Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ имени  М.К. АММОСОВА

ИСТИТУТ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФКАЦИИ ПЕДАГОГОВ

 

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

«Ипотека в гражданском праве»

 

 

 «Допустить  к защите»

________________

зав. отделением переподготовки

 

                  Слушатель курсов ПП «….»:_____________________ ___________________________________

 

           Научный  руководитель: _________________________

                                                                  

 

   Работа защищена

                                                                       «___» ___________2011 г.

                                                                       Протокол №_______

                                                                       с оценкой _________       

 

 

 

 

 

 

Якутск 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

1.1 Понятие, основания возникновения и сфера применения

1.2 Предмет  ипотеки (объект)

Глава 2. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Особенности ипотеки земельных участков

2.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

2.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

2.4 Пример  ипотеки жилья

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования. Тема выпускной квалификационной работы «Ипотека в гражданском праве» интересна и актуальна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации, поэтому мы считаем целесообразным ее исследовать.

Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а, иногда, и явных противоречий в нормах различных законодательных актов. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов.

Все вышеперечисленные причины заставляют законодателя постоянно вносить изменения в уже действующие нормативно-правовые акты. Так, с момента вступления в действие Закона об ипотеке было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.

В современный период наблюдается активное развитие правоприменительной практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нашей стране, помимо исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые.

Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, а следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать: выявление правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Цель работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

•Проанализировать предусмотренные действующим законодательством и используемые на практике способы обеспечения исполнения кредитных обязательств;

•Доказать преимущественное положение залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств;

• Проанализировать историю развития залога в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России;

• Определить правовую природу ипотеки, выявив основные признаки, присущие вещным и обязательственным правам;

• Провести анализ действующего законодательства, сопоставив нормы Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с положениями земельного, жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

•Провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

•Выявить сложности, возникающие в процессе реализации заложенного имущества;

•Определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества;

•Определить направления, в которых необходимо совершенствовать действующее законодательство для успешного функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества (юридическая природа, содержание, субъектный состав, права и обязанности сторон); также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотеки в России; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, специфика договора залога недвижимого имущества, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского, жилищного, предпринимательского права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений;; тенденции в развитии института ипотеки в России.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а также специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, логический, метод сравнительного правоведения. Применение указанных способов позволило провести комплексный анализ ипотечных правоотношений и возникающих в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств проблем.

Теоретическая основа исследования. Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Гантовера, К. Анненкова, В. М. Хвостова, К. П. Победоносцева, Г. А. Тосуняна, В. В. Витрянского, М. И. Брагинского, Б. М. Гонгало, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Д. Ю. Шестакова, Б. Д. Завидова, П. В. Крашенинникова, М. Г. Масевич, А. А. Вишневского, О. С. Иоффе, А. Е. Шерстобитова, С. П. Гришаева, А. В. Толкушкина, И. Д. Грачева.

Использованная законодательная база Основную нормативно-правовую базу составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ; основополагающие Федеральные, «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость данной темы, состоит в том, что вопрос покупки жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить десятилетиями на новую квартиру. К тому же из-за инфляции и общей непредсказуемости политической и экономической ситуации в стране людям трудно не только копить деньги, но и планировать свое будущее.

Структура диплома состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованных источников.

 

 

Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

 

1.1 Понятие, основания возникновения и сфера применения.

 

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.

Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к современному виде принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме1. Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

Залог недвижимости был известен еще в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи2. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus — в римском праве, altere Satzung — в германском праве). В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего.

Составляя договор ипотеки стороны предупреждали друг друга о прошлых залогах вещи. Законодательство предусматривало уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета залога могла выступать как одна вещь, так и их совокупность. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или количественно), то такое увеличение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний вправе предъявлять свои требования на всю вещь. Способом реализации прав кредитора было право продать заложенную вещь или оставить вещь у себя. В течение длительного времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику.

Проанализировав древние источники права, мы пришли к выводу о том, что законы, разработанные еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день. В первую очередь это произошло благодаря умению древнеримских юристов выделить главные особенности, точно сформулировать, ясно изложить правовые нормы.

В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности.

Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство европейских стран поставило таковые под контроль государства. Говоря современным языком: право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало это требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.