Особенности продажи отдельных видов недвижимости

    Решением  Арбитражного суда Республики Марий  Эл от 13.05.2009 удовлетворил встречные  требования: признал недействительным договор купли-продажи недвижимости от 13.12.2007 N 3 и отказал Обществу в  удовлетворении первоначального иска.

    Суд руководствовался статьями 131, 168 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и  статьями 1 и 16 Закона о регистрации  и исходил из незаконности договора купли-продажи имущества, находящегося под арестом, что влечет его недействительность.

    Не  согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Федеральный  арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в  которой просит отменить решение, как  вынесенное с нарушением норм материального  права.

    По  мнению заявителя, договор купли-продажи недвижимого имущества является заключенным, так как на момент его подписания имущество находилось в собственности ООО "Никола". ООО "Никола" имело право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку кредитор дал разрешение на реализацию заложенного имущества, кроме того, определением Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 13.12.2007 обеспечительные меры в виде ареста сняты.

    Законность  решения Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным  арбитражным судом Волго-Вятского округа

    ООО "Никола" заключило с ЗАО "Газпромбанк" кредитные договоры от 16.08.2006 N 84 и  от 06.10.2006 N 104.

    Для обеспечения исполнения кредитных  договоров ООО "Никола" и ЗАО "Газпромбанк" подписали договор  об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.08.2006 N 143 в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2006, предметом которого являлся залог указанного недвижимого имущества.

    Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС, о чем в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  сделана запись от 18.08.2006 N 12-12-01/135/2006-124.

    АО "Газпромбанк" обратилось в Нижегородский  районный суд Нижнего Новгорода  с исковым с заявлением о взыскании  с ООО "Никола" и поручителей  Максимова Геннадия Васильевича  и Соловьева Анатолия Васильевича  суммы долга в связи с неисполнением обязательств по кредитным договорам и с заявлением о принятии мер по обеспечению иска.

    Определением  Нижегородского районного суда Нижнего  Новгорода от 27.08.2007 по делу N 2-9382/07 на недвижимое имущество, принадлежащее  ООО "Никола" на праве собственности, наложен арест.

    В Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная  регистрация ареста недвижимого  имущества от 31.08.2007.

    Решением  Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 21.09.2007 по делу N 2-9382/07 с ООО "Никола" и с Максимова Г.В. и Соловьева А.В. в пользу ЗАО "Газпромбанк" взыскана солидарно задолженность по кредитным договорам в сумме 44 794 941 рубля 30 копеек. На заложенное недвижимое имущество обращено взыскание.

    Письмом от 13.12.2007 N 2/1-5/3757 ЗАО "Газпромбанк" дало согласие ООО "Никола" на реализацию недвижимого имущества при условии, что денежные средства, вырученные от продажи, пойдут на погашение задолженности  ООО "Никола" по кредитным договорам. ООО "Никола" (продавец) и ООО "Стальинвест Нижний Новгород" (покупатель) подписали договор купли-продажи от 13.12.2007 N 3 всех объектов недвижимости, находящихся в залоге у ЗАО "Газпромбанк".

    Арест имущества должника включает в себя запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (пункт 4 указанной статьи).

    Таким образом, наложение ареста на имущество  отнесено к мерам процессуального  принуждения. Правовая природа ареста имущества должника выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в запрете распоряжаться арестованным имуществом.

    Согласно  статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    В соответствии со статьей 145 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение об отмене мер по обеспечению иска вступает в законную силу по истечении срока, установленного для его обжалования. Срок обжалования данного определения установлен в десять дней. До вступления судебного акта в законную силу продолжает действовать мера, указанная в ранее вынесенном определении об обеспечении иска. Тем самым определение от 13.12.2007 об отмене мер по обеспечению иска, принятое Нижегородским районным судом Нижнего Новгорода, вступило в законную силу по истечении десяти дней, установленных для его обжалования, то есть 25.12.2007. Следовательно, на день заключения договора купли-продажи (13.12.2007) судебный акт не вступил в законную силу, и продолжала действовать мера по обеспечению иска в виде ареста недвижимого имущества, чем исключалась возможность совершения какой-либо сделки по его отчуждению.

    При таких обстоятельствах по делу суд  кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого  судебного акта.

    Руководствуясь  статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.05.2009 А38-62/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стальинвест Нижний Новгород" - без удовлетворения. 
 

    2. Стороны договора  продажи недвижимости  и их ответственность.

    Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (ст. 454 ГК РФ).

    Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам, т.к. это компетенция общего собрания акционеров(ст. 48 ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах").

    По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества.

    Но  бывают случаи, когда продавец и  собственник не совпадают в одном лице. Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      продавца  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1 ст.297 ГК РФ), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

    Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции  продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294–298 ГК РФ и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК РФ).

    Учреждения, имеющие право на осуществление  коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

    Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

    Ответственность сторон

    Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

    Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      неблагоприятные    последствия.

    Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права

    потребовать от продавца замены товара ненадлежащего  качества  на товар, соответствующий  договору (ст. 557 ГК РФ).

    Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или  договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его  принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

              Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему  в      соответствии  с  договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого  имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

              Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также  служить основанием к расторжению договора.

    3. Форма договора  продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

    Т.о. из всех способов заключения договора, предусмотренных законом, применительно  к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ.