Содержание

    Введение………………………………………………………………...………..3

    1. Понятие и предмет договора  продажи недвижимости……………………..5

    2. Стороны договора продажи недвижимости  и их ответственность………13

    3. Форма договора продажи недвижимости……………………………….....16

    4. Существенные условия договора…………………………………………...20

    5. Исполнение и прекращение договора  продажи недвижимости………….23

    6. Особенности продажи отдельных  видов недвижимости…........................25

    Заключение…………………………………………………………………..…28

    Список  использованной литературы………………………..………………..30

    Введение

    Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

    Предметом исследования является недвижимое имущество. В соответствии с Гражданским  Кодексом РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (п.1 ст.130 ГК РФ)

    Специфические черты недвижимости: прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

    Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости имеет большее значение. Это связано с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.  В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. На правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

    Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости.

    При написании реферата были использованы материалы главным образом из ГК РФ части 1,2, также были использованы материалы из других федеральный законов, судебной практики, использованы некоторые учебники и монографии, в том числе   Гражданское право том II, полутом 1: Е.А. Суханов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Понятие и предмет  договора продажи недвижимости.

 

    Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

    По  договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

    Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный. Двусторонний означает, что при нем оба контрагента наделены и правами, и обязанностями. Такой договор представляет собой сумму двух обязательств, в которых каждая из его сторон занимает разное положение. Взаимный означает, что у каждой из сторон есть не только права, но и обязанности.

    Данный  договор выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи  по предмету – недвижимому имуществу. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. 

    Все виды недвижимости можно условно  разделить на несколько групп¹:  

    1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 

    2) леса, многолетние насаждения; 

    3) искусственно созданные объекты,  прочно связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно (здания, сооружения); 

    4) особо значимые движимые объекты,  подлежащие государственной регистрации  (воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты); 

    5) предприятие как имущественный  комплекс. 

    Недвижимые  объекты каждой из указанных групп  имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.

    Правовое  регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в  § 7 гл. 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

      Согласно ст. 130 ГК к недвижимости  относятся земельные участки,  участки недр, обособленные водные  объекты и все, что прочно  связано с землей, т.е. объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. 

    Все виды недвижимости можно условно  разделить на несколько групп: 

    1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 

    2) леса, многолетние насаждения; 

    3) искусственно созданные объекты,  прочно связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно (здания, сооружения); 

    4) особо значимые движимые объекты,  подлежащие государственной регистрации  (воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты); 

    5) предприятие как имущественный  комплекс. 

    Недвижимые  объекты каждой из указанных групп  имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.

    Согласно  п.1 ст.132 ГК РФ предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный §8 гл.30 ГК РФ. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы §8, при их недостаточности - §7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (ст.559 ГК РФ). Т.о. продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК РФ «Продажа предприятия».

    К отношениям по продаже недвижимого  имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447–449 ГК РФ и других законодательных актов. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации (Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"); при этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

    Согласно  п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так как в ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них. Однако согласно п.1 ст.4 Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ГК РФ к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации прав на эти объекты. Он предусмотрен:

    а) для судов внутреннего плавания - ст.16-21 КВВТ;

    б) для морских судов – гл.3 КТМ;

      в) для воздушных судов - ст.33 ВК;

    г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности".

    Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

    Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть лишь та недвижимость, которая  обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Оборотоспособность означает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

    Имущество, на которое наложен арест не обладает признаком оборотосособности, что  подтверждается современной судебной практикой²:

    Общество  с ограниченной ответственностью "Стальинвест Нижний Новгород" (далее - ООО "Стальинвест Нижний Новгород", Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Никола" (далее - ООО "Никола"), о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 13.12.2007 N 3.

    Заявленные  требования основаны на статьях 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества.

    ООО "Никола" обратилось с встречным  иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 13.12.2007 N 3 на основании статей 1 и 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    (далее  - Закон о государственной регистрации), статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование иска ООО "Никола" указало, что оно не могло распоряжаться имуществом, так как на момент заключения оспариваемого договора на объекты недвижимости был наложен арест. Арест имущества был снят с даты внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, могло быть продано только на открытых торгах.