Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

В целом по России ипотечное  соотношение «платеж/доход» вырос по сравнению с докризисным показателем и составляет 40 %. «Есть, конечно, и такие банки, где этот показатель доходит до 70 %, но большинство предпочитает реальные цифры сумм, которые заемщики способны тратить на погашение кредита» — считает Д. Овсянников.

Первый взнос при  ипотеке

Этот параметр ипотечного кредита вынесен в отдельную  главу по причине противоположности  своей динамики по отношению к  другим характеристикам жилищного  кредитования. Если в целом за 2010 год можно констатировать безусловное смягчение кредитных условий, то ипотека без первоначального взноса перестала быть даже «рекламной кричалкой», каковая роль ей была уготована до кризиса в некоторых банках. Такого кредитного продукта на ипотечном рынке 2010 года практически нет. Вот как это разъясняет заместитель начальника управления РосЕвроБанка Л. Пестрецова: «Ипотека без первоначального взноса наименее привлекательна для банков, главным образом, ввиду ненадежности этой категории заемщиков даже в периоды макроэкономической стабильности, не говоря уже о кризисных годах». Сохранение ипотеки без первого взноса в отдельных банках на сегодняшний момент можно классифицировать как декларативное — проценты по ним начинаются с 17 % в год, кроме того, только за выдачу такого кредита взимается банковская комиссия в 7 % и более.

«В целом процентный уровень первого взноса стал значительно  реальнее для заемщиков, снизившись к концу 2010 года до планки в 20 — 30 % от общей суммы ипотеки, и даже до 10 % (специальное предложение Сбербанка)»  — отмечает Е. Махота, вице-президент Промсвязьбанка. Большинство экспертов называют оптимальным первый взнос не менее в 20 % от стоимости жилья (например, Е. Таубкина, НБИК или Б. Ротенштейн, компания«100Кредитов.ru»). По данным НБИК, процент при первом взносе 10 % составляет 13,85 % (в лучшем случае!), а первый взнос в 20 % позволяет рассчитывать на ставку не более 12 % годовых. Для ипотечного процента почти два пункта — огромная разница и в конечной суме переплаты, и в размере ежемесячных выплат.

По мнению А. Степаненко («Райффайзенбанк»), «солидность первоначального взноса подтверждает грамотность заемщика в его планировании расходов и управлении собственным бюджетом, что, в свою очередь, подтверждает его кредитоспособность»

 

3.3. Спрос на ипотеку

 

В 2010 году спрос на ипотечные кредиты вырос в несколько раз. По данным, которыми располагает Банк Сосьете Женераль Восток, в декабре 2010 кредитов выдавалось в три раза больше, чем в январе. АИЖК приводит статистику выдачи 187.3 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 234 млрд рублей за первые три квартала 2010 года, что в 2.6 раза больше такого же временного показателя за 2009 год.

Сейчас с финансового  рынка ипотечных кредитов ушло большинство  откровенно спекулятивных инвесторов — перепродажа последние годы не особо выгодна (а порой и вовсе убыточна). По мнению А. Девятых («Кутузовский проспект»), «спрос на ипотечные продукты лимитирован опасениями заемщиков в повторении кризиса». Как считает Б. Ротенштейн (100 Кредитов.ru), «докризисного уровня спрос на ипотечные кредиты не достижим в ближайший год точно. Рост цен на жилье не предвидится, а кредитные ставки, несмотря на снижение, все равно существенны»

Рост спросов на кредит большинство специалистов связывает  с выгодной ценовой конъюнктурой на общероссийском рынке недвижимости и отложенным спросом с 2009 года. По данным РоссРеестра, впервые за последние несколько лет рынок ипотеки в 2010 году не продемонстрировал сезонных колебаний (которые фиксировались и в до-кризисные годы, и в 2008-2009). По мнению Н. Коняхиной (DeltaCredit), это является «явным признаком стагнации как предшественницы стабильности».

Подобная оценка подтверждается и общенародным мнением: ноябрьский опрос ЛЕВАДА — центра дал красноречивую  цифру в 84.7 % (!) респондентов, считающих  ипотеку рискованным предприятием. Пока такой процент наших сограждан не уверен ни в собственном финансовом благополучии, ни стабильности экономики в целом, ипотеке есть, кем прирастать — но при обязательном условии благоприятного развития родной страны…

Большинство специалистов прогнозируют на 2011 год существенное увеличение спроса на ипотеку. Промстройбанк (по заявлению Е. Махоты), планирует  «восстановление объемов ипотечного кредитования на докризисный уровень к концу 2012». Аналитический центр Русипотеки дает еще более оптимистичные цифры в 600 млрд рублей общего объема новых ипотечных кредитов в России в 2011 году, что сравнимо с благополучным 2007 годом (720 млрд рублей) [33 Перспективы ипотечного кредитования жилья на 2011 год– [Электронный ресурс]- Режим доступа:  http://www.rmnt.ru/story/realty/298878.htm].

Снижение процентных ставок по ипотеке эксперты прогнозируют медленное и несущественное. По мнению Д. Овсянникова — «ИПОТЕК.РУ» (с  которым солидарны большинство  специалистов) «средние ставки по ипотеке  к концу 2011 года составят 12.5 %». Более существенное снижение ставок, чем 1 % в год, высказывается Ротенштейн (100Кредитов.ru), возможно лишь при обуздании инфляции и «снижению ее ниже нынешнего уровня в 8 %, что маловероятно».

Так что можно с  высокой степенью достоверности предположить следующее:

2011 станет годом подлинного  возрождения ипотечного кредитования  в целом по России, значительно  будут расширены линейки ипотечных  продуктов и число банков, работающих  в этом финансовом секторе.

Снижение процентных ставок и рост лояльности банков приведет к значительному росту числа заемщиков. Ипотечные условия для конкретного гражданина уже практически достигли докризисного уровня благоприятности, и в ближайший год будут только улучшаться.

Межбанковская конкуренция  для привлечения клиентуры будет выражаться, прежде всего, в снижении первоначального ипотечного взноса (при условии стабильности цен на недвижимость)

Самыми желанными клиентами  для банков будут заемщики, планирующие  солидные приобретения, с положительной  кредитной историей, а также участники «зарплатных» проектов.

Так что можно с  высокой степенью достоверности  предположить следующее:

1. 2011 станет годом подлинного возрождения ипотечного кредитования в целом по России, значительно будут расширены линейки ипотечных продуктов и число банков, работающих в этом финансовом секторе.
2. Снижение процентных ставок и рост лояльности банков приведет к значительному росту числа заемщиков. Ипотечные условия для конкретного гражданина уже практически достигли докризисного уровня благоприятности, и в ближайший год будут только улучшаться.
3. Межбанковская конкуренция для привлечения клиентуры будет выражаться, прежде всего, в снижении первоначального ипотечного взноса (при условии стабильности цен на недвижимость)
4. Самыми желанными клиентами для банков будут заемщики, планирующие солидные приобретения, с положительной кредитной историей, а также участники «зарплатных» проектов.

5.      Все сказанное в пунктах 1-4 возможно лишь при условии стабильного развития экономики России и отсутствию политических и социальных потрясений в нашей стране [33].

Выводы

Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных  в мировой практике способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.

2011 станет годом подлинного возрождения ипотечного кредитования в целом по России, значительно будут расширены линейки ипотечных продуктов и число банков, работающих в этом финансовом секторе.

Снижение процентных ставок и рост лояльности банков приведет к значительному росту числа заемщиков.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечное кредитование прошло долгий и сложный путь развития.    Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.

В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Система ипотечного кредитования в настоящее время не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных  в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке  в России заметно оживилась. Снизились  цены на жилье, а значительная часть  россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.

2011 станет годом подлинного  возрождения ипотечного кредитования  в целом по России, значительно  будут расширены линейки ипотечных  продуктов и число банков, работающих в этом финансовом секторе.

Снижение процентных ставок и рост лояльности банков приведет к значительному росту числа  заемщиков.

В пятницу, 20 мая 2011 года, премьер-министр РФ Владимир Путин, выступая с отчетом о деятельности правительства перед депутатами Госдумы, в числе прочего коснулся проблем социальной сферы — а именно вопроса снижения ставок по ипотеке.

Как сообщает Русская  Служба Новостей, этот же вопрос в субботу, 21 мая, премьер обсуждал и с главой «Сбербанка» Германом Грефом. Владимир Путин отметил, что власти стремятся снизить ипотечный кредит до того уровня, когда бы им смогли воспользоваться большинство российских граждан. В перспективе сделать ипотечную ставку в 5-6% годовых, заявил председатель правительства.

Премьер-министр России Владимир Путин заявил, что ипотечная  ставка на уровне 14 процентов является безосновательной. Об этом глава правительства  сказал во вторник на совещании, посвященном  жилищному строительству, передает агентство "Интерфакс".

"Ставки рефинансирования  снижены, если мы сейчас еще  в ипотеку направим 250 миллиардов, я не вижу оснований держать  на уровне 14 процентов ипотечную  ставку", - подчеркнул премьер. 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-политической  и экономической проблемой. От  выбора тех или иных подходов  к решению этой проблемы в  значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

2. Внедрение в деловой  оборот выдачи кредитов на  покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
• оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
• сохранить и расширить рабочие места;
• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки  и системы ипотечного кредитования  в России осложнено такими  факторами, как: