Ипотечное жилищное кредитование России

Как и в большинстве стран, ипотека способна стать в России мощным инструментом развития страны, так как отлаженная система ипотеки жилища включает в себя огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Необходимо заметить, что решение проблемы обеспечения жильем населения с помощью запуска ипотечных схем возможно только при активном участии государства.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы  и нормативной базы для осуществления  ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием, чтобы повысить прибыльность  и привлекательность подобного  кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы  ипотечного кредитования, которое  включало бы функции вторичного  рынка ипотечных займов, выданных  кредитными организациями, для поддержания  уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения  кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер  по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на  строительство и приобретение  жилья;

5) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, ᴨпенсионных фондов), вкладывать  свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами [7].

Обобщая все вышесказанное следует отметить, что противоречивость и сложность становления ипотечного кредитования в России связано со сложной экономической ситуацией в стране. Слабое законодательство по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

2.3 Схемы ипотечного  кредитования в России

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» вместе со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере роста строительства  объекта. Данная программа рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые строят жилье с  целью его продажи состоятельным  покупателям.

2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой.

3. Схема «Комбинвест». Кредит  в рамках этой схемы выдается  в случае, когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная  стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные  деньги бывший собственник квартиры  может использовать двумя способами:

- самому вкладывать средства  в строительство, принимая финансовые  риски и оплачивая счета генерального  инвестора-застройщика;

- переложить на генерального  инвестора-застройщика все финансовые  риски нестабильности окончательной  цены строительства, поручив продажу  старого жилья и строительство  нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5 – 20-кратного минимального  гарантированного уровня заработной  платы в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Сема «Семейные жилищные  накопительные счета». На счете  в банке предварительно накапливаются  денежные средства для последующего  получения ипотечного кредита  на строительство и приобретение  дома, квартиры, дачи, гаража или  другого объекта недвижимости. Кредит  предоставляется в рублях сроком  на 3 – 5 лет при условии, что платежи  по его погашению вместе с  процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.

В настоящее время выделяют две модели ипотечного кредитования. 
1. Двухуровневая схема или «американская модель» опирается на вторичный рынок закладных. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.  
2. Одноуровневая схема или «немецкая модель» представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку или же строительство заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

2.4 Экономический механизм ипотечного кредитования для семей с низкими доходами

Для приобретения и строительства жилья для молодых семей нужно привлекать средства не только федерального и областного бюджетов, но и кредитных и других коммерческих организаций (в том числе работодателей). Можно использовать и рефинансируемые средства АИЖК при условии продления срока выдачи кредитов по стандартам Агентства до 30 лет, снижения размера первоначального взноса до 10-15% от суммы приобретаемой квартиры и применения кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

В 2013 году была создана социальная ипотека, которая рассчитана на бюджетников и малообеспеченные слои населения, то есть для тех у кого нет возможности ни приобрести собственное жилье за свои деньги, ни оформить в банке классическую ипотеку.

На сегодняшний день в России социальная ипотека включает в себя несколько направлений:

1) Продажа государственного жилья (из фонда социального жилья) в  кредит по специальной цене;

2) Уменьшенная процентная ставка  по ипотечному кредиту для  некоторых категорий населения;

3) Ипотечные программы, в которых  денежная субсидия выделяется  на частичное погашение кредита  или внесение первоначального  взноса.

Социальными программами могут воспользоваться:

- военнослужащие (в рамках проекта  «Военная ипотека);

- молодые специалисты — работники  бюджетной сферы (например, учителя);

- молодые семьи (программа «Молодой  семье – доступное жилье», ипотека  с использованием материнского  капитала);

- социально незащищенные слои  населения («очередники»).

Классическая программа «Социальная ипотека» рассчитана на тех, кто уже давно состоит на учете в качестве «нуждающихся в улучшении жилищных условий».

Суть этого направления социальной ипотеки проста – очередники получают возможность купить дом или квартиру в кредит по цене, приближенной к себестоимости строительства. Такой кредит можно оформить на срок до 30 лет под 10% годовых. При этом даже самые скромные доходы семья должна будет подтвердить документально.

Обычно такую недвижимость предлагается купить из специального городского фонда социального жилья. Но учитывая крайне низкие темпы строительства именно в этом сегменте действие программы в последние годы распространяется уже и на покупку коммерческого жилья напрямую у застройщиков. Субсидии от государства и льготные условия получения ипотеки делают такую покупку реальной даже для семьи с низкими доходами.

Стоит отметить, что на сегодняшний день в очереди на социальное жилье встречаются люди, занявшие в ней место еще 25 лет назад. Так что, к сожалению, говорить об эффективности именно этого направления Федеральной программы пока еще рановато…

Гораздо большей популярностью в народе пользуются «целевые проекты», связанные с видом деятельности заемщика или его статусом.

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы и  перспективы развития ипотечного  жилищного кредитования в России

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Проблема обеспечения населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье [1]

Совершенствованию ипотеки в России препятствуют такие факторы как:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам Минэкономразвития  России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.

2. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение мало  изменилось. Только в июле 2003 гола  Правительство РФ внесло крайне  важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При фактическом  наличии данных структур в  России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и, как  следствие, невысока эффективность  системы в целом, завышены расходы  при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики  и ипотечные компании сталкиваются  с существенными административными  препонами. Например, строительные  компании должны получить не  менее 40 согласований и разрешений  для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое  количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет. Об этом свидетельствует статистика  ипотечных сделок, размер и структура  доходов населения. Только 4 процента  жилья было куплено на банковские  ипотечные займы. На рисунке 6 представлена  доля приобретений гражданами  квартир при помощи ипотечных  схем в 2006 году в процентном  выражении.

7. Высокие процентные ставки  на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

8. Непрозрачные источники доходов  граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более 10-12 процентов потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным  основанием можно считать наиболее  актуальной для развития системы  ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель  из долгосрочных кредитов, опираясь  при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских  активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или  поздно приводит банк к потере  своей ликвидности.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки необходимо отразить причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, которые заключаются в следующем:

- сохраняющаяся на высоком уровне  процентная ставка по ипотечным  кредитам;

- в структуре предложения жилья  наибольший удельный вес занимает  так называемый первичный рынок  за счет различных форм долевого  участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии  строительства не могут выступать  предметом ипотеки;