СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………..………….3

Глава 1. Концептуальные основы исследования ипотечного кредитования….5

1.1. Понятие, сущность ипотеки. Содержание экономической категории «Ипотечное жилищное кредитование»…………………...………………5

1.2. Классификация ипотечного кредитования…………………………..8

Глава 2. Проблемы и тенденции развития ипотечного жилищного

кредитования в России………………………………………….……………….13

2.1. Современное состояние ипотечного кредитования………………..13

2.2. Федеральная целевая программа «Доступное и комфортное

жилье гражданам России»…………...…………………………….……..14

2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России………17

Глава 3. Региональный аспект развития ипотечного жилищного

кредитования в России…………………………………….…………………….20

3.1. Опыт ипотечного развития в регионах России (2 региона в

сравнении)……………………………………..……………….………….20

3.2. Особенности развития ипотечного кредитования в Саратовской

области……………………………………………………………..………22

Заключение……………………………………………………………………….25

Список используемой литературы………………………………..…………….27

Приложение 1

Приложение 2

ВВЕДЕНИЕ

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России - в любой момент наступит кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

Предметом исследования курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- Определить сущность и провести классификацию ипотечного кредита;

- Изучить проблемы и тенденции ипотечного кредитования в России;

- Рассмотреть развитие ипотечного кредитования в регионах России.

ГЛАВА 1. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие, сущность ипотеки. Содержание экономической

категории «Ипотечное жилищное кредитование»

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенно большое значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи - jura i№ re alie№a. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Объектами договора ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте 4 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, - наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования.[1]

Объектом ипотеки может быть жилое помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого.

При заключении договора ипотеки, как и иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога: залог с передачей имущества залогодержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог прав.

Ипотечный кредит обладает определенными преимуществами по сравнению с дру­гими формами кредитования:

—     объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное вре­мя, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на пери­од до 10-30 лет;

—     цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличивают­ся, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

—     при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет просле­дить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угро­жающие интересам кредитора;

—     относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

Указанные особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих банков в условиях рыночной экономики и проработанности соответству­ющей законодательно-правовой базы.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица, в том числе коммерческие банки. В процессе ипотеч­ного кредитования можно выделить несколько этапов.[2]

1. Предоставление заемщиками необходимого пакета документов. Оценка стоимости имущества производится специалистами банка. В настоящее время существуют разнообразные методики оценки недвижимости.

2.   Согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисле­ния процентов, сумма ссуды и порядок возврата). В частности, сумма ссуды рассчитыва­ется исходя из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств по договору.

3.   Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для сниже­ния риска собственник должен перед заключением договоров застраховать объект не­движимости в пользу банка и на сроки, превышающие период действия договора. В этом плане банку целесообразно предложить заемщику список надежных страховых компа­ний, возможно из числа тех, с которыми банк имеет партнерские отношения или кто обслуживается в банке.

4.   Государственная регистрация договоров о залоге различных типов недвижимости осуществляется в Москве в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы №788 от 20.09.94. Органами государственной регистрации являются: Комитет по управлению имуществом Москвы, Московское городское бюро технической инвен­таризации, Московский земельный комитет, Департамент муниципального жилья, Мос­ковский ТПО «Мослесопарк» и др.

5.   Организация контроля за осуществлением договора.

1.2. Классификация ипотечного кредитования

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства[3].

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (Приложение 1).

6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), субсидируемыми и выданными на общих условиях.

Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования - стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В настоящее время немало субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:[4]

1. "Форвард-кредитинвест". Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае выступает сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно, по мере строительства объекта.

2. "Ретрокредитинвест". Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат на строительство новой.

3. "Фьючерсинвест". Эта схема адресована гражданам, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

- квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья; бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

- собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. "Комбинвест". В основу этой программы положена комбинированная схема организации инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление жилья гражданам. Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

- личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада;

- адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц;

- средства от продажи квартиры, ранее занимаемой семьей очередника;

- краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В некоторых областях нечерноземной зоны России (в том числе в Ленинградской области) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, использующая сельхозпродукцию как средство погашения кредита. В Москве наряду с попытками реализовать "американскую" и "немецкую" модели прорабатываются варианты "молодежной" ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от пяти до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от одного до пяти лет под 8% годовых.[5]

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 г. создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки. Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. №28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация разрешения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на устранение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека становится преимущественным способом разрешения жилищного вопроса. В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одна из них - создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансированием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.[6]

В приложении 2 рассматривается схема видов ипотечных кредитов.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1. Современное состояние ипотечного кредитования

Рынок ипотеки в России находится в стадии своего качественного формирования. В то же время наблюдаются высокие темпы его роста - все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 году уже 8,6%, а в 2007 году по итогам первого полугодия - 14%[7].

Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивается примерно на 30-35% ежегодно. Объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2007 года вырос до 486,2 млрд. руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2007 года, по оценкам РИА "Рос-Бизнес-Консалтинг"(РБК).

Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Sta№dard & Poor`s на 01.01.2007, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза[8].

По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство планирует увеличить долю объема ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2010 году, а к 2011 году достичь уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%[9].

Кроме того, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России остается пока крайне низким. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США - 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%.

Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши - $300, Латвии - $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17-25 тыс. Что касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения.

2.2. Федеральная целевая программа «Доступное и комфортное

жилье гражданам России»

24 декабря 2008 года на заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политики были обсуждены меры, принимаемые для обеспечения граждан жильём.

Несмотря на мировой кризис, было принято решение продолжать реализовывать национальные проекты на 2009 – 2012 годы. А именно:

«Образование»

«Здоровье»

«Доступное и комфортное жильё  – гражданам России».

Каков же бюджет, выделенный на программу «Доступное и комфортное жильё  – гражданам России»

1.     На развитие массового жилищного строительства на 2009 год спланировано выделить 21,5 млрд. рублей и ввести 52,0 млн. кв. метров жилья.

2.     Для увеличения спроса на рынке жилья будет выделено для АИЖК 200 млрд. рублей.

3.    Для обеспечения жильем участников Великой Отечественной войны будет выделено 20,8 млрд. рублей.

4.     Для обеспечения жильем молодых семей будет выделено 4,7 млрд. рублей.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»  реализуется с 2006 года. На реализацию проекта в 2006 году израсходовано 35,4 млрд. рублей, в 2007 году – 62,5 млрд. рублей, в 2008 году  - 93,8 млрд. рублей.

Президент России считает, что за три года работы по жилищному проекту были достигнуты «очевидные результаты». В частности, по его словам, благодаря государственной поддержке «квартирный вопрос» решило более 80 тыс. молодых семей, объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличился в 10 раз, а строительство жилья возросло на 40%.

«Конечно, на этих показателях сказывается и кризис. Тем не менее, мы должны сделать все для того, чтобы постараться сохранить то, что начинали», – отметил Дмитрий Медведев.[10]

По его мнению, несмотря на снижение темпов строительства, обусловленное кризисом, необходимо приложить усилия и «достроить начатые объекты», в том числе жилые, постоянно отслеживая при этом динамику стоимости строительства. «Цены на материалы уже падают, расходы на ведение строительного бизнеса тоже снижаются, стало быть, должны снижаться и цены на квартиры. И это, естественно, тоже является дополнительным основанием для того, чтобы, может быть, решить какие-то наболевшие проблемы», – заметил глава государства.[11]

Дмитрий Медведев уверен в том, что необходимо продолжать работу по подготовке участков для будущего строительства, по мере возможности заниматься инженерной инфраструктурой, коммуникациями и дорогами, поскольку «кризис в любом случае закончится, так устроена экономика, и нам нужно будет снова наращивать объемы строительства жилья».

Как рассказал Дмитрий Медведев, уже сейчас принят ряд мер по облегчению приобретения жилья молодыми семьями:

- молодым семьям, молодым специалистам выдаются субсидии на решение жилищного вопроса,

- в Налоговый кодекс РФ внесены поправки, которые увеличивают налоговый вычет при покупке квартиры с 1 млн до 2 млн руб.,

- был снят мораторий на использование материнского капитала применительно к ипотеке, и семьи смогут вкладывать эти деньги в покупку жилья уже с 2009 года.

Продолжается и работа по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны. Глава Министерства регионального развития РФ Виктор Басаргин заверил участников заседания в том, что к маю 2010 года все участники Великой Отечественной войны (28 тыс. человек) будут обеспечены жильем. По его словам, на реализацию этой программы выделено более 20 млрд руб.

Виктор Басаргин также рассказал, что в соответствии с действующим законодательством государственные жилищные сертификаты за четыре года получит около 160 тыс. семей, в том числе около 42 тыс. – в 2009 году.

По словам министра, до конца 2010 года планируется обеспечить жильем семьи всех уволенных и увольняемых военнослужащих, а также семьи отселяемых с комплекса Байконур и всех участников ликвидации последствий радиационных аварий.

Глава Минрегионразвития считает, что «будет практически сохранена положительная динамика увеличения объема ипотечного жилищного кредитования, уровень которого в 2009 году будет более 530 млрд руб., а в 2012 году превысит 1 трлн руб.».

В целом на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2009 году из федерального бюджета планируется выделить 102,1 млрд руб. и предоставить государственные гарантии на 36 млрд руб.

2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Потенциал российского ипотечного рынка получает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки такого оптимизма следующие:[12]

1) неудовлетворенность населения жилищными условиями.

Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения крупнейших городов РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями.

Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. По данным портала "Русьипотека", потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв.м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке - примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новом строительстве составляет около 1,3 млрд. кв.м. Однако пока ежегодный ввод нового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;

2) либерализация условий ипотечного кредитования со стороны банка.

Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12-15% в рублях и 9-14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечным кредитам ниже: в США, например, она составляет 5-6% годовых, в Испании 3-4%. Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, который в 2006 году составил 9,8%;

3) перемещение ипотечных операторов в регионы.

Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с иностранными, а крупные частные - с региональными[13];

4) рост ипотечных программ.

Количество ипотечных программ неуклонно растет, одновременно происходит их постепенная переориентация на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Собственные ипотечные программы активно продвигают Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

5) появление специализированных ипотечных банков.

В марте 2004 года образовался Городской Ипотечный Банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский Ипотечный Банк, ОПТ-Банк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя внимание на развитии данного направления;[14]

6) изменение схем рефинансирования.

В 2005 году крупные банки начали активно рефинансировать ипотеку, продавая портфели друг другу. Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда Дельта-Банк приобрел у банка DeltaCredit пул кредитов в размере $10 млн., далее последовала сделка Райффайзенбанка и Городского Ипотечного Банка. А уже в 2006 году были проведены первые сделки по секьюритизации ипотеки.

Таким образом, на данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России.

Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Этим и объясняется стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России на 1 апреля 2006 года, их число составило 414 (или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации), а в 2007 году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.[15]

Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, поскольку:

- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса, его социальной основы;

- посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

- система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

Однако кроме факторов, способствующих развитию системы ипотечного кредитования, есть и препятствующие факторы.

ГЛАВА 3. РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1. Опыт ипотечного развития в регионах России

Спустя три года с момента начала ипотечного бума, жители Москвы и Петербурга свыклись с мыслью, что приобретать жилье можно в кредит. Теперь настала очередь российских регионов.

2008 год, несомненно, станет точкой отсчета региональной экспансии крупнейших ипотечных банков страны. Каждый месяц открывается десяток новых ипотечных подразделений в регионах –наиболее популярны Поволжье, Урал и Сибирь. Впрочем, некоторые регионы и без того дадут фору обеим столицам по количествам выданных кредитов.[16]

«Великое ипотечное переселение» началось по двум причинам. С одной стороны, ведущие игроки ипотечного рынка, в основном, освоили Москву и Петербург, тем более что круг заемщиков не особо широк: по оценке экспертов сегодня ипотекой потенциально могут воспользоваться 15–17% россиян. Неохватные просторы России сулят новые перспективные рынки. Тем более что цены на жилье в провинции с прошлого года начали догонять столичные ускоренными темпами.

Как развивается рынок жилья в российских городах?

По данным агентства недвижимости DOKI, самый активный рост цен на квадратный метр жилой недвижимости в прошедшем году наблюдался в пяти российских городах:

– Красноярск (рост на 68% – с 32 тыс. рублей до 54 тыс. рублей),

– Пермь (рост на 37% – с 41 тыс. рублей до 56 тыс. рублей),

– Волгоград (рост на 37% – с 30 тыс. рублей до 41 тыс. рублей),

– Новосибирск (рост на 36% – с 45 тыс. рублей до 61 тыс. рублей),

– Омск – рост на 35% (с 32 тыс. рублей до 43 тыс. рублей).

Омская область. В Омске и Омской области программы ипотечного кредитования представляют 28 ипотечных банков, которые предлагают заёмщикам ипотечные программы на приобретение жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Ставки по ипотеке в Омске и Омской области находятся в диапазоне 9,00–16,00% годовых по рублевым кредитам, от 9,00% до 14,50% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в этом городе составляет 0%, срок ипотечного кредита может достигать 30 лет.

Объём выданных ипотечных кредитов физическим лицам в Омской области по состоянию на 1 октября 2007 г. составил 11198,5 млн руб. Именно в Омске было предоставлено одно из первых свидетельств о компенсации расходов по ипотечному кредиту в связи с рождением второго ребёнка. Для справки: свидетельство предоставляется при рождении второго или последующего ребёнка, номинал составляет 200000 руб.; данные средства возможно использовать как в качестве первоначального взноса, так и для погашения процентов по ипотечному кредиту.

Воронежская область. В Воронеже и Воронежской области 26 ипотечных банков предлагают заёмщикам 220 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Ставки по ипотеке в Воронеже и Воронежской области находятся в диапазоне 9,00–18,00% годовых по рублевым кредитам и 7,00–14,00% годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Воронеже составляет 0%. Срок ипотечного кредитования может достигать 30 лет.

Цены на жильё в Воронеже к концу 2007 г. выросли на 20%. Показатель средней стоимости жилья здесь составляет 30257 руб. за м2. Объём выданных ипотечных кредитов физическим лицам в Воронежской области по состоянию на 1 октября 2007 г. составил 4725,4 млн руб.[17]

3.2. Особенности развития ипотечного кредитования

в Саратовской области

Развитие кредитования на покупку жилья в Саратовской области стоит признать успешным. Повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан способствует эффективная реализация в регионе программы социальной ипотеки под патронажем Министерства строительства и ЖКХ области. При этом кредит на покупку жилья можно получить под залог самой покупаемой квартиры или дома - и тогда он является ипотечным (большинство выдаваемых в Саратовской области кредитов), либо под поручительство или другое обеспечение.[18]

Ипотечное жилищное кредитование в области осуществляется как в виде самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций, так и в форме их участия в федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или в программах других операторов вторичного рынка, при перепродаже которым кредитные организации восстанавливают свою ресурсную базу для продолжения ипотечного жилищного кредитования.

Начиная с марта 2007 года, в Саратовской области наблюдалось постепенное снижение удельного веса ипотечных жилищных кредитов по стандартам АИЖК (с 52% в марте 2007 года до 14% в марте текущего года) при соответствующем росте доли кредитов, выданных в рамках самостоятельных программ кредитных организаций (кредиты на условиях других, помимо АИЖК, операторов вторичного рынка составляли ничтожную долю). Большую часть 2007 года наблюдалось снижение доли первоначального взноса в стоимости залога (при этом первоначальный взнос по кредитам по стандартам АИЖК был заметно выше первоначального взноса по собственным программам), однако с начала 2008 года эта доля снова увеличилась. Срок кредитования саратовских заемщиков в течение последнего года увеличивался.

По оперативным данным ГУ Банка России по Саратовской области, в течение I квартала 2008 года заметно сократилось число самостоятельных банков и филиалов инорегиональных банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты: по стандартам АИЖК - с 9 до 4 организаций, по самостоятельным ипотечным программам - с 17 до 13 организаций. Напротив, более активно стали выдаваться ипотечные жилищные кредиты через представительства и кредитно-кассовые офисы инорегиональных банков. В целом надо отметить повышение роли самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций в решении жилищной проблемы при снижении надежд банков на рефинансирование выданных ими кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка, чья деятельность сильно зависит от «погоды» на мировых финансовых рынках, ныне испытывающих кризис.

В целом по области задолженность по жилищным кредитам на 1.04.2008 составила 8,6 млрд. рублей, в т.ч. по ипотечным - 7,5 млрд. рублей, что в 2,5 раза и в 3,0 раза соответственно выше задолженности на 1 апреля прошлого года. За I квартал т.г. задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 11,7%, а по ипотечным - на 15,8%. Очевиден более быстрый рост ипотечного кредитования по сравнению с жилищным кредитованием в целом, что можно объяснить более удобным обеспечением кредита (недвижимость) и, вследствие этого, более выгодными условиями предоставления. Доля просроченной задолженности в общем ее объеме в течение отчетного квартала увеличилась, оставаясь крайне незначительной (0,05% всей задолженности по жилищным кредитам, в том числе 0,03% по ипотечным, на 01.04.2008).[19]

В марте 2008 года, по оперативным данным, средний размер ипотечных жилищных кредитов составил 1350 тыс. рублей, при этом средний размер кредитов по Стандартам АИЖК составлял 1650 тыс .рублей, тогда как по собственным ипотечным программам - 1300 тыс. рублей. Кредитные организации, выдававшие ипотеку по Стандартам АИЖК, предоставляли кредиты в среднем под 13,1% годовых на срок 15,8 лет, уровень первоначального взноса по этим кредитам был достаточно высок - 38,2%. По собственным программам кредитных организаций ставки в марте были несколько ниже - 12,3%, доля первоначального взноса составила в среднем 18,6%, а средний срок кредита - 17,3 года.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50 – х гг. XIII в.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт  - Петербурге, Новосибирске) созданы первые ипотечные банки.  Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт – Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.

              В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты:

1.      Жилищный кодекс РФ  вступил в силу 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ, от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ).

2.      Федеральный закон РФ об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ., от 04.12.2007 № 324-ФЗ).

3.      Закон РФ   "О залоге"   от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 30.12.2008).

Список литературы:

4.      Банковское дело.  / Под ред. Т.М.Костериной. - М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009. С.104.

5.      Банковское дело. 100 экзаменационных ответов.  / Под ред. О.Ю. Свиридова - Ростов н/Д: Феникс; МарТ, 2010. С. 97.

6.      Банковское дело. Учебное пособие. / Под ред. О.В. Ломтатидзе. - М.: Кнорус, 2010. С.115.

7.      Банковское дело. Экспресс-курс.  / Под ред. Лаврушина О.И. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2009. С.112.

8.      Белоглазова Г.Н. Деньги. Кредит. Банки. - М.: Юрайт, 2009. С.216.

9.      Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. 2008. №4 (05). С. 53.

10. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. Шпаргалки. - М.: Эксмо, 2008. С.14.

11. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - М.: Система ГАРАНТ, 2008. С.109.

12. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства.  - М.: Эксмо, 2009. С.157.

13. Деньги, кредит, банки. Экспресс-курс. / Под ред. О.И. Лаврушина. 4-е изд., стер. - М.: Кнорус, 2010. С.137.

14. Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости - Санкт-Петербург. 2009. №11.

15. Ипотека в Саратовской области // Специальный выпуск газеты «Сейчас. Регион 64». 2008. №7.

16. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах.  - М.: Юстицинформ, 2009. С.62.

17. Коваленко С.Б. Банковское дело. Сборник тестов. - М.: Инфра-М, 2010. С.48.

18. Кутусов Ю.Г. Современное состояние "жилищного вопроса" в России и способы его решения // Юрист. 2009. №2.

19. Лаврушин О.И, Афанасьева О.Н, Корниенко С.Л. Банковское дело: современная система кредитования. 3-е изд., доп. - М.: КНОРУС, 2007. С.62.

20. Левицкая А.Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2008. №4.

21. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2010. №23.

22. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2009. №6.

23. Резванова Л.М. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России // Банковский ритейл. 2008. №1. С. 17.

24. Рыкова И.Н. Виды процентных ставок // Банковское кредитование. 2008. №2. С. 32.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

┌─────┬─────────────────────────────────────┬───────────────────────────┐

│  №  │       Способ рефинансирования       │  Вид кредитного института │

├─────┼─────────────────────────────────────┼───────────────────────────┤

│  1  │Выпуск ипотечных облигаций           │Ипотечные банки            │

├─────┼─────────────────────────────────────┼───────────────────────────┤

│  2  │Предварительные накопления заемщиков,│Стройсберкассы             │

│     │государственные субсидии             │                           │

├─────┼─────────────────────────────────────┼───────────────────────────┤

│  3  │Собственные, привлеченные  и  заемные│Универсальные банки        │

│     │средства   (в   том    числе    займы│                           │

│     │международных организаций)           │                           │

├─────┼─────────────────────────────────────┼───────────────────────────┤

│  4  │Продажа     закладных      ипотечному│Кредитные       учреждения,│

│     │агентству  или  крупному   ипотечному│занимающиеся      ипотечным│

│     │банку,  собственные,  привлеченные  и│кредитованием и заключившие│

│     │заемные средства (в том  числе  займы│договор     с     ипотечным│

│     │международных организаций)           │агентством   или    крупным│

│     │                                     │ипотечным банком           │

└─────┴─────────────────────────────────────┴───────────────────────────┘

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Виды ипотечных кредитов

30