Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Июня 2015 в 17:02, курсовая работа
Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшения жилищных проблем.
Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:
- определить понятие, сущность и применение ипотечного кредитования в России;
- провести анализ стратегии государства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования;
- анализировать ситуацию на отечественном рынке ипотечного кредитования.
Главное, на что стоит обратить внимание заемщику при выборе банка –это процентная ставка по ипотечному кредиту. Процентная ставка может быть фиксированной или плавающей, то есть она может изменяться с течением времени. Не стоит обольщаться этой возможностью. Допустим, что плавающая процентная ставка установлена в пределах от 10 до 13%, кредитополучатель подсознательно рассчитывает на нижний уровень процентов, а банк, естественно, на верхний. Вроде бы нижний уровень процентных ставок здесь зачастую выглядит очень привлекательным, но такая сделка может быть весьма рискованной.
Одним из главных факторов при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации. Но большинство банков для привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса, только тогда, когда процентная ставка по кредиту становится выше. Поэтому, выбирая банк, нужно сопоставлять размер первоначального взноса и уровень процентной ставки.
В разных банках разные размеры дополнительных расходов на оформление ипотечного кредита (рассмотрение заявки, оценка недвижимости, открытие ссудного счета и пр.).
Также, при выборе ипотечного банка, нужно знать, что не все банки работают с ипотекой на первичном рынке недвижимости. Это и не удивительно: при вложении денег в новостройку многократно возрастают риски. Новостройку могут строить довольно долго, а могут даже не достроить вообще. Но за время строительства дома, стоимость квартир в нем может измениться, причем, как в большую, так и в меньшую сторону. По этой причине, большинство отечественных банков предпочитает работу на вторичном рынке недвижимости, так надежнее.
Выбирая ипотечный банк, нужно поинтересоваться возможно ли досрочное погашение кредита. Если есть мораторий на досрочное погашение, то на какой срок он действует. Также немаловажный фактор - это срок, на который банк готов выдать ипотечный кредит. Большинство отечественных банков не согласны выдавать ипотечный кредит на срок более 20 лет: сказались времена перемен и всеобщей нестабильности. Поэтому, столь долгосрочные финансовые вложения у нас в стране непопулярны. Максимальный срок, на который можно реально рассчитывать – 27 лет. Но чаще всего предоставляется ипотечный кредит на срок от 10 до 15 лет. И еще, совершая выбор между различными ипотечными банками, необходимо обратить внимание и на срок рассмотрения заявки на получение кредита, который может составлять от 1 дня до 1 месяца.
2. Анализ основных
показателей развития
2.1 Состояние ипотечного
жилищного кредитования в
В первом полугодии 2014 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2014 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с 2013 годом на 30 кредитных организаций и составило 635 участников, из них 481 кредитная организация предоставляла в первом полугодии 2014 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 176 кредитных организаций, в иностранной валюте — 6 кредитных организаций. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа — 347, из них в Москве — 300; 90 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 20 — в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных организаций приходится на Северо- Кавказский федеральный округ ˗ 9. В первом полугодии 2014 года кредитными организациями было предоставлено 448 529 ИЖК на общую сумму 769,5 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 18,5%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4,9 %. Количество предоставленных ИЖК возросло по сравнению с первым полугодием 2013 года на 33,4% при увеличении объема предоставленных ИЖК на 41,8% (рисунок 1), при этом средний размер предоставленных кредитов увеличился с 1,61 до 1,72 млн. руб., в Москве составив 3,59 млн. руб. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в первом полугодии 2014 года приходился на заемщиков Центрального федерального округа — 31,0% от всего объема выданных в Российской Федерации ИЖК.
Рисунок 1. Динамика объемов кредитов физическим лицам, в том числе ИЖК
Продолжался рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2014 года было выдано кредитов: в рублях — 448 115 на общую сумму 765,9 млрд. руб.; в иностранной валюте — 414 на общую сумму в рублевом эквиваленте 3,7 млрд. руб. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилась на 0,9 %, достигнув 99,5%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы и Московской области — на них пришлось 81,2% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов. Происходило дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и сокращение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. По состоянию на 1 июля 2014 года по сравнению с 1 июля 2013 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 36,3% в иностранной валюте — уменьшилась на 17,2%. Сокращение задолженности по ИЖК в иностранной валюте было обусловлено в основном досрочным погашением. Удельный вес просроченной задолженности в общей сумме, предоставленным в рублях, снизился на 1 июля 2014 года по сравнению с 1 июля 2013 года на 0,3 % — до 0,9%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, — увеличился на 1,3 % достигнув 13,9%. В денежном выражении величина просроченной задолженности за указанный период сократилась: по ИЖК в рублях — на 1,4%, в иностранной валюте — на 8,1%, составив 26,4 млрд. руб. и 14,0 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2). Доля ссуд, не имеющих просроченных платежей, в общем объеме задолженности по ИЖК по состоянию на 1 июля 2014 года составила 95,3%, что свидетельствует о достаточно высоком качестве ипотечного портфеля. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 3.
Отмечалось уменьшение средневзвешенных сроков и ставок предоставления ИЖК в рублях и в иностранной валюте. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в первом полугодии 2014 года сократился по сравнению с 2013 годом: по ИЖК в рублях — на 3 месяца, составив 176 месяцев (14,7 года), по ИЖК в иностранной валюте — на 12 месяцев, составив 146 месяцев (12,2 года). Средневзвешенные процентные ставки за аналогичный период снизились: по ИЖК в рублях — на 0,5 % составив 12,2%, по ИЖК в иностранной валюте — на 0,3 % — до 9,5%. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на рисунке 4. Рисунок 4. Динамика средневзвешанных сроков кредитования и процентных ставок
В первом полугодии 2014 года досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 197,1 млрд. руб., в том числе прав требования по ИЖК — на 5,3 млрд. руб. (за аналогичный период 2013 года сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) составила 145,6 млрд. руб.). В основном досрочное погашение производилось по ИЖК (правам требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях; данный показатель составил 184,6 млрд. руб. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 78,5%. Соотношение объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 25,6% (в аналогичный период 2013 года — 26,8%). В первом полугодии 2014 года 118 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 52,8 млрд. руб. (в первом полугодии 2013 года — 129 кредитных организаций на сумму 49,4 млрд. руб.). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 6,9% (рисунок 5).
Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации — резиденты: в первом полугодии 2014 года на них приходилось 79,5% общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). Однако по сравнению с 2013 годом доля операций, совершенных специализированными организациями — резидентами, сократилась на 6,4% при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) уменьшился на 1,1% — до 42,0 млрд. руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 3,8% и составила 16,6%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 39,0% — до 8,8 млрд. руб. Доля специализированных организаций — нерезидентов составила 2,6%, или 1,4 млрд. руб., прочих организаций — 1,2%, или 0,6 млрд. руб. (рисунок 6). Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в первом полугодии 2014 года составил 11,3 млрд. руб. (эмиссия осуществлялась двумя банками). Таким образом, в первом полугодии 2014 года практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. Динамика объемов рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 7.
Рисунок 6. Источники рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей пулла кредитов, %
Рисунок 7. Динамика объемов рефинансирования ИЖК с продажей их другим организациям и с охранением актива на балансе
В настоящее время
кредитным организациям
2.2 Источники финансирования ипотечного кредита
Доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы государства обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. В связи с этим при развитии ипотечного кредита в России, большое значение имеют источники кредитных ресурсов, ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.
Источником финансовых ресурсов является:
1) собственный капитал банка, что
характерно для большинства
2) капитал акционеров и
3) капитал, привлеченный под
Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Н3 рациональной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [16].
Нужно отметить, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые в соответствии с определенными требованиями, предоставляет межрегиональную ликвидность и фактически выводит денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [11]. Государственная гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера [2]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным андeppайтингом заемщиков определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.
Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта "Развитие ᴨпервичного рынка ипотечного кредитования в России". Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика. Проект финансируется также правительствами Швейцарии и Нидерландов [2].
В России финансирование ипотеки осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, по мнению директора департамента рынков капитала АБ "Газпромбанк" Алексея Котлова, представляется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах [10].
Можно утверждать, что только с интенсивным развитием вторичного ипотечного рынка можно осуществить реализацию амбициозных планов Правительства РФ по темпам роста рынка ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима сегодня, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Согласно исследованиям Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями [14].
Тем не менее многие юристы и политики необоснованно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно быть жилищное кредитование. Для того, чтобы оно и в правду повлияло на улучшение жилищной политики в стране, нашей стране необходима система ипотечного жилищного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых отношений [14].