Ипотечное жилищное кредитование России

- недостаточная информированность  продавцов жилья о сущности  и особенностях сделок купли-продажи  жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать  официальные механизмы денежных  расчетов;

- неподготовленность других участников  рынка недвижимости и в первую  очередь агентств, использующие  возможности жилищного ипотечного  кредитования [3].

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье [15].

В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит государству. Задача государства сегодня заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья [17].

3.2 Перспективы  развития ипотеки в России

Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:

1. Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна  учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к российским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты  населения России, пока еще с  настороженностью воспринимающего  ситуацию длительной зависимости  от банка-кредитора при ипотечном  кредитовании.

2. Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения  не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного  кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть  полностью прозрачна и ясна  для понимания всеми участниками  процесса ипотечного кредитования.

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость).

3. Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не  на финансирование со стороны  государственного бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической  воли у руководства региона  для развития ипотеки, а объективной  экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса  на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может являть  собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть  многовариантной. При этом, все они  должны осуществляться в своем  пространстве, в своем временном  и денежном измерениях и ориентированы  на своего потребителя.

6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению  доступности ипотечных кредитов  для заемщиков. Это включает комплекс  мер по контролю за уровнем  инфляции, динамикой обменного курса  рубля, по снижению процентных  ставок, реструктуризации банковской  системы, развитию нормативно-законодательной  базы.

7. Роль региональных и местных  органов власти на этапе создания  системы ипотечного кредитования  является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях.

Со стороны государственных органов конкретное выражение поддержки применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих формах:

- придание системе ипотечного  жилищного кредитования статуса  муниципальной;

- приоритетное выделение площадок  под застройку (без всяких дополнительных  условий) для реализации системы;

- снятие или значительное уменьшение  величины финансовой нагрузки  на участников системы за счет  снижения расходов на инфраструктуру  и других льгот;

- выделение из федерального, городского  или местного бюджета безвозмездных  субсидий на строительство или  приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных  условий кредитования;

- принятие постановлений о залоговом  кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает  гарантом по кредитам на реализацию  высокоэффективных проектов, если  эти проекты соответствуют приоритетным  направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

- эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением  притока средств в городские  программы могут быть предметом  залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии [11].

Так же необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, занимающихся ипотечной деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Помимо этого, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банков в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

В настоящее время по распределению по структурным характеристикам портфеля жилищных кредитов наибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80 процентов и только 20 процентов на строящееся жилье.

 

 

 

 

Заключение

Сегодня российские граждане могут воспользоваться всеми преимуществами ипотечного кредита.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а также специально созданных государством ипотечных агентств.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета "эж-Юрист". - № 26. – 2 июля 2008.
2. Гаджиев М. Г. Современное состояние финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России / М. Г. Гаджиев // Вестник ОГУ. - 2006. - № 8.
3. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. № 1.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая.
6. Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. - изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ИКЦ «Март», 2005
7. Жуков Е. Ф., Эриашвили Н. Д. Банковское дело: Учебник. - М.: Единство, 2006.
8. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.
9. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / О.С. Южаков, К. В. Афонина, А.В. Урьева. - М.: Изд-во Эсмо, 2004.
10. Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг / А. Котлов // Рынок ценных бумаг. - 2006. - №22Милютин А. Секьютеризация нам поможет. Правда? / А. Милютин // Рынок ценных бумаг. - 2006. - №22.
11. Милютин А. Секьютеризация нам поможет. Правда? / А. Милютин // Рынок ценных бумаг. - 2006. - №22.
12. Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. - 2002. - № 1.
13. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития//Деньги и кредит. – 2007 - № 10.
14. Пашов Д. О законодательном обеспечении доступного жилья в России / Д. Пашов // Законодательство и экономика. - 2006. - № 6.
15. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. – 2007. - №3.
16. Суворов Г. // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 4.
17. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. № 5.