривать возможность как залога земельного участка, находящегося на праве собственности, так и право аренды земельного участка. Но чтобы это происходило, нужен рынок прав аренды, иначе это право аренды не может быть оценено надлежащим образом. Рынка права аренды нет, поэтому и возможности залога права аренды тоже, к сожалению, пока на сегодня нет. По классическим правилам при залоге земельного участка его стоимость должна быть определена на основе оценки рыночной стоимости.

Не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельную ипотеку в России: американскому (двухуровневая система) или западноевропейскому (одноуровневая система). Двухуровневая система подразумевает, что кредитные организации имеют право и осуществляют кредитование под залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию и обращение ценных бумаг. Западноевропейская система заключается в том, что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят эмиссию ценных бумаг.

Россия, на наш взгляд, должна взять самое лучшее от двух систем и идти по собственному пути. Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг, мониторинг и так далее, должны осуществляться на втором уровне. Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными. Это может быть сто процентов государственная компания, или государственное коммерческое партнерство, или межбанковское партнерство. Степень научной разработанности темы.

Наиболее успешное правовое регулирование ипотеки земли как важного инструмента развития может быть достигнуто на федеральном законодательном уровне при последующей его детализации в нормативных правовых актах органов исполнительной власти. В современных условиях развития экономики России целесообразно использовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах с учетом национальных реалий.

Целями правового регулирования ипотеки земли в России на современном этапе являются:

• активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;
• расширение прав участников земельных имущественных отношений;
• совершенствование механизма нормативного правового регулирования ипотеки земли через устранение внутренних пробелов и логических противоречий.

Для дальнейшего интенсивного развития ипотеки земли и в целом финансовой системы страны необходимо продолжение адаптации к российской правовой системе таких институтов, успешно работающих в развитых странах, как ипотечные агентства, ипотечные ценные бумаги, всемерная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств, развитие правового статуса участников земельных залоговых отношений.

Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного, нотариально удостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений.

3. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Понятие предприятия как объекта гражданских прав впервые закреплено в ст. 132 ГК РФ. До этого оно лишь упоминалось среди объектов гражданских правоотношений. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например, купли-продажи, аренды и т.п.). Предприятие относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида, объединенных общим целевым назначением (ст. 134 ГК РФ). Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:

1) движимые и недвижимые  вещи, предназначенные для деятельности  предприятия. Это - здания, сооружения, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и др. ;

2) имущественные права  и обязанности предприятия (ст. 132 ГК РФ), включая права на безналичные  денежные средства;

3) исключительные права (право на фирму, товарный знак).

Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обусловливают специфику сделок с ним. Специальные нормы регулируют куплю-продажу, аренду, залог предприятия38.