Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

    Стороны договора продажи недвижимости несут  ту же ответственность, что и стороны  договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

    Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

    Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

    Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

    Решение суда о расторжении договора продажи  недвижимости не означает признания  недействительности предшествующего  акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании – договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями. 
 

    6. Особенности продажи отдельных видов недвижимости. 

    Особенности продажи жилых  помещений

    Существенным  условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

    Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

    Передача  жилого помещения, даже оформленная  соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации  договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

    Совершение  сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

    Договор продажи предприятия

    По  договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

    ГК  РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

    Существенными условиями договора продажи предприятия  являются условия о составе и  стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов  имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

    Существенным  условием договора продажи предприятия  является условие о цене. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

    Согласно  п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Необходимыми  приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость  предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

    До  передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия  должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

    Передаче  покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением сторон. Если соглашением  сторон не определен состав передаваемого  имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

    Актуальность  данной  темы связана с тем, что  сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

    В заключении  хотелось бы отметить некоторые  важные аспекты, связанные с заключением  и реализацией договора купли-продажи  недвижимости в общем.

    По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

    Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

    Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

    Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых  помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

    Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности, за исключением договора продажи жилого помещения. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

    Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки.

    Передача  проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  использованной литературы 

    "Воздушный  кодекс Российской Федерации"  от 19.03.1997 N 60-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.02.1997) (ред. от 18.07.2009)

    "Гражданский  кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009)

    "Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009)

    "Гражданский  процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (ред. от 28.06.2009, с изм. от 09.11.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010)

    "Кодекс  внутреннего водного транспорта  Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ (принят ГД ФС РФ 07.02.2001) (ред. от 18.07.2009)

    "Кодекс  торгового мореплавания Российской  Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ (принят  ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 18.07.2009)

    "Семейный  кодекс Российской Федерации"  от 29.12.1995 N 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 30.06.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008)

    Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 704 с.

    Закон РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности".

    Комментарии к ГК РФ части 1, части 2 с сайта: http://www.info-law.ru/kodeks/10

    Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. — 560 с.

    Материалы с сайта: http://ras.arbitr.ru/

    Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2009 по делу N А38-62/2008.

    Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 по делу N А66-8466/2008.

    Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

    Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 07.05.2009, с изм. от 18.07.2009) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (принят ГД ФС РФ 30.11.2001)

    Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "Об акционерных обществах" (принят ГД ФС РФ 24.11.1995)

    Учебник русского гражданского права. Т. 2. – М.: Статут, 2005. – 462 с. (Классика российской цивилистики.) Т.2 Шершеневич Г.Ф.

    Ю.В. Романец. Система договоров в  гражданском праве России. - "Юристъ", 2001 г.